Afgelopen najaar gaf de Europese Commissie haar goedkeuring aan een besluit van de gemeente Apeldoorn en de provincie Gelderland om € 5,8 mln bij te dragen aan een commercieel vastgoedproject van twee woningcorporaties. Van belang is niet alleen dit besluit, maar vooral de argumenten waarmee de Commissie de bijdrage goedkeurt. Deze opstelling biedt mogelijkheden vastgelopen herstructureringsprojecten vlot te trekken. Verder staat de opstelling van de Commissie in schril contrast met de inflexibiliteit waarmee de voormalige minister Donner van Binnenlandse Zaken de staatssteunregels uitlegt.
Het gebied Kanaalzone-Zuid in Apeldoorn is een ontwikkelingslocatie van 7,3 hectare met verouderde en veelal verlaten bedrijventerreinen. In de loop van de tijd hebben de gemeente Apeldoorn en woningcorporaties ‘De Woonmensen’ en ‘Ons Huis’ 90% van de grond aangekocht. Het beoogde project bestaat onder meer uit 21 sociale koopwoningen, 156 vrije sectorwoningen, 1.300 m2 maatschappelijk vastgoed en 1080 m2 commercieel vastgoed. Van aanvang af was duidelijk dat de ontwikkelkosten veel hoger zouden zijn dan de verwachte opbrengsten. Dit kwam omdat de aankoopkosten van de grond hoog waren. Bedrijven moesten worden uitgekocht en de grond moest worden gesaneerd. Het tekort in de grondexploitatie werd geraamd op € 14,5 mln. De gemeente en de provincie betalen € 5,8 mln — tussen 40% en 60% — van het tekort. Blijkt achteraf dat de woningcorporaties meer aan het project hebben verdiend dan een redelijke winstmarge, dan zullen zij het meerdere moeten terugbetalen.
De Commissie stelt vast dat er sprake is van staatssteun die leidt tot een verstoring van de woningmarkt in Apeldoorn. Er komen immers bijna 200 nieuwe koopwoningen bij die er zonder die steun niet zouden zijn. De staatssteun bestond voor een deel uit een bijdrage in de saneringskosten van bedrijven die intussen failliet zijn. Deze gang van zaken is door de Commissie zonder veel omhaal goedgekeurd. Maar hoe zit het met de rest van de staatssteun?
Het Europees Verdrag beoogt — in artikel 107 lid 3 sub c — de economische en sociale samenhang in de Unie te versterken. Dit impliceert de verbetering van het stadsmilieu en de levenskwaliteit in een bepaald gebied, aldus de Commissie. Dit herontwikkelingsplan zal leiden tot een verbetering van de verkeersverbindingen en meer samenhang in de stad. Het project leidt tot een efficiënt gebruik van de schaarse ruimte voor nieuwe woningen. Een ‘ongebreidelde stadsuitbreiding’ wordt hierdoor voorkomen, evenals een onnodige druk op het milieu, bijvoorbeeld door een toename van het forensenverkeer. De Commissie vindt dat het stadsmilieu en de levenskwaliteit profiteren van dit herontwikkelingsproject. Ze komt tot de conclusie dat de financiële steun aan de woningcorporaties een geschikte maatregel is om ervoor te zorgen dat de gemeente deze doelstellingen ook daadwerkelijk kan halen.
Deze beslissing is niet één zwaluw die een Brusselse lente aankondigt. Zij past in een ontwikkeling waarin de Commissie geneigd is staatssteun aan commercieel vastgoed op herontwikkelingslocaties toe te staan. Eerder stemde de Commissie al in met financiële steun voor commercieel vastgoed bij de herontwikkeling van het centrum van Haaksbergen en voor de dorpskern van Mill. De Commissie keurde ook projecten voor de fysieke, economische en sociale herwaardering van het stedelijk gebied goed. De Commissie is dus bereid staatssteunregels ruimhartig toe te passen wanneer die steun noodzakelijk is voor het realiseren van belangrijke maatschappelijke waarden, zoals efficiënt ruimtegebruik, behoud van milieuwaarden en sociale en economische samenhang binnen een gemeente.
De lijn die de Commissie volgt is een verademing na de benauwde sfeer waarin voormalig minister Donner, nu benoemd tot vicevoorzitter van de Raad van State, over financiële steun aan woningcorporaties denkt. Volgens hem mogen woningcorporaties niet met staatssteun praktijkruimten realiseren voor huisartsen en fysiotherapeuten in achterstandswijken of plattelandskernen. Corporaties worden beperkt in de mogelijkheden met staatssteun parkeerkelders te realiseren voor sociale huurwoningen. Donner wilde geen gesprek voeren met de Commissie over aanpassing van de inkomensgrenzen bij de toewijzing van sociale huurwoningen, terwijl ook de Tweede Kamer ervan doordrongen is dat de huidige grenzen leiden tot grote problemen op de woningmarkt. Woningcorporaties doen er goed aan te onderzoeken of zij via een overheidsbijdrage aan koopwoningen hun vastgelopen herontwikkelingsprojecten weer vlot kunnen trekken.
Voor vragen over dit artikel kunt u contact opnemen met de heer mr. M.R. de Boer.
Dit artikel is op 22 december 2011 gepubliceerd in Het Financieele Dagblad.