De inkomensafhankelijke huurverhoging: de kogel is door de kerk

De kogel is door de kerk, de Eerste Kamer heeft gisteren ingestemd met de wetsvoorstellen 33129 en 33330 betreffende de inkomensafhankelijke huurverhoging. De volgende huurverhogingen zijn daardoor mogelijk:

In aanvulling op mijn eerdere artikel van 25 februari 2013 op onze website zal ik hieronder nog een aantal aandachtspunten opsommen, waarmee verhuurders rekening moeten houden bij een inkomensafhankelijke huurverhoging.

Opvragen inkomensverklaring

Om een inkomensafhankelijke huurverhoging te kunnen doorvoeren moeten verhuurders bij de Belastingdienst een inkomensverklaring opvragen. Zoals ik in mijn vorige artikel reeds opmerkte mogen verhuurder de inkomensgegevens van hun huurders pas opvragen op het moment dat de wetsvoorstellen in werking zijn getreden. Hoewel de Eerste Kamer gisteren heeft ingestemd met de wetsvoorstellen, betekent dit nog niet dat de wetsvoorstellen wet zijn geworden. Hiervoor zal de publicatie in het Staatsblad moeten worden afgewacht. Verstandig is het derhalve om een en ander nauwlettend in de gaten te houden, zodat de verklaringen direct kunnen worden opgevraagd nadat de wet in werking is getreden.

Geen inkomensgegevens beschikbaar

Indien bij de Belastingdienst geen inkomensgegevens beschikbaar zijn van een betreffend adres (hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij verhuur aan studenten, waarbij de ouders de huur betalen), kan de verhuurder geen inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoeren. Alleen het basispercentage is mogelijk: inflatie + 1,5%.

Het huurverhogingsvoorstel

Om de huurverhoging op 1 juli 2013 te kunnen doorvoeren moeten verhuurders uiterlijk vóór 1 mei 2013 hun huurverhogingsvoorstel versturen naar de huurders. Indien de verhuurder een huurverhoging van meer dan het basispercentage (inflatie + 1,5%) voorstelt moet hij bij het voorstel de verklaring van de Belastingdienst voegen, waaruit blijkt dat het gezamenlijke huishoudinkomen boven de betreffende inkomensgrens ligt (zie de tabel hierboven).

Maximale huurprijsgrens

De huur mag door de voorgestelde huurverhoging niet uitkomen boven de maximale huurprijsgrens die geldt voor een betreffende woning. Wel is het mogelijk dat door de inkomensafhankelijke huurverhoging de huur uitstijgt boven de liberalisatiegrens, maar een sociale huurwoning kan daarmee niet opeens veranderen in een geliberaliseerde woning.

Bezwaar huurder

De peildatum voor de verklaring van de Belastingdienst ligt twee jaar voorafgaand aan de voorgestelde huurverhogingsingangsdatum (t-2). De situatie van de huurder kan hiervan afwijken.

Indien de huurder van mening is dat het in de verklaring vastgestelde gezamenlijke huishoudinkomen op t-2 niet strookt met de werkelijkheid, kan hij bezwaar maken tegen de voorgestelde huurverhoging bij de verhuurder. Hiervan zal met name sprake zijn als de samenstelling van het huishouden is gewijzigd, bijvoorbeeld doordat een lid van het huishouden in de periode na de verstrekking van de inkomensverklaring is verhuisd of doordat een eerdere verhuizing nog niet in de Gemeentelijke Basis Administratie was geregistreerd. De huurder hoeft geen inkomensgegevens bij zijn bezwaar te voegen. De verhuurder zal vervolgens een nieuwe (actuelere) verklaring bij de Belastingdienst moeten opvragen. Indien de tweede verklaring gelijk is aan de eerste verklaring en de huurder de huurverhoging nog steeds niet wil betalen, zal de verhuurder naar de Huurcommissie kunnen stappen. De verhuurder zal daarbij het huurverhogingsvoorstel én de twee betreffende inkomensverklaringen moeten overleggen. Indien de huurder van mening blijft dat de verklaringen niet juist zijn, zal hij zijn bezwaar moeten onderbouwen met gespecificeerde inkomensgegevens.

De huurder kan ook bezwaar maken tegen het huurverhogingsvoorstel als zijn huishoudinkomen in het jaar volgend op het peiljaar (t-1) is gedaald. Zie hieromtrent de toelichting in mijn eerdere artikel.

Voorstel tot huurverlaging

Een huurder kan ook te maken krijgen met een daling van zijn huishoudinkomen nádat de bezwaartermijn tegen het huurverhogingsvoorstel is verstreken. Een huurder kan direct na een inkomensdaling een huurverlaging voorstellen aan de verhuurder. De huurder moet zijn voorstel onderbouwen met inkomensgegevens, waaruit blijkt dat het inkomen gezakt is tot onder de inkomensgrens die gehanteerd is bij de inkomensafhankelijke huurverhoging. Een huurder kan daarbij actuele gegevens hanteren. Het staat de verhuurder vrij om in te stemmen met een huurverlagingsvoorstel op basis van deze actuele inkomensgegevens. Indien de verhuurder instemt met de voorgestelde huurverlaging, geldt die huurverlaging vanaf de voorgestelde ingangsdatum. Indien de verhuurder daarentegen niet akkoord gaat met het huurverlagingsvoorstel en de huurder zijn huurverlagingsvoorstel wil voorleggen aan de Huurcommissie, dan zal de huurder zijn inkomensdaling moeten aantonen met gegevens van de Belastingdienst over een verstreken kalenderjaar. Afhankelijk van wanneer in een kalenderjaar een huishouden een inkomensdaling doormaakt, is er dan een periode van enkele maanden of een langere periode tussen de inkomensdaling en het moment van een eventuele huurverlaging.

Voorbeeld: het huishoudinkomen van een huurder daalt in oktober 2013 als gevolg van werkloosheid onder de grens van € 33.614,00. De huurder verkrijgt in maart 2014 het gegeven van de Belastingdienst dat zijn huishoudinkomen over 2013 onder € 33.614,00 lag. Dan kan hij als hij de verlaging voorstelt in maart 2014 per 1 juni 2014 een huurverlaging voorstellen tot aan het niveau van de huurprijs vóór de huurverhoging vermeerderd met 4% (het toegestane niveau bij een inkomen onder de € 33.614,00).

Bewaartermijn inkomensverklaring

De inkomensgegevens kunnen worden bewaard totdat op het huurverhogingsvoorstel onherroepelijk is beslist of de voorgestelde huurverhoging geacht wordt te zijn overeengekomen.

Adviesrecht van de huurdersorganisatie(s)?

In antwoord op vragen van Kamerleden heeft minister Blok in de parlementaire stukken aangegeven dat de huurdersorganisaties een adviesrecht hebben met betrekking tot het voorgenomen huurprijsbeleid van een verhuurder, waarin wordt aangegeven of en hoe de verhuurder gebruik maakt van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Er bestaat echter rechtspraak, waarbij het doorvoeren van een contractueel toegestane extra huurverhoging niet werd aangemerkt als een wijziging van het beleid, maar als een vaststelling van het beleid, op grond waarvan er geen sprake was van adviesrecht voor de huurdersorganisatie. Of dit laatste argument ook op gaat bij de inkomensafhankelijke huurverhoging is mede afhankelijk van de bepalingen in het huurcontract en de algemene huurvoorwaarden, dan wel een eventuele overeenkomst met de huurdersorganisatie. Maar goed, de minister slaat zoals gezegd een andere weg in.

Privacybescherming

Voorts zijn aan de minister vragen gesteld met betrekking tot grondrechtelijke aspecten/privacybescherming rondom de wetsvoorstellen inkomensafhankelijke huurverhoging. In antwoord daarop geeft de minister aan dat bij de voorbereiding van de wetsvoorstellen zorgvuldig getoetst is aan de artikelen 8 EVRM en 10 van de Grondwet. Volgens de minister is er geen sprake van strijd met deze artikelen. Het valt echter niet uit te sluiten dat partijen toch naar de rechter gaan en daar in het gelijk worden gesteld. De mogelijkheid bestaat dan dat de rechter in een concreet geval de wet buiten toepassing kan verklaren. Dit zou vervolgens betekenen dat voor de inkomensafhankelijke huurverhoging geen wettelijke basis meer is en de huurverhoging derhalve geen doorgang kan vinden. De uitkomst van een dergelijke procedure valt echter niet te voorspellen.

Tot zover enkele bevindingen naar aanleiding van de nieuwe wet. Het is nu afwachten wanneer de wet in werking treedt, waarna de verhuurders het traject rondom de huurverhogingsvoorstellen en het opvragen van de verklaringen bij de Belastingdienst in werking kunnen stellen. Ons kantoor zal op korte termijn een model-huurverhogingsbrief op de website publiceren.

Indien u vragen heeft over dit artikel kunt u contact opnemen met Tanja de Nijs.