Wanneer is bij een all-in huurprijs sprake van geliberaliseerde woonruimte?
De aanleiding
Een huurder huurt een gemeubileerde woning voor 1.200 euro per maand. De nutsvoorzieningen worden door de huurder zelf betaald.
Het geschil
De huurder dient bij de Huurcommissie een verzoek in (ex artikel 7:258 BW) tot splitsing van de prijs in een huurprijs en een voorschot servicekosten. De huurder is van mening dat de huurprijs moet worden vastgesteld op 55 procent van de voor de woning geldende maximale huurprijs op grond van het Woningwaarderingsstelsel. De verhuurder stelt dat artikel 7:258 BW niet van toepassing is omdat het hier gaat om een geliberaliseerde woning.
De uitspraak
Het gerechtshof geeft de huurder gelijk. Volgens het gerechtshof moet artikel 7:258 BW als volgt worden uitgelegd: eerst wordt de prijs gesplitst en wordt de huurprijs vastgesteld op 55 procent van de maximale huurprijs voor de woning. Als de op deze manier vastgestelde huurprijs de huurprijsliberalisatiegrens niet overschrijdt, is artikel 7:258 BW volledig van toepassing. De huurprijs voor de woning wordt dan dus definitief vastgesteld op 55 procent van de maximale huurprijs. Hoewel de huurder en de verhuurder voor de gemeubileerde woning een geliberaliseerde huurprijs waren overeengekomen van 1.200 euro wordt deze uiteindelijk door het gerechtshof vastgesteld op 294,49 euro te weten 55 procent van de voor deze woning geldende maximale huurprijs.
Het gevolg
De huurprijs liberalisatiegrens is op dit moment 647,53 euro. Als de maximale huurprijs voor een woning op basis van het Woningwaarderingsstelsel hoger is dan 647,53 euro, is er sprake van een geliberaliseerde huurwoning. Dat betekent dat de huurprijsbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Bij veel verhuurders heerst de gedachte dat in dat geval zonder problemen een all-inn huurprijs kan worden afgesproken, omdat artikel 7:258 BW - op grond waarvan een all-inn huurprijs kan worden gesplitst - niet geldt voor geliberaliseerde woonruimte. Dit is echter een misvatting. Een all-inn huurprijs is pas geliberaliseerd als de huurprijs na splitsing nog steeds boven de liberalisatiegrens ligt. Dus als 55 procent van de voor de woning geldende maximale huurprijs ook nog uitkomt boven het bedrag van 647,53 euro. In de meeste gevallen zal de huurprijs na splitsing echter uitkomen onder de huurprijs liberalisatiegrens. Verhuurders doen er dan ook verstandig aan om ook bij geliberaliseerde woonruimte geen all-in huurprijs overeen te komen.
Gerechtshof Amsterdam, 30 augustus 2007, WR 2007/94
Georgie Geurts
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 22/2009.