Is een verhuurder verplicht tot herstel van gebreken van een door de huurder overgenomen zelf aangebrachte verandering (ZAV)?
De aanleiding
Een huurder sluit op 1 september 2003 een huurovereenkomst. In de algemene voorwaarden en het overnamecontract staat dat de verhuurder niet verplicht is tot het onderhoud van de door de nieuwe huurder aanvaarde wijzigingen in de woning. Deze bepaling is in strijd met het huidige huurrecht. Twee jaar later blijkt dat er een lek in het rookkanaal zit van de open haard die de huurder van de vorige huurder heeft overgenomen.
Het geschil
Wanneer huurder en verhuurder van mening blijven verschillen wie het gebrek moet herstellen, vordert de huurder bij de kantonrechter een huurprijsvermindering en een machtiging de herstelwerkzaamheden te laten verrichten op kosten van de verhuurder. De kantonrechter oordeelt dat volgens de wet de verhuurder het lek aan het rookkanaal moet herstellen. Tegen die uitspraak gaat de verhuurder in beroep.
De uitspraak
Volgens het Hof heeft de huurder door ondertekening van de algemene voorwaarden en het overnamecontract aanvaard dat hij het rookkanaal van de vorige huurder overnam onder de voorwaarde dat hij aansprakelijk is voor het onderhoud.
Het is echter de vraag of de huurder en de verhuurder die afspraak rechtsgeldig mochten maken. Het Hof oordeelt dat een redelijke wetsuitleg met zich meebrengt dat ook de verandering die door een huurder is overgenomen, onder een door de huurder zelf aangebrachte verandering (ZAV) valt. Bovendien heeft de wetgever niet bedoeld de huurder te beschermen tegen de kosten voor onderhoud aan een ZAV. Het valt daarom niet in te zien waarom de huurder die een ZAV overneemt - en daarmee extra woongenot krijgt waar geen huurprijsverhoging tegenover staat - wel beschermd zou moeten worden. Zou de verhuurder wel de plicht hebben het gebrek te herstellen, dan leidt dat volgens het Hof tot gecompliceerde, tijdrovende en kostenverhogende constructies waarbij de verhuurder verlangt dat een ZAV bij einde huur moet worden verwijderd, terwijl de opvolgende huurder de ZAV eigenlijk wil hebben. Bovendien ontmoedigt dit de zelfwerkzaamheid van de huurder.
Het gevolg
Een uitspraak die de dagelijkse praktijk volgt, waarin een huurder die een ZAV overneemt, die ZAV zelf moet onderhouden. Daarbij is van belang dat tegenover de toename van het woongenot geen huurprijsverhoging staat én dat huurder en verhuurder afspraken hebben gemaakt over het onderhoud van de ZAV.
Gabriëlle Gijsberts
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 21/2008.