Zoals in deze special al aan de orde is gekomen, wordt onder een nul-op-de-meter woning (NOM-woning) verstaan een woning die onder andere door middel van zeer goede isolatie een zeer lage warmtevraag heeft. In deze warmtevraag wordt volledig voorzien door middel van op de woning opgewekte duurzame energie. Daarnaast wordt voldoende duurzame energie opgewekt om bij gemiddelde klimaatomstandigheden en gemiddeld gebruik in de energiebehoefte van de bewoners te voorzien.
De energieprestatievergoeding (EPV) nader beschouwd
De bestaande wettelijke mogelijkheden (huurprijs, servicekosten, vergoeding voor nutsvoorzieningen met een individuele meter) om de geleverde energie in rekening te brengen bij de huurder zijn niet toegerust op de praktijk van NOM-woningen. Bij een NOM-woning treden er voortdurend wijzigingen op in de hoeveelheid geproduceerde energie (denk bijvoorbeeld aan de energie afkomstig van zonnepanelen) en de hoeveelheid gebruikte energie. Ook heeft de verhuurder bij een NOM-woning structurele kosten, ongeacht een wisselende energievraag van de huurder en een door het jaar heen wisselende energieopwekking door de woning. Om de verhuurder meer zekerheid te geven over het bedrag dat hij bij een huurder in redelijkheid in rekening mag brengen én om de huurder te beschermen tegen een te hoge vergoeding, is de EPV in artikel 7:237 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek geïntroduceerd. Onder een EPV wordt verstaan: “De schriftelijk overeengekomen betalingsverplichting die de huurder met betrekking tot de kosten voor een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte als gevolg van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen aan die woonruimte moet voldoen.”.
In dit artikel ga ik in op een aantal aspecten van de EPV.
De hoogte van de EPV
De huurder en de verhuurder zijn vrij om de hoogte van de EPV te bepalen met dien verstande dat er – ter bescherming van de huurder – in het Besluit energieprestatievergoeding huur maximale bedragen zijn vastgesteld. Deze maximale bedragen zijn gebaseerd op vaste factoren (de warmtevraag en de energetische opwekcapaciteit van de woning) en niet op variabele factoren zoals het energie-gebruik van de huurder. Bij zeer energiezuinige woningen (met een netto warmtevraag tussen 0 en 30 Kwh/m²) is de maximale EPV vastgesteld op € 1,40 per m²/maand. Bij een iets minder energiezuinige NOM-woning (met een netto warmtevraag tussen 30 en 40 Kwh/m²) is dat € 1,20 per m²/maand. Zoals gezegd betreft het hier maximale bedragen; er kan ook een lagere EPV worden overeengekomen.
Bij het vaststellen van de maximale EPV is uitgegaan van gemiddelden: een gemiddeld energiegebruik bij gemiddelde klimaatomstandigheden. Bovendien is de maximale EPV uitgedrukt in een bedrag per m², hetgeen betekent dat de oppervlakte van de woning de totale EPV bepaalt en niet het aantal bewoners van de woning. Rechtvaardiging hiervoor is – zo blijkt uit de parlementaire geschiedenis bij het wetsvoorstel – dat grotere woningen normaal gesproken door meer mensen worden bewoond dan kleinere woningen, zodat een hogere EPV gerechtvaardigd is. Vanwege het feit dat de EPV is gebaseerd op gemiddelden én op de oppervlakte van de woning – en dus niet op het daadwerkelijke gebruik door de bewoners – is het van belang dat de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst goed wordt geïnformeerd over de energetische prestaties van de woning én over de hoeveelheid energie die hem/haar voor persoonlijk gebruik ter beschikking staat. Indien de huurder namelijk meer verbruikt dan hem/haar op jaarbasis ter beschikking staat, dan zal hij/zij de extra benodigde energie rechtstreeks van een energieleverancier dienen af te nemen. In dat geval betaalt hij/zij naast de EPV ook nog elektriciteitskosten. In artikel 5 van het Besluit energieprestatievergoeding huur is dan ook een informatieplicht van de verhuurder opgenomen. Daarop zal ik in een ander artikel in deze special nader ingaan.
Er is in het wetsvoorstel niet voorzien in een mogelijkheid om de EPV tussentijds (gedurende de huurovereenkomst), bijvoorbeeld bij dalende of stijgende energieprijzen, aan te passen. Dit levert voor de huurder over een langere termijn zekerheid over zijn woonlasten en voor de verhuurder zekerheid over het kunnen terugverdienen van zijn investering. Wel wordt het maximale bedrag jaarlijks per 1 juli geïndexeerd volgens het consumentenindexcijfer. Indien de verhuurder de met de huurder overeengekomen EPV ook jaarlijks per 1 juli wenst te indexeren, dan dient zulks expliciet met de huurder in de huurovereenkomst te worden overeengekomen.
Relatie EPV met woningwaarderingstelsel (WWS)
Het uitgangspunt van de wetgever bij het vaststellen van de regelgeving betreffende NOM-woningen is dat er geen sprake mag zijn van een onredelijke stijging van de woonlasten van huurders. Bij zittende huurders – wier woning wordt gerenoveerd tot een NOM-woning – kan aan dit uitgangspunt recht worden gedaan door het afspreken van een zogenaamde ‘woonlastenwaarborg’ (waarover meer in een ander artikel in deze special). Bij nieuwe huurders is dit uitgangspunt lastiger te hanteren, nu er geen vergelijk kan worden gemaakt met de situatie vóór en na. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat de wetgever met het uitgangspunt dat de woonlasten niet onredelijk mogen toenemen, in dat geval heeft bedoeld dat de woonlasten ongeveer vergelijkbaar zijn met die van een huurder van een energetisch verbeterde woning die niet voldoet aan de eisen om een EPV overeen te komen. Om een onredelijke stijging van de woonlasten te voorkómen is het woningwaarderingstelsel aangepast. De energieprestatie van een NOM-woning leidt immers tot een zeer lage energie-index (EI), hetgeen leidt tot extra punten op basis van het WWS en daarmee tot een hogere huurprijs. Om te voorkomen dat de energieprestatie van een NOM-woning zowel in de huurprijs (WWS) als in de EPV wordt meegenomen, is in Besluit huurprijzen woonruimte voor NOM-woningen een correctiefactor op het aantal punten toegepast. Het aantal punten dat voor deze woningen kan worden toegekend voor de EI is voor eengezinswoningen afgetopt op 32 punten en voor meergezinswoningen op 28 punten.
Diversen
Het ontbreekt in deze special aan ruimte om alle aspecten van de EPV uitputtend te behandelen. Ik wil afsluiten met een aantal kortere opmerkingen. Allereerst merk ik op dat hoewel het Besluit energieprestatievergoeding huur (waarin de maximale EPV’s zijn bepaald) enkel van toepassing is op sociale huurwoningen, de wetgever expliciet heeft aangegeven dat een EPV ook kan worden overeengekomen voor woningen met een geliberaliseerde huurprijs. Verder benadruk ik dat het overeenkomen van een EPV geen gevolgen heeft voor de uit de Woningwet voortvloeiende verplichting voor woningcorporaties om hun woningen passend toe te wijzen (onder de aftoppingsgrenzen) aan huurtoeslaggerechtigde huurders. De EPV maakt immers geen deel uit van de huurprijs, maar is een apart overeengekomen vergoeding.
De energieprestatievergoeding is een nieuw begrip in het huur(prijzen)recht. Er valt vanuit de theorie veel over te schrijven, maar uiteindelijk zal de praktijk moeten uitwijzen of het werkt en welke knelpunten er eventueel zijn. Houd onze website daarom goed in de gaten!
Download het magazine "RIH editie energieprestatievergoeding"