Een van de belangrijkste beginselen van het verbintenissenrecht is de contractsvrijheid: iedereen mag afspreken wat hij wil, en met wie hij dat wil. In de rechtspraak komt geregeld de vraag aan de orde of deze contractsvrijheid ook onverkort geldt voor woningcorporaties: mag een corporatie weigeren met een bepaalde kandidaat huurder een huurcontract aan te gaan en zo ja, in welke omstandigheden? Een overzicht.
Een woningcorporatie is in die zin een bijzondere contractspartij, dat zij zich bezig houdt met een overheidstaak. De corporatie mag uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting, zo bepaalt het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het gebied van de volkshuisvesting houdt onder meer in het toewijzen en verhuren van woningen. De discussie over staatsteun aan corporaties benadrukt, dat het de bedoeling van de overheid is, dat de corporatie woonruimte verhuurt aan kandidaten die daarvoor, gelet op de hoogte van het inkomen, in aanmerking komen. Daaruit zou afgeleid kunnen worden dat een corporatie in beginsel moet contracteren met een kandidaat die aan de inkomenseis voldoet, vooral indien ook voldaan wordt aan de eventuele overige voorwaarden van het door de corporatie gehanteerde woonruimte verdeelsysteem. Toch is dat niet zonder meer het geval.
In een zaak die leidde tot een arrest van de Hoge Raad (NJ 1992/650), ging het om de weigering van een corporatie tot inschrijving van woningzoekenden, omdat zij niet voldeden aan de eis van sociale gebondenheid met de gemeente waarin de corporatie werkzaam was. Deze woningzoekenden beriepen zich onder meer op het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV, de voorloper van het BBSH). De Hoge Raad oordeelde dat deze regelgeving slechts een algemene richtlijn geeft en dat woningzoekenden daaraan geen aanspraken jegens woningcorporaties kunnen ontlenen.
Het Gerechtshof Den Bosch heeft voornoemde opvatting van de Hoge Raad herhaald in 1994 (KG 1994/192) en recenter in 2009 (LJN: BI6314).
In het arrest van 1994 oordeelde het hof dat uit de Woningwet, de Grondwet en de Huisvestingswet weliswaar blijkt dat ook de gemeente een taak heeft voldoende woongelegenheid en een aanvaardbare en rechtvaardige woonverdeling te bevorderen, maar dat geen sprake is van een in rechte af te dwingen recht van een individuele burger op een concrete door hem gewenste woonruimte. In het arrest van 2009 ging het om de situatie dat een huurwoning volledig was afgebrand, waarna de corporatie de huurovereenkomst buitengerechtelijk had ontbonden. De corporatie was niet van zins om de voormalige huurders een andere woning toe te wijzen. Uiteindelijk oordeelde het hof, dat de corporatie als ‘sociaal verhuurder’ niet de plicht heeft om huurders, die in problemen verkeren, te helpen. Dat zou, aldus het hof, anders kunnen zijn bij de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden, maar daarvan was niet gebleken.
In een arrest uit 2005 van het Gerechtshof Den Bosch (LJN: BA0252) ging het om een weigering van de corporatie om mee te werken aan een woningruil, onder meer wegens de vrees voor overlast. De verzoekster van de woningruil wilde namelijk gehuisvest worden in een buurt van waaruit zij in het verleden was vertrokken wegens mede aan haar toe te rekenen overlast. Volgens het hof behoort het mede tot de taken van de corporatie om overlast in de toekomst te voorkomen en bij haar toewijzingsbeleid ermee rekening te houden dat onrust en overlast kan ontstaan.
Onlangs moest het Gerechtshof Den Haag (LJN: BQ6606) oordelen over de vraag of een corporatie terecht weigerde een huurovereenkomst te sluiten met een ex-huurder die zijn huurachterstand nog niet had afgelost. De ex-huurder kwam volgens het woonruimte verdeelsysteem voor toewijzing van een woning in aanmerking, maar was al twee keer ontruimd wegens wanbetaling waarvan de laatste keer bij een particuliere verhuurder. De corporatie vreest nieuwe huurachterstand en beroept zich op een voorbehoud, gepubliceerd op de website. Het hof stelt voorop dat het de corporatie in beginsel vrijstaat om te bepalen met wie zij een huurovereenkomst sluit, maar dat de maatschappelijke zorgvuldigheid die haar als toegelaten instelling toekomt meebrengt, dat zich bijzondere gevallen kunnen voordoen waarin de weigering om aan een woningzoekende een woning te verschaffen onrechtmatig is. Volgens het hof zijn die bijzondere omstandigheden niet aan de orde en vreest de corporatie terecht een nieuwe huurachterstand. Onder die omstandigheden hoeft de corporatie de ex-huurder niet opnieuw als huurder te aanvaarden.
Conclusie
Blijkens de heersende rechtspraak staat ook voor corporaties de contractsvrijheid voorop. Slechts in specifieke bijzondere omstandigheden handelt een corporatie in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid door niet te contracteren met een kandidaat huurder. Laatstgenoemde zal die omstandigheden moeten stellen en bewijzen. De corporatie doet er wel verstandig aan bij het opstellen van haar toewijzingsbeleid rekening te houden met de verschillende scenario’s die zich kunnen voordoen, waaronder een niet afgeloste huurschuld en vrees voor overlast.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de heer mr. P.L.T. Roks.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.