Einde zorgverleningsovereenkomst ook einde huurovereenkomst?

Sinds in 2013 het scheiden van wonen en zorg is ingevoerd, sluiten verhuurders vaak huurovereenkomsten waarin een verplichte zorgafname is opgenomen. De bedoeling is dan dat bij het beëindigen van de zorgverleningsovereenkomst ook de huurovereenkomst komt te eindigen zonder dat aanspraak kan worden gemaakt op huurbescherming.

Of dit inderdaad ook kan, is afhankelijk van een aantal factoren. Allereerst zal er gekeken moeten worden welke (juridische) kwalificatie een dergelijke gekoppelde overeenkomst heeft. De kort geding rechter in Amsterdam heeft zich hier onlangs over uitgesproken[1]. Hoewel deze uitspraak geen nieuwe ontwikkelingen in de rechtspraak teweeg brengt, is het goed hier toch nog even aandacht aan te schenken, zeker gelet op de ontwikkelingen rondom het koppelen van wonen en zorg.

Wat was er aan de hand? Een stichting die zich bezighoudt met opvang en woonbegeleiding had een (tweede kans) huurovereenkomst gesloten met een huurder die daarvoor in een huurwoning van een woningcorporatie ernstige overlast had veroorzaakt. Gelijktijdig met de huurovereenkomst was een zorgleveringsovereenkomst afgesloten, waarin opgenomen was dat de huurder verplichte woonbegeleiding en ondersteuning zou afnemen, met als doel zelfstandig een huishouding in de woning te kunnen voeren. Op enig moment blijkt dat de huurder/cliënt zijn woonbegeleidingsafspraken niet nakomt waardoor de stichting de zorgleveringsovereenkomst en de daarvan onderdeel uitmakende huurovereenkomst beëindigt door opzegging. Vervolgens verandert de stichting de sloten van de woning, zodat de huurder geen toegang meer heeft. De huurder start vervolgens een kort geding om de woning weer terug te krijgen. Daarbij voert hij aan dat de zorgleveringsovereenkomst weliswaar is geëindigd, maar de huurovereenkomst niet. Hij beroept zich op huurbescherming. Volgens de stichting kan van huurbescherming geen sprake zijn, omdat afgesproken is dat beëindiging van de zorg ook beëindiging van de huurovereenkomst betekent.

Uiteindelijk komt de zaak voor de kort gedingrechter die moet beoordelen of de opzegging van de zorgleveringsovereenkomst tevens tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst eindigt. Van belang bij dit oordeel is welke element in de overeenkomst overheersend is; de zorglevering of de woonafspraken. De Hoge Raad heeft in 1985 al bepaald dat indien sprake is van twee overeenkomsten die niet alleen het gebruik van woonruimte betreffen, maar ook betrekking hebben op zorgverlening, als hoofdregel huurrecht (en dus ook huurbescherming) van toepassing is, tenzij de zorgverlening in de overeenkomsten duidelijk overheerst. Juridisch is dan sprake van een gemengde overeenkomst.

Aan de hand van de feiten en omstandigheden zal de kantonrechter dus ook moeten beoordelen of het zorgelement in deze overeenkomst overheersend is. De kantonrechter komt tot het oordeel dat dit inderdaad het geval is. Het doel van de zorgverlening is immers de huurder in staat te stellen op termijn weer zelfstandig te kunnen wonen. Het in gebruik geven van de woning is zodanig nauw met de zorgverlening verbonden dat het einde van de zorgleveringsovereenkomst tot gevolg heeft dat de ingebruikgeving van het gehuurde niet in stand kan blijven.

Met andere woorden: de ter beschikking stelling van de woning is een middel om het doel van de zorgleveringsovereenkomst te bereiken: namelijk het zelfstandig kunnen wonen. Beide overeenkomsten dienen dan ook als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd. Daarnaast speelt een rol dat de huurder ermee bekend was, althans diende te begrijpen, dat de woning alleen maar met dat doel aan hem ter beschikking is gesteld. Op het moment dat de huurder niet meer voldoet aan de zorgafspraken, betekent dat ook het einde van de huurovereenkomst. Het aan de huurder gegeven woongenot is dus onlosmakelijk verbonden met de zorgverlening.

Bij gekoppelde huur-/zorgleveringsovereenkomsten zal het onder meer van de mate van zorgverlening afhangen of een huurder bij het einde van de zorgleveringsovereenkomst huurbescherming heeft of niet. Als regel geldt bij overeenkomsten waarbij wonen en zorg gekoppeld is: huurbescherming tenzij. De feiten en omstandigheden van de zorgverlening (of woonbegeleiding) zijn daarbij van belang. Is de zorg niet overheersend, maar is koppeling wel een voorwaarde om te kunnen blijven huren, dan zal de verhuurder andere argumenten moeten aanvoeren om tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen.

Meer informatie hierover kunt u contact opnemen met Tanja de Groot.