De wettelijke kaders rondom landjepik

De wet kent de mogelijkheid van verkrijging van een onroerende zaak door de zogenaamde ‘bevrijdende verjaring’. Deze juridische terminologie is in de volksmond beter bekend als ‘landjepik’. Onder bepaalde omstandigheden – en na verloop van tijd – is het wettelijk gezien mogelijk om eigenaar te worden van de grond van een ander. Wat zijn deze specifieke omstandigheden en hoe lang duurt de termijn? Wat zijn de aandachtspunten voor verhuurders? In het onderstaande zal ik aan de hand van het wettelijke kader antwoord geven op deze vragen.

De verkrijging door bevrijdende verjaring is geregeld in artikel 3:105 BW: “Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.” De verjaringstermijn bedraagt op grond van artikel 3:306 BW twintig jaar.

Vereenvoudigd weergegeven betekent bovenstaande, dat iemand die een stuk grond in bezit neemt en dit vervolgens twintig jaar lang gebruikt eigenaar wordt van de grond. Ook als hij wist, dat de betreffende grond niet zijn eigendom was. De ratio van de wetgever hierachter is, dat na verloop van twintig jaar de feitelijke en de juridische situatie gelijk moeten (kunnen) worden getrokken. Naast de voltooide verjaringstermijn is het belangrijkste vereiste van artikel 3:105 BW, dat sprake moet zijn van bezit.

Bezit

De vraag wanneer iemand bezitter is van een stuk grond dient te worden beantwoord aan de hand van de wet en de jurisprudentie. Op grond van de wet kan iemand bezitter worden van een goed door inbezitneming. Uit de jurisprudentie blijkt, dat van inbezitneming niet zomaar sprake is. De rechter nam bijvoorbeeld géén inbezitneming aan in een zaak waarin iemand een stuk gemeentegrond meer dan twintig jaar als tuin had bewerkt. In een andere zaak bleek, dat ook het aanleggen van een tegelpad niet voldoende is om als bezitter door inbezitneming te worden aangemerkt. Voorbeelden van rechtspraak waarin wél inbezitneming werd aangenomen zijn met name te vinden in gevallen waarin iemand het stuk grond had afgesloten, bijvoorbeeld met een hekwerk of met een haag.

Dit strookt met het uitgangspunt van de wetgever. Het moet namelijk voor de oorspronkelijke eigenaar van de grond wel duidelijk zijn dat hij (mogelijk) zijn eigendom aan het verliezen is aan een ander. Op die manier kan hij tijdig actie ondernemen om zijn grond terug op te eisen.

Verjaringstermijn

Als er sprake is van bezit van de grond, dan moet het bezit twintig jaar voortduren voordat de bezitter de eigendom van de grond kan verkrijgen. De verjaringstermijn begint te lopen op de dag na de dag dat het voor de oorspronkelijke eigenaar kenbaar was (of kon zijn) dat hij het bezit van de grond aan een ander heeft verloren. Ervan uitgaande, dat van bezit pas sprake is op het moment dat een stuk grond wordt afgesloten bijvoorbeeld met een hekwerk of haag, is het moment waarop het hekwerk of de haag wordt geplaatst van belang. De dag daarna start immers de verjaringstermijn van twintig jaar.

Uit de rechtspraak blijkt voorts, dat de verjaringstermijn kan worden voortgezet bij de overdracht van een stuk grond. Stel, de koper van een perceel koopt een tuin inclusief een strookje grond dat de vorige eigenaar zestien jaar geleden van zijn buurman in bezit had genomen. Voor de koper duurt het in dit voorbeeld slechts vier jaar voordat hij zich op eigendomsverkrijging door verjaring kan beroepen.

Verhuurders

Verhuurders hoeven naar aanleiding van bovenstaande niet te vrezen dat hun huurders zich massaal als bezitters van gehuurde tuinen gaan gedragen. Dit is namelijk niet mogelijk. Door de huurrelatie is een huurder wettelijk gezien namelijk geen bezitter, maar houder. En een houder kan nooit door verjaring eigenaar worden.

Waakzaamheid voor verhuurders is echter wel geboden. Eigenaren van, bijvoorbeeld, omliggende koopwoningen kunnen zich immers wél gedragen als bezitters van groenstroken, brandgangen, (gemeenschappelijke) tuinen en andere onroerende zaken die eigendom zijn van een verhuurder. Een verhuurder met een groot woningbezit heeft lang niet altijd zicht op het feitelijke gebruik van haar gronden en daarin schuilt een risico. Het is voor verhuurders daarom aan te raden om zo nu en dan poolshoogte te nemen van de feitelijke situatie en om direct actie te ondernemen als blijkt dat er grond in bezit is genomen.

Christian Schellekens

Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten