Afgelopen dinsdag 10 december jl. heeft het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch een zeer interessant arrest gewezen in de aanhoudende jurisprudentie over de aanwezigheid van softdrugs in een huurwoning.
In deze casus was sprake van een politie-inval in een sociale huurwoning waarbij werd geconstateerd dat in de woning ruim 200 gram hennep aanwezig was. Deze situatie was aanleiding voor de verhuurder om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde te vragen.
In eerste aanleg werd de vordering van de verhuurder door de kantonrechter afgewezen. De verhuurder ging in hoger beroep en deed een beroep op artikel 7:213 BW (goed huurderschap) en de algemene voorwaarden, waarin een verbod was opgenomen om in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Ook wees de verhuurder er uitdrukkelijk op dat het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid softdrugs strijdig was met de bestemming (in casu woonruimte) van het gehuurde. De omstandigheid dat de aangetroffen hennep was verdeeld in doosjes en gripzakjes (kleine afsluitbare plastic zakjes) van verschillend gewicht duidde volgens de verhuurder juist op handelsactiviteiten en niet -zoals huurder betoogde- op het aanwezig hebben van soft drugs voor eigen gebruik.
Het hof heeft de uitspraak van de kantonrechter vernietigd. Hiertoe overwoog het hof onder meer dat de aangetroffen hoeveelheid hennep (200 gram) en de omstandigheden waarin de hennep is aangetroffen (het verpakt zijn in doosjes en gripzakjes van verschillend gewicht) een handeling oplevert die in strijd is met de Opiumwet en dat een dergelijk feit wanprestatie oplevert, ook zonder dat de algemene voorwaarden daarin voorzien. Ook -aldus het hof- als er geen toegespitste hennepbepaling van toepassing zou zijn geweest, is de aanwezigheid van hennep in de omstandigheden waarin het hier is aangetroffen, op zichzelf aan te merken als een tekortkoming die in het beginsel de ontbinding rechtvaardigt.
Vervolgens toetste het hof of de tekortkoming te gering was om de ontbinding te rechtvaardigen. Volgens het hof was dit niet het geval. Het gerechtshof overwoog hiertoe:
’voor het geval huurder zou kunnen aantonen dat hij hennep voor eigen gebruik nodig heeft en dat hij feitelijk nimmer heeft gehandeld, dan blijft staan dat de aangetroffen hoeveelheid hennep en gripzakjes duidt op de niet te negeren mogelijkheid om handelsactiviteit te ontplooien, en dat is reeds voldoende. Ook het maken van voorbereidingen van handel in hennep, in de omvang zoals waar hier sprake is geweest, is reeds een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt’’.
Gezien het vorenstaande blijkt maar weer eens het belang van een goed proces-verbaal van de politie inval en van foto’s. Kleine details (als gripzakjes) kunnen van groot belang zijn bij de beoordeling door de rechter!
Indien u als verhuurder meer wilt weten over de mogelijkheden van beëindiging van de huurovereenkomst bij de aanwezigheid van soft- of harddrugs of een hennepkwekerij in het gehuurde, neemt u dan contact op met Jeannette Klaarenbeek.