ACTUELE ONDERWERPEN

‘Als gevolg van de uitspraak van het Hof van Justitie van de EG over de opbouw van vakantiedagen bij ziekte moet de wet gewijzigd worden. In onze periodieke informatiebrochure Recht in Huis van juni 2010 is aan deze uitspraak en twee uitspraken van Nederlandse rechters aandacht geschonken.

Nu is het in Nederland nog bij wet geregeld dat zieke werknemers minder vakantiedagen opbouwen, maar deze wet is in strijd met een Europese Richtlijn. De Ministerraad heeft onlangs op voorstel van de minister van Sociale Zaken en Justitie ingestemd met een wetsvoorstel, waarin wordt vastgelegd dat zieke werknemers hetzelfde aantal vakantiedagen opbouwen als niet-zieke werknemers. De vrees voor een stuwmeer aan vakantiedagen lijkt met het voorstel te worden weggenomen. In het voorstel wordt namelijk ook een verplichting voor de werknemer opgenomen om de wettelijke vakantiedagen binnen anderhalf jaar op te nemen. De bovenwettelijke (extra) vakantiedagen vallen daar buiten en de termijn geldt evenmin voor werknemers die redelijkerwijs niet in staat zijn de dagen op te nemen. Verder zullen werkgever en werknemer in onderling overleg kunnen besluiten de termijn te verlengen. Het wetsvoorstel wordt eerst nog ter advies voorgelegd aan de Raad van State, waarna het bij de Tweede Kamer wordt ingediend. Indien u vragen heeft over dit wetsvoorstel kunt u contact opnemen met mevrouw mr. G.E.M. Gijsberts.’ -13 juli 2010-

‘In eerdere berichten (21 okober en 30 december 2009) informeerden wij u over het wetsvoorstel inzake kraken en het voorkomen van leegstand. Nadat de Tweede Kamer het wetsvoorstel vorig jaar heeft aangenomen heeft nu ook de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel. Vermoedelijk treedt de wet op 1 oktober 2010 in werking. Vanaf dat moment is kraken derhalve starfbaar en riskeren krakers in beginsel een celstraf van een jaar. Naast dit strafrechtelijk optreden blijft de mogelijkheid bestaan om het kraken in een civielrechtelijke procedure te beëindigen. Voor vragen over dit bericht kunt u contact opnemen met mevrouw mr. T. de Nijs.’ -3 juni 2010-

‘Op 25 januari 2010 is in een ministeriele regeling (MG 2010-01) vastgelegd hoe het huurprijsbeleid voor 2010-2011 luidt. Voor het jaar 2010-2011 is een huurverhogingspercentage van 1,2% vastgesteld, hetgeen gelijk is aan het inflatiepercentage over 2009. Deze huurverhoging geldt niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten.

Opvallend is dat dit jaar wel de puntprijzen met 1,2% worden verhoogd, doch dat de liberalisatiegrens is gehandhaafd op € 647,53. Dat heeft tot gevolg dat per 1 juli 2010 woningen van 141 en 142 punten - als zij tegen 100% van de maximaal redelijke huurprijsgrens worden verhuurd – voortaan geliberaliseerde woonruimten zijn. Voorheen waren woningen met dat puntental nog ‘niet-geliberaliseerde woningen’. Als corporaties dat niet willen zullen zij bij woningen met dat puntental een lagere huurprijs als aanvangshuurprijs moeten hanteren. Voor vragen hierover kunt u contact opnemen met de heer mr. J.M.H. van den Mosselaar.’ -10 februari 2010-

‘Op 21 oktober jl. hebben wij u bericht over een uitspraak van de Hoge Raad, waaruit volgt dat de huidige wetgeving onvoldoende grondslag biedt voor een strafrechtelijke ontruiming van een kraakpand. Het ziet er naar uit dat dit probleem wordt opgelost met het nieuwe wetsvoorstel inzake kraken en het voorkomen van leegstand.

Het wetsvoorstel heeft enerzijds betrekking op wijzigingen op het strafrechtelijk gebied. Zo komt er een algeheel kraakverbod in het Wetboek van Strafrecht: de “leegstandtermijn” van 1 jaar vervalt. Kraken kan worden gestraft met een gevangenisstraf van in beginsel 1 jaar. Voorts zal een wijziging plaatsvinden van de Leegstandwet. Deze wijziging ziet op de civielrechtelijke aanpak van krakers van kantoorpanden, bedrijfsruimten en winkels (dus niet op krakers van woningen). Op grond van het wetsvoorstel kunnen gemeenten een leegstandverordening opstellen, waarin wordt bepaald dat eigenaren de leegstand van hun pand na een termijn van tenminste 6 maanden moeten melden. Vervolgens moet de eigenaar in overleg treden met de gemeente over de aanpak van de leegstand en kan de gemeente zelfs een gebruiker voordragen waar de eigenaar verplicht een contract mee kan moeten sluiten. Niet nakoming van de verplichtingen door de eigenaar kan leiden tot boetes. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel reeds aangenomen en de Eerste Kamer zal hier op korte termijn over beslissen. Mogelijk wordt het wetsvoorstel dan per 1 januari 2010 omgezet in een wet. Voor vragen over dit bericht kunt u contact opnemen met mevrouw mr. T. de Nijs.’ -30 december 2009-

VBTM is op zoek naar een praktisch ingestelde, ondernemende en enthousiaste advocaat op het gebied van arbeidsrecht en ondernemingsrecht. Interesse? Kijk voor meer informatie op deze website onder de rubriek "Vacatures" onder "Alles over VBTM".-4 december 2009-

‘Werknemers met een jaarsalaris van € 75.000,-- bruto of meer krijgen voortaan maximaal één jaarsalaris als ontslagvergoeding. Met dit wetsvoorstel heeft de ministerraad ingestemd. De maximering geldt alleen als de kantonrechter oordeelt over het ontslag van de werknemer. Zij geldt niet voor afspraken tussen werkgevers en werknemers in een arbeidsovereenkomst en ook niet voor afspraken in een sociaal plan bij bedrijfsreorganisaties of collectief ontslag. Onder omstandigheden kan de kantonrechter van het maximum afwijken. De tekst van het wetsvoorstel en het advies daarover van de Raad van State wordt pas openbaar bij indiening in de Tweede Kamer. Indien u over dit onderwerp meer wilt weten, kunt u contact opnemen met de heer mr. P. Merkus of de heer mr. A.J.M. van Breevoort.’ -26 november 2008-

‘Het rekenmodel dat kantonrechters hanteren voor de toekenning van vergoedingen bij de ontbinding van arbeidsovereenkomsten wordt gewijzigd. Volgens de kantonrechters is de uit 1996 stammende formule toe aan een update. Volgens deze formule wordt de vergoeding berekend door het aantal dienstjaren (factor A) te vermenigvuldigen met het bruto maandsalaris (factor B) en met een factor C, waarin de bijzondere omstandigheden zijn uitgedrukt in een cijfer. De belangrijkste wijzigingen zijn:

• een andere (meer gedifferentieerde) berekening van de dienstjaren;
• meer aandacht voor de arbeidsmarktpositie van de werknemer en de financiële positie van de werkgever;
• meer maatwerk voor werknemers, die in het zicht van de pensionering zijn;
• verduidelijking van de vergoedingsregeling bij korte dienstverbanden;

De verwachting is dat vanaf 1 januari 2009 met deze aanbevelingen gewerkt gaat worden. De definitieve tekst van de aangepaste kantonrechtersformule zal in de loop van de maand november gepubliceerd worden. Wilt u over dit onderwerp meer weten, dan kunt u contact opnemen met de heer mr. P. Merkus of de heer mr. A.J.M. van Breevoort.’ -6 november 2008-

Op 4 december (Weert) en 11 december 2008 (Wageningen) van 13.30 uur tot 16.30 uur bieden Atrivé en Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten u de gelegenheid de ins en outs van deze nieuwe wet te verkennen. Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Dat betekent dat er nu nieuwe ruimtelijke spelregels gelden.

Uitgangspunt van de nieuwe wet is minder regels:

• het zwaartepunt in de ruimtelijke ordening ligt voortaan bij de gemeenten.
• de grenzen die gemeenten daarbij in acht moeten nemen zijn door Rijk en provincie gesteld.
• de bestemmingsplanprocedure is aanzienlijk verkort.
• de vrijstelling (artikel 19 WRO) is vervangen door een nieuw instrument: het projectbesluit.
• de regels om in aanmerking te komen voor planschade zijn aangescherpt.
• de Grondexploitatiewet is, als onderdeel van de Wro, geïntroduceerd.
• met de nieuwe wet komen er bovendien een aantal rechtsfiguren bij, zoals de beheersverordening en het exploitatieplan.

Wat betekent de nieuwe Wro in de praktijk voor uw organisatie? Wij praten u in een middag bij. Uw investering voor deze workshop bedraagt € 195,-- per persoon, exclusief btw. Er is per bijeenkomst ruimte voor maximaal 25 deelnemers. Inschrijving geschiedt op volgorde van binnenkomst. Bij meer belangstelling herhalen wij deze workshop.

Voor meer informatie kunt u bellen met Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten, tel. 0499 33 83 99 of met Bernard Wessels , tel. 030 693 60 00

‘Vorig jaar oktober berichtten wij u over het wetsvoorstel ‘Besluit brandveilig gebruik bouwwerken’ (het “Gebruiksbesluit”). Inmiddels is het Gebruiksbesluit goedgekeurd door de ministerraad en in afwijking van eerdere berichtgeving van VROM zal het Gebruiksbesluit vanaf 1 november 2008 in werking treden.

Door het Gebruiksbesluit komen er landelijke eenduidige brandveiligheidsregels. De voormalige gebruiksvergunning zal in het merendeel van de gevallen vervallen en volstaan kan worden met een melding. Het is verboden zonder een gebruiksmelding een bouwwerk in gebruik te nemen, indien daar meer dan 50 personen tegelijk aanwezig kunnen zijn (bijvoorbeeld in een gemeenschappelijke ruimte bij een zorgcomplex) en als een pand gebruikt wordt om er in te wonen. Voor vragen over dit bericht kunt u contact opnemen met de heer mr. J.M.H. van den Mosselaar.’ -26 september 2008-

‘Op 23 september 2008 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel “Wijziging van de Wet op het overleg huurders-verhuurder” van minister Vogelaar voor Wonen, Wijken en Integratie, aangenomen. Dit brengt met zich mee dat de positie en de rechten van huurders en huurdersorganisaties zullen worden verbeterd. Vanaf 1 januari 2009 hebben zij ten aanzien van meer onderwerpen recht op informatie, om overleg te voeren met hun verhuurder en hem ongevraagd te adviseren. Nieuwe onderwerpen zijn bijvoorbeeld de renovatie van woningen, fusievoorstellen en de leefbaarheid en herstructurering in de buurt.

Daarnaast zal de Overlegwet door de wetswijziging voor meer particuliere verhuurders gelden, namelijk ook voor particuliere verhuurders met 25 tot 100 woningen. Indien u vragen heeft naar aanleiding van dit bericht kunt u contact opnemen met de heer mr. J.M.G.A. Sengers.’ -25 september 2008-

‘Het Gerechtshof Amsterdam heeft recent de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning uitgesproken van een huurder die zijn woning had onderverhuurd. Het bleef echter niet alleen bij een ontruiming. De huurder moest daarnaast de met de onderverhuur behaalde winst als schadevergoeding terugbetalen aan de woningcorporatie.

Het ging in deze zaak om een huurder die de woning gedurende een aantal jaren illegaal onderverhuurde aan studenten. Hierdoor behaalde hij elke maand een flinke winst. Het gerechtshof heeft nu dus bepaald dat er een schadevergoeding gelijk aan deze winsten dient te worden betaald aan de woningcorporatie. Hierbij nam het gerechtshof in overweging dat een corporatie veel kosten maakt en schade leidt als gevolg van onderverhuur. Daarnaast zorgt het illegaal onderverhuren van woningen er voor dat woningzoekenden die conform het woonruimteverdeelsysteem aan de beurt zijn, niet in aanmerking komen voor een woning.

Deze uitspraak kan als een doorbraak worden gezien in de strijd tegen illegaal onderverhuren. Woningcorporaties krijgen hierdoor een extra sanctiemiddel in handen om het illegaal onderverhuren van woningen stevig aan te pakken. Voor vragen over deze uitspraak kunt u contact opnemen met mevrouw mr. T.J. de Groot.’ -19 september 2008-

‘De regeling Financiering Voortzetting Pensioen (de FVP-bijdrageregeling) houdt in dat een werknemer van 40 jaar of ouder, die werkloos is geworden en een WW-uitkering ontvangt, gedurende die periode zijn pensioenopbouw doorbetaald krijgt tot het niveau van het maxi-mum-dagloon van de Werkloosheidswet.

Ondanks eerdere berichtgeving van het bestuur van de stichting FVP om de regeling per 1 januari 2009 niet voort te zetten, heeft het bestuur thans besloten dat de regeling met één jaar wordt verlengd tot 1 januari 2010. Na deze datum komt de regeling te vervallen en ko-men werknemers die op of na 1 januari 2010 werkloos worden derhalve niet meer in aan-merking voor een bijdrage. Indien u vragen heeft over dit nieuwsbericht kunt u contact opnemen met de heer mr. P. Merkus.’ -12 september 2008-

‘Vorig jaar berichtten wij u over een uitstel van de inwerkingtreding van de nieuwe regelgeving inzake de ruimtelijke ordening: de Wro. Inmiddels heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening. Het staat daardoor vast dat de Wro op 1 juli 2008 in werking zal treden.

Een van de belangrijkste veranderingen is dat de bestemmingsplanprocedure in de nieuwe wet aanmerkelijk is verkort. Ook behoeft een bestemmingsplan geen provinciale goedkeuring meer, alvorens het plan in werking kan treden. De wijziging brengt tevens met zich dat de zelfstandige projectprocedure (artikel 19 WRO oud) vervalt. Hier voor in de plaats komt het zogenoemde projectbesluit; een dergelijk besluit dient eveneens te zijn voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Een nadeel van dit projectbesluit is dat gemeenten verplicht zijn -binnen 1 jaar nadat het projecbesluit onherroepelijk is geworden- een ontwerp-bestemmingsplan ter visie te leggen, waarin het project is ingepast. Dat zou er toe kunnen leiden dat gemeenten minder snel hun medewerking verlenen aan het nemen van projectbesluiten. Corporaties doen er derhalve verstandig aan om, indien zij nog bouwplannen hebben waarbij wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan, die plannen nog voor 1 juli 2008 bij de gemeente in te dienen. Voor die datum ingediende plannen dienen op basis van de oude regelgeving te worden afgewikkeld. Indien u vragen heeft over dit nieuwsbericht kunt u contact opnemen met de heer mr. J.M.H. van den Mosselaar.’ – 21 mei 2008-

Indien corporaties zich bezighouden met gebiedsontwikkeling is het van belang dat zij reeds in een vroeg stadium rekening houden met de Europese Aanbestedingsrichtlijn. Op deze website treft u hierover onder de knop "overige publicaties" een artikel aan van de heer mr. M.R. de Boer:

“Oppassen met aanbesteding, ‘Europa’ hanteert strenge regels”.

Het artikel gaat dieper in op de Europese Aanbestedingsrichtlijn en relevante jurisprudentie. Indien u vragen heeft over het artikel kunt u contact opnemen met de heer mr. M.R. de Boer. - 1 april 2008 -

‘Op 19 maart 2008 heeft minister Vogelaar laten weten dat zij de heffing bestemd voor extra financiële ruimte voor de corporaties in de 40 wijken wil innen via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. Het is zeer onzeker of de Minister die heffing zal kunnen doorvoeren.

De Minister wil de heffing invoeren als een vorm van bijzondere projectsteun. De Woningwet en het Besluit Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting stellen echter strikte regels omtrent de wijze waarop een heffing projectsteun aan corporaties kan worden opgelegd. Kern van deze regeling is dat een heffing projectsteun alleen kan worden opgelegd als projectsteun door woningcorporaties ook daadwerkelijk is gevraagd en door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) is goedgekeurd. Dit moet door het CFV worden opgenomen in een begroting. Die begroting moest voor het jaar 2008 vóór 1 november 2007 bij de minister zijn ingediend en zijn goedgekeurd. Sinds 2002 is geen heffing projectsteun meer opgelegd omdat corporaties geen projecten bij het Centraal Fonds hadden aangemeld. De begroting van 2008 staat nu geen heffing meer toe. De Minister kan de regels met betrekking tot het Besluit Centraal Fonds wellicht aanpassen, maar wijziging van de Woningwet kan alleen door de Tweede Kamer plaatsvinden. Corporaties die willen reageren tegen de Vogelaarheffing hebben dus goede juridische argumenten in handen. Wilt u meer weten dan kunt u contact opnemen met de heer mr. M.R. de Boer.’ - 1 april 2008-

‘Minister Vogelaar heeft het concept-Besluit brandveilig gebruik bouwwerken (“het Gebruiksbesluit”) ter bespreking naar de Tweede Kamer gestuurd. Op dit moment kunnen in de plaatselijke bouwverordeningen verschillen bestaan in het brandveilig gebruik van gebouwen, maar het Gebruiksbesluit zal leiden tot landelijke eenduidige brandveiligheidsregels. In 80 procent van de gevallen zal volstaan worden met een melding en is de huidige gebruiksvergunning niet meer vereist. Een gebruiksvergunning is alleen nog nodig voor de meest risicovolle vormen van gebruik, bijvoorbeeld voor kinderdagverblijven voor meer dan tien kinderen, basisscholen en hotels en tehuizen met meer dan 10 bedden. Het Gebruiksbesluit hanteert nagenoeg dezelfde brandveiligheidsregels als de huidige Modelbouwverordening van de VNG. Naar verwachting kan het Gebruiksbesluit medio 2008 in werking treden. Voor informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de heer mr. B.L. de Jonge.’ -3 oktober 2007-

‘Het kabinet heeft op Prinsjesdag aangekondigd dat woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008 integraal vennootschapsbelastingplichtig worden. In het Belastingplan 2008 zijn daarvoor een aantal maatregelen getroffen:

- toegelaten instellingen worden met ingang van 1 januari 2008 expliciet als vennootschapsbelastingplichtige organisaties aangemerkt.

- De sinds 2006 geldende beperkte vennootschapsbelastingvrijstelling van woningcorporaties komt met ingang van 1 januari 2008 geheel te vervallen.

- De tijdens de onbelaste periode gekweekte goodwill (en eventuele andere immateriële activa) wordt op nihil gesteld. Die goodwill kan dus feitelijk niet worden geactiveerd zodat er niet op kan worden afgeschreven.

- Met ‘onrendabele toppen’ wordt in het kader van de vennootschapsbelasting geen rekening gehouden. Als er bewust met een onrendabele top wordt gebouwd, kan het lagere rendement op de desbetreffende bedrijfsmiddelen (woningen) niet naar voren worden gehaald door (af) te waarderen naar lagere bedrijfswaarde.

Het belastingplan bevat geen specifieke voorstellen voor de waardering van het sociale-woningbezit op de openingsbalans. Volgens de Memorie van Toelichting dienen die woningen op de openingsbalans te worden gewaardeerd naar de waarde in het economisch verkeer. Voor verdere vragen over dit bericht kunt u contact opnemen met de heer mr. J.H.S. van Doesburg.’- 24 september 2007-

‘Er is een wetswijziging op komst (wetsvoorstel 30 515) waarbij artikel 13b van de Opiumwet zal worden gewijzigd. De huidige wetgeving biedt gemeenten de mogelijkheid over te gaan tot sluiting van voor het publiek toegankelijke lokalen (zoals een horecapand) bij de enkele overtreding van de Opiumwet. Bij woningen is sluiting daarentegen op grond van artikel 174a Gemeentewet slechts mogelijk als er sprake is van verstoring van de openbare orde. Dit laatste aspect is vaak lastig aan te tonen.

Om makkelijker te kunnen optreden tegen ‘drugswoningen’, is derhalve voorgesteld artikel 13b van de Opiumwet uit te breiden in die zin dat ook woningen hieronder vallen. Gemeenten kunnen dan ook overgaan tot sluiting van woningen bij handelen in strijd met de Opiumwet, zonder dat daarvoor (vrees voor) verstoring van de openbare orde nodig is. Voor woningcorporaties kan dit van belang zijn, omdat sluiting van een gebouw door de gemeente op grond van artikel 13b Opiumwet, hen de bevoegdheid geeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Indien u naar aanleiding van het bovenstaande vragen heeft kunt u contact opnemen met mevrouw mr. T.J. de Groot.’- 26 februari 2007-

‘Het komt nogal eens voor dat corporaties nieuwbouwwoningen verkopen met korting. Als zo'n woning onder de kostprijs wordt verkocht, is die verkoop niet alleen onderworpen aan 19% BTW maar ook aan 6% overdrachtsbelasting (de zogenaamde strafheffing overdrachtsbelasting). De minister van Financiën heeft besloten dat in zo'n geval de strafheffing overdrachtsbelasting toch niet van toepassing is als wordt voldaan aan (onder meer) de volgende voorwaarden:

- de woning moet worden verkocht aan iemand die de woning gaat gebruiken als hoofdverblijf; én

- de koper heeft zich verplicht om de woning bij verkoop aan te bieden aan de corporatie; én

- de corporatie heeft zich verplicht om de woning terug te kopen.

Soortgelijke gevallen die niet (geheel) voldoen aan de gestelde voorwaarden, maar die daarmee wel vergelijkbaar zijn qua doel en strekking, kunnen ter beoordeling worden voorgelegd aan het Ministerie van Financiën. De nieuwe regeling is vastgelegd in het Besluit d.d. 7 december 2006, nr. CPP2006/1322M van de Minister van Financiën. Indien u vragen heeft over dit bericht kunt u contact opnemen met mr. J.H.S. van Doesburg.’ -22 december 2006-

De rechtbank Maastricht heeft bij vonnis van 19 mei 2006 een beschikking van de Minister van VROM vernietigd waarin aan Woningstichting Servatius toestemming werd onthouden om te mogen bouwen in Luik. De rechtbank oordeelde dat de beslissing van de Minister in feite neerkomt op een verbod om te investeren buiten Nederland. Zo’n verbod vormt een inbreuk op de in het EG-Verdrag gewaarborgde vrijheid van kapitaalverkeer. Alhoewel het belang van de sociale huisvesting een beperking op het vrije kapitaalverkeer zou kunnen rechtvaardigen, meent de rechtbank dat de beslissing van de Minister te ver gaat. Volgens de rechtbank heeft de Minister onvoldoende gemotiveerd waarom in de zaak van Servatius een beperking op het kapitaalverkeer evenredig en noodzakelijk zou zijn. De Minister dient dat naar het oordeel van de rechtbank nader te motiveren.

Aan deze motivering zal de Minister een harde dobber krijgen volgens de behandelend advocaat mr. M.R. de Boer. Immers de motivering van de evenredigheid en de noodzaak van een beperking op het absolute verbod van de Minister zal dienen te voldoen aan de zeer strenge eisen die het Hof van Justitie in Luxemburg in haar rechtspraak heeft ontwikkeld. Mr. de Boer acht de kans klein dat de Minister een absoluut verbod om over de grens te investeren toereikend zal kunnen motiveren. In feite betekent dit dat de Minister niet zonder meer activiteiten kan verbieden van woningcorporaties die over de grens willen bouwen. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. M.R. de Boer.

‘De afgelopen tijd valt een sterke toename te signaleren in aanbestedingsgeschillen die voor de rechter worden gebracht door de partij die een opdracht of werk is misgelopen. Regelmatig wordt zo’n partij door de rechter in het gelijk gesteld, omdat de aanbestedingsprocedure niet duidelijk was, of de regels niet juist door de aanbesteder werden toegepast. Illustratief is een recente uitspraak van de rechtbank Almelo.

In die zaak was de rechter van oordeel dat er sprake was van schending van de beginselen van aanbestedingsrecht, vanwege onduidelijkheid over de vraag welk gunningscriterium werd toegepast. De aanbesteder had in de aankondiging van de opdracht vermeld dat het gunningscriterium de laagste prijs zou zijn en dat varianten op het bestek waren toegelaten. Volgens aanbestedingsregels kan slechts worden gegund op grond van óf de laagste prijs óf de economisch meest voordelige aanbieding. De gunningscriteria dienen voorts transparant, duidelijk en eenduidig te zijn. Hiervan was naar het oordeel van de rechter geen sprake aangezien de aanbesteder had aangekondigd het laagste prijscriterium te gebruiken, maar inhoudelijk het criterium economisch meest voordelige aanbieding hanteerde. Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen, dan kunt u nader contact opnemen met de heer mr. M.R. de Boer’. -17 maart 2006-

‘Op 17 januari jl. heeft de eerste kamer ingestemd met de Interimwet stad-en- milieubenadering. Deze Interimwet maakt het voor gemeenten mogelijk om onder strikte voorwaarden af te wijken van bepaalde milieueisen, zoals geluidsnormen of regels voor geurhinder van veehouderijen. Het doel hiervan is woningbouw makkelijker te maken. De noodzaak van dit wetsvoorstel is met name gelegen in de behoefte om een evenwicht te vinden tussen behoud van milieukwaliteit enerzijds en zorgen dat de ruimtelijke ontwikkelingen niet onaanvaardbaar worden belemmerd anderzijds. Dat blijkt in de praktijk steeds moeilijker omdat de spanning tussen ruimtegebrek en milieukwaliteit sterk is toegenomen.

De Interimwet stad-en-milieubenadering voorziet ook in een mogelijkheid voor snellere besluitvorming voor projecten. De zogenaamde coördinatieregeling maakt het voor een gemeente mogelijk om alle benodigde vergunningen in één keer af te geven. De Interimwet stad-en-milieubenadering is inmiddels in werking getreden. Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, dan kunt u contact opnemen met de heer mr. P.A. Kok’.

‘De stichting Financiering Voortzetting Pensioenverzekering die haar middelen gebruikt om de pensioenvoorzieningen voor werklozen vanaf veertig jaar voort te zetten heeft aangekondigd hiermee op termijn te zullen stoppen. Dit zal concreet inhouden, dat werknemers die met ingang van 1 januari 2008 WW-gerechtigd worden, niet meer in aanmerking komen voor een bijdrage uit de FVP-regeling.

Voor wat betreft de personen die nu WW-gerechtigd zijn en voor de werknemers die vóór 1 januari 2008 WW-gerechtigd zullen worden, spreekt de Stichting FVP de intentie uit het recht op en FVP-bijdrage zoveel mogelijk ongemoeid te laten. Het gaat hierbij enkel om een intentie tot voortzetting van de bijdrage. De FVP-bijdrage heeft immers een voorwaardelijk karakter en daarom kan het bestuur van de stichting voor deze groep geen harde garanties afgeven. Voor nadere vragen omtrent dit onderwerp kunt u contact opnemen met de heer mr. P. Merkus’.

Onlangs heeft de Minister van VROM in een brief aan de Tweede Kamer meer duidelijkheid gegeven over het arrangement tussen overheid en woningcorporaties dat haar voor ogen staat.

De complete tekst van dit onderwerp is te vinden onder de rubriek Publicatie/overige publicaties op de site.

Klik hier voor een directe toegang.

‘Ondernemers die financieel, organisatorisch en economisch nauw met elkaar zijn verbonden, kunnen een zogenaamde ‘fiscale eenheid’ vormen in de zin van de BTW-wetgeving. Het voordeel van zo’n fiscale eenheid is dat de bedrijven c.q. instellingen die onderdeel zijn van zo’n fiscale eenheid geen omzetbelasting verschuldigd zijn over hun onderlinge prestaties. Een fiscale eenheid voor de omzetbelasting kan bijvoorbeeld worden gevormd door een corporatie en haar dochter BV’s.

Uit een arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005 kan worden afgeleid dat een fiscale eenheid tot stand kan komen zonder dat daarvoor een beschikking van de belastingdienst nodig is. Het ministerie van Financiën heeft echter laten weten dat er voor het aanmerken en handelen als fiscale eenheid wel degelijk een beschikking van de belastingdienst is vereist. Dit is vastgelegd in het Besluit van 1 november 2005 van de staatssecretaris van Financiën (nr. CPP2005/1451M). Voor nadere vragen omtrent dit onderwerp, kunt u contact opnemen met de heer mr. J.H.S. van Doesburg.’

‘Als gevolg van de invoering van een nieuwe Europese aanbestedingsrichtlijn in Nederland, zijn per 1 december 2005 nieuwe aanbestedingsregels gaan gelden voor de vier bouwministeries (VROM/VWS/Defensie/LNV). Deze nieuwe regels zijn vastgelegd in het zogenaamde Aanbestedingsreglement Werken 2005 (ARW 2005). Dit nieuwe reglement is niet verplicht voor overige overheden of woningcorporaties, maar zij kunnen het op vrijwillige basis hanteren. Het ARW 2005 vervangt het ARW 2004 en is een stapsgewijze uitwerking van het besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten.

De ARW wijkt op bepaalde belangrijke punten af van de UAR 2001. Zo geeft de ARW de mogelijkheid met aanbestedingen te experimenteren zoals veilingen of aanbesteding via internet. Voorts zijn zogenaamde eigen verklaringen toegestaan en mag de aanbesteder van alle inschrijvers de enveloppen met begrotingen openmaken. Onder het ARW is het niet de aanbesteder die moet bewijzen dat de aanbieding niet passend is, maar moet de inschrijver aantonen dat de aanbesteder uitgaat van een verkeerde eigen begroting. Tot slot is onder het ARW niet de Raad van Arbitrage bevoegd om over geschillen te beslissen maar de rechtbank. Derhalve lijkt het ARW ook voor woningcorporaties een nuttig instrument bij aanbestedingen. Voor meer informatie omtrent dit onderwerp, kunt u contact opnemen met de heer mr. B.L. de Jonge’.

‘Inmiddels heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Werk en Inkomen naar Arbeidsvermogen (WIA). Deze nieuwe wet zal op 1 januari 2006 in werking treden. In tegenstelling tot de huidige Wet Arbeidsongeschiktheid legt de nieuwe wet de nadruk op “werken” in plaats van “inkomensondersteuning”. De nieuwe wet bestaat uit twee delen: de regeling “werkhervatting voor gedeeltelijke arbeidsgeschikten” (WGA) en de regeling “inkomensvoorziening voor volledig arbeidsongeschikten” (IVA).

De WGA tracht zowel de gedeeltelijk arbeidsgeschikte als de werkgever te stimuleren om de werknemer te laten werken. Werkgevers worden onder andere gestimuleerd om een gedeeltelijk arbeidsgeschikte in dienst te nemen dan wel te houden, doordat zij niet verplicht zijn het loon door te betalen als de betrokkene binnen vijf jaar opnieuw ziek wordt. Voorts krijgen werkgevers korting op de premies voor de sociale verzekeringen als ze een gedeeltelijk arbeidsgeschikte werknemer in dienst nemen of houden.

De IVA ziet op inkomensbescherming en geldt voor personen die volledig en duurzaam arbeidsongeschikt zijn: zij kunnen niet meer dan 20 % van hun laatstverdiende loon verdienen en er bestaat geen, althans een hele kleine kans op herstel. Deze personen krijgen op grond van deze regeling een uitkering van 70% van het laatstverdiende loon (tot het max. dagloon). De eerste vijf jaar worden deze personen jaarlijks herkeurd en als op een gegeven ogenblik blijkt dat zij weer gedeeltelijk arbeidsgeschikt kunnen worden verklaard, dan gaan zij over naar de regeling WGA. Dit is in grote lijnen de inhoud van de nieuwe wet. De huidige Wet Arbeidsongeschiktheid blijft gelden voor bestaande gevallen. Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen, dan kunt u nader contact opnemen met mr. A.J.M. van Breevoort’.-15 november 2005-

“ In het Besluit woninggebonden subsidies 1995 (BWS) is thans bepaald, dat ‘sociale verhuurders’ onder bepaalde voorwaarden zijn vrijgesteld van leges. Deze vrijstellingsbepaling is opgenomen in artikel 34 van voornoemd besluit en is onder meer van toepassing indien een corporatie aan haar woningen voorzieningen treft van tenminste € 22.689,01 per woning. De minister van VROM heeft besloten om deze legesvrijstelling te schrappen met ingang van 27 december 2005. Dit is bepaald in het Besluit dd. 3 oktober 2005 (‘Besluit locatiegebonden subsidies 2005’), dat op 27 oktober 2005 is gepubliceerd in het staatsblad. Voor meer informatie over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met mr. J.H.S. van Doesburg” – 15 november 2005 -.

Het Gerechtshof in ’s Hertogenbosch heeft bepaald dat een woningcorporatie niet verplicht is een huurovereenkomst te sluiten met een woningzoekende, indien deze woningzoekende zich in het verleden niet als goed huurder heeft gedragen, of indien een huurovereenkomst met deze woningzoekende in het verleden wegens wanprestatie ontbonden is. De betreffende corporatie had samen met andere corporaties in de regio een convenant gesloten waarin de spelregels voor toewijzing van een woning aan een kandidaat huurder waren opgenomen.

In het convenant stond ondermeer beschreven dat een woning aan een kandidaat huurder kan worden geweigerd indien een eerder huurcontract met deze huurder is ontbonden vanwege wanprestatie. De woningzoekende meende dat sprake was van schending van het gelijkheidsbeginsel en het discriminatieverbod zoals vastgelegd in de Grondwet. Het Hof oordeelde echter dat de corporatie de woning aan de woningzoekende (van wie eerder de huurovereenkomst was ontbonden vanwege een hennepkwekerij) mocht weigeren, indien hiervoor een objectieve en redelijke rechtvaardiging bestond. Hiervan was sprake, namelijk de ontbinding van de eerdere huurovereenkomst. Voor meer informatie omtrent dit onderwerp, kunt u contact opnemen met mr. T. de Groot.

De wetgever heeft in artikel 11g van het Besluit Beheer Sociale-Huursector een verplichting voor de sociale verhuurders opgenomen om huurders die als gevolg van een renovatie moeten verhuizen een bijdrage in de kosten van verhuizing te betalen. Die vergoeding bedraagt tenminste € 5000,--.

De kantonrechter in ’s-Hertogenbosch heeft in een vonnis van 20 oktober 2005 bepaald, dat deze vergoeding alleen betaald hoeft te worden in gevallen, dat de huurovereenkomst met de huurder blijft bestaan. De regeling is niet van toepassing op gevallen, waarin in verband met sloop van de woning de huurovereenkomst met de huurder beëindigd wordt. In die gevallen bepaalt de kantonrechter de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten. Voor informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. J.M.G.A. Sengers.

Door de mobiele-telecomoperators is in het kader van het Nationaal Antennebeleid in 2002 met de Rijksoverheid een convenant gesloten terzake van het plaatsen van antennes/installaties op daken van woongebouwen. In dit convenant is opgenomen dat de operators pas over mogen gaan tot plaatsing van een antenne-installatie nadat de bewoners met de plaatsing hebben ingestemd. In het onderhavige geval had de operator een instemmingsprocedure gevoerd waaruit bleek dat minder dan de helft van de bewoners tegen was, maar later bleek uit een door de huurders gehouden enquête dat toch een meerderheid tegen plaatsing was. De huurders vorderden vervolgens een verbod tot plaatsing van de installatie.

De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder zich niet op de instemmingsprocedure van de operator mocht beroepen en zich diende te houden aan de werkelijke stemverhouding. In hoger beroep oordeelde het Hof op 27 oktober jl.in een (tussen)uitspraak dat een verhuurder reeds aan zijn verplichtingen heeft voldaan indien hij feitelijk aan de verplichtingen uit het convenant heeft voldaan.

Een huurder mag van een verhuurder niet meer eisen dan dat de verhuurder zich feitelijk aan de regels van het convenant houdt. Indien de instemmingsprocedure volgens de regels van het convenant door de operator is uitgevoerd dan hoeft de verhuurder dus niet nog zelf een onderzoek te doen naar de mening van de huurders. Voor vragen over deze uitspraak of over dit onderwerp in het algemeen kunt u contact opnemen met mr. B.L. de Jonge’.

“Volgend jaar wordt het nieuwe huurbeleid van kracht. Als gevolg daarvan zal de relatie tussen de overheid en de corporaties veranderen. De minister is van mening dat het logisch is, dat bij meer ruimte voor de verhuurder ook de positie van de huurder wordt verbeterd, waarbij ze zich heeft laten adviseren door de commissie Leemhuis. De commissie heeft onder andere geadviseerd om aan huurdersorganisaties een initiatiefrecht toe te kennen en aan deze het recht van informatie, overleg en advies te geven met betrekking tot fusies en overnames.

Vanwege het bijzondere karakter van de huurwoningmarkt en het belang van de woning voor huurders, onderschrijft de minister het uitgangspunt van de commissie dat de huurders de belangrijkste ‘stakeholders’ zijn van de verhuurder. De huurders- en verhuurdersorganisaties hebben een grote verantwoordelijkheid om zeker te stellen dat huurders en verhuurders beiden invloed kunnen uitoefenen. Hieraan kunnen branchecodes bijdragen volgens de minister. De minister zal nog dit jaar een uitgebreide reactie op het rapport van de commissie aan de Tweede kamer sturen. Deze reactie zal zij met de Woonbond en andere betrokken organisaties bespreken. Verder streeft zij ernaar nog deze kabinetsperiode de benodigde wetgeving grotendeels gereed te hebben. Voor eventuele vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. J.M.G.A. Sengers.” – 24 oktober 2005 -.

Eerder is bij de Tweede Kamer een wetsvoorstel ingediend tot aanscherping van de zogenaamde wekeneis zoals deze in de Werkloosheidswet is opgenomen. Thans geldt de regel dat als een persoon in aanmerking wil komen voor een WW-uitkering hij in de voorgaande 39 weken, 26 weken moet hebben gewerkt.

Bovengenoemd wetsvoorstel voorziet in een aanscherping van deze wekeneis. Op 4 oktober 2005 heeft minister De Geus van Sociale Zaken en Werkgelegenheid naar aanleiding van het advies van de SER een nota van wijziging naar de Tweede Kamer gestuurd met betrekking tot het wetsvoorstel. Deze nota van wijziging houdt in dat de wekeneis in die zin wordt aangescherpt, dat een persoon die in aanmerking wil komen voor een WW-uitkering in de voorgaande 36 weken 26 weken moet hebben gewerkt. De minister heeft de Tweede Kamer verzocht om de behandeling van het wetsvoorstel voort te zetten. Na behandeling van de nota van wijziging in de Tweede Kamer zal het wetsvoorstel nog naar de Eerste Kamer worden gestuurd. Het is derhalve nog niet zeker wanneer en in welke vorm de wet tot stand komt. Voor verdere vragen met betrekking tot dit wetsvoorstel kunt u contact opnemen met mr. A.J.M. van Breevoort.-16 oktober 2005-

De uniforme voorbereidingsprocedure houdt kort gezegd in dat als een bestuursorgaan een besluit neemt, zij het ontwerp daarvan ter inzage moet leggen. Vervolgens bestaat de gelegenheid om schriftelijk of mondeling een zienswijze naar voren te brengen. In de regel kunnen uitsluitend belanghebbenden een zienswijze indienen; indien een ontwerp-bestemmingsplan of een ontwerp-vrijstellingsbesluit (art. 19 WRO) ter inzage wordt gelegd kan daarover door een ieder een zienswijze naar voren worden gebracht. In beginsel dient het bestuursorgaan binnen zes maanden na ontvangst van de aanvraag een besluit te nemen. Indien een besluit door middel van toepassing van de uniforme voorbereidingsprocedure tot stand is gekomen, wordt de bezwaarprocedure overgeslagen. Er dient direct beroep te worden ingesteld bij de rechtbank. Wil een belanghebbende in zijn beroep kunnen worden ontvangen, dan dient hij in beginsel wel eerder een zienswijze naar voren te hebben gebracht.

Indien corporaties derhalve te maken krijgen met besluiten van bestuursorganen waarmee zij het niet eens zijn, dient te worden nagegaan of de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing is en zo ja of deze is gevolgd. Voor eventuele vragen omtrent deze wet kunt u nader contact opnemen met mr. J.M.H. van den Mosselaar”. -13 oktober 2005-

'De ministerraad heeft op 25 augustus jl. een nieuwe Grondexploitatiewet aangenomen. De wet biedt een regeling voor de kosten en opbrengsten die zich bij ontwikkeling van een bouwlocatie door projectontwikkelaars voordoen. Een door de minister opgestelde ‘kostensoortenlijst’ moet gemeenten en projectontwikkelaars helpen bij het maken van afspraken over de verdeling van kosten. Deze wet zou een einde moeten maken aan de onduidelijkheid die lange tijd heeft bestaan over de vraag welke kosten een gemeente in rekening mag brengen aan een projectontwikkelaar of een woningcorporatie die projecten ontwikkelt. Voorts biedt de wet gemeenten de mogelijkheid om in het bestemmingsplan verschillende categorieën woningen voor een bouwlocatie vast te leggen, bijvoorbeeld voor sociale woningbouw, dit kan positieve effecten hebben voor woningcorporaties. De wet ligt inmiddels ter goedkeuring bij de Tweede Kamer. Het is derhalve nog niet duidelijk hoe en wanneer het wetsvoorstel zal worden ingevoerd. Voor eventuele vragen omtrent dit wetsvoorstel kunt u nader contact opnemen met mr. M.R. de Boer'.

'Op Prinsesdag is het nieuwe Belastingplan 2006 gepresenteerd. Hierin worden twee voorstellen gedaan die belangrijke gevolgen hebben voor woningcorporaties. Enerzijds wordt een beperking van de vennootschapsbelastingvrijstelling voorgesteld en anderzijds wordt een verruiming van de overdrachtsbelastingvrijstelling met betrekking tot wijkontwikkelingsmaatschappijen (WOM) voorgesteld. De vrijstelling voor het betalen van vennootschapsbelasting zal kort gezegd slechts nog gelden voor opbrengsten uit de kernactiviteiten van de corporaties. Opbrengsten die worden gehaald uit andere -commerciële- activiteiten (zoals verkoop van koopwoningen of verhuur van dure woningen) zullen niet onder de vrijstelling vallen. Corporaties zullen derhalve een gescheiden boekhouding moeten gaan voeren. Het andere voorstel houdt in dat een vrijstelling van overdrachtsbelasting wordt gegeven voor de verkrijging van onroerende zaken uit een WOM. De bedoeling is dat de voorstellen met ingang van 1 januari 2006 in werking treden, maar eerst zal het parlement zich nog over de voorstellen moeten buigen. Of de voorstellen in deze vorm zullen worden doorgevoerd is derhalve nog niet zeker. Voor eventuele vragen omtrent dit wetsvoorstel kunt u nader contact opnemen met mr. J.H.S. van Doesburg'.

'In het kader van minder, betere en effectievere regelgeving wordt er gewerkt aan een nieuw soort VROM-vergunning. Op het gebied van ruimte, wonen en milieu bestaan thans vele vergunningen. VROM werkt nu aan één vergunning voor wonen, ruimte en milieu: ‘de omgevingsvergunning’. Invoering van een omgevingsvergunning heeft tot doel dat een burger of corporatie dadelijk nog maar één vergunning hoeft aan te vragen, bij één loket en slechts te maken heeft met één besluit en één bevoegd gezag. Om deze omgevingsvergunning te kunnen bewerkstelligen is er nieuwe regelgeving nodig. Thans is er een wetsvoorstel ‘Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht’. Dit wetsvoorstel is door vele instanties becommentarieerd en zal na aanpassing naar verwachting in het voorjaar van 2006 worden ingediend bij de Tweede Kamer. De uiteindelijke inhoud van het wetsvoorstel staat derhalve nog niet vast. Voor eventuele vragen omtrent dit wetsvoorstel kunt u nader contact opnemen met mr. J.M.H. van den Mosselaar'.

"Enkele maanden geleden heeft de Tweede Kamer een motie aanvaard met betrekking tot de sollicitatieplicht WW. In de motie wordt de regering verzocht om de huidige ontheffingsregeling van de sollicitatieplicht voor werklozen in die zin aan te passen, dat de regeling wordt verruimd tot een algemene ontheffing voor alle mensen van 57 ½ jaar of ouder en dat de regeling derhalve niet alleen geldt voor mensen die op 31 december 2003 57 ½ jaar of ouder waren. Minister De Geus ziet voor een dergelijke aanpassing echter geen objectieve rechtvaardiging en heeft besloten dat de overgangsregeling zoals die thans geldt niet wordt verruimd tot een algemene ontheffing van de sollicitatieplicht. Wel heeft de ministerraad aangegeven met de Tweede Kamer te willen praten over een eventuele individuele ontheffing van de WW gerechtigden in de toekomst. Het is derhalve afwachten wat er uit dit overleg naar voren komt. Voor eventuele vragen , kunt u contact opnemen met mr. A.J.M. van Breevoort."

'Dit wetsvoorstel beperkt zich in hoofdzaak tot een drietal maatregelen om de grootstedelijke problemen op te lossen: een OZB-maatregel, een huisvestingsmaatregel en een maatregel inzake een wettelijke uitbreiding voor het sluiten van overlastgevende panden. Het wetsvoorstel beoogt onder andere een tijdelijke inperking van de instroom in bepaalde wijken van nieuwe bewoners in een sociaal economisch zwakker positie. Hiertoe worden aanvullingen op de Huisvestingswet voorgesteld. In augustus 2005 is nog een nota van wijziging ingediend en het voorstel dient nog te worden voorgelegd aan de Eerste Kamer. Het staat derhalve nog zeker niet vast in welke vorm het wetsvoorstel uiteindelijk zal worden ingevoerd. Voor eventuele vragen omtrent dit wetsvoorstel kunt u nader contact opnemen met mr. J.M.G.A. Sengers'.

'Eind juli 2005 is er een wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer inzake het openbaar maken van topinkomens. Het wetsvoorstel kan gevolgen hebben voor woningcorporaties. Het voorstel houdt namelijk onder meer in dat, indien een medewerker van een woningcorporatie jaarlijks een belastbaar loon ontvangt dat hoger is dan het salaris van een minister (dat momenteel € 9422,06 bruto per maand bedraagt), dit dient te worden vermeld in de jaarrekening. Bovendien moeten de desbetreffende gegevens aan de minister van Binnenlandse Zaken worden verzonden. Het voorstel dient nog te worden voorgelegd aan de Eerste Kamer en derhalve is het nog niet duidelijk of het wetsvoorstel (in deze vorm) ook daadwerkelijk wordt ingevoerd. Voor eventuele vragen omtrent dit wetsvoorstel kunt u nader contact opnemen met mr. J.H.S. van Doesburg'.