Indien een huurder overlast veroorzaakt, dan heeft dat vaak vergaande gevolgen voor omwonenden. Voor de verhuurder is het dan noodzaak op te treden tegen de overlast veroorzakende huurder. Als de huurder niet vrijwillig instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst, rest de verhuurder niets anders dan bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te vorderen.
De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal de verhuurder veelal motiveren met de stelling dat bijvoorbeeld een contractuele bepaling uit de huurovereenkomst, betreffende de verplichting geen overlast voor omwonenden te veroorzaken, is overtreden. Ook doet de verhuurder vaak een beroep op artikel 7:213 BW, waarin is opgenomen dat de huurder verplicht is zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Dit artikel omvat ook de verplichting geen overlast te veroorzaken.
Wat nu indien niet de huurder zelf, maar bijvoorbeeld een zoon ernstige overlast veroorzaakt vanuit de gehuurde woning? Over die situatie boog zich onlangs het gerechtshof Amsterdam. In deze casus verhuurde een woningstichting een woning. De huurster verbleef zelf weinig in de woning in verband met de zwangerschap van haar dochter. Om die reden liet ze haar zoon gebruik maken van de woning, die aldaar tot medio 2010 flinke (geluids)overlast veroorzaakte. Het hof liet zich wel overtuigen van de ernst van de door de zoon veroorzaakte overlast, maar stelde zich vervolgens de vraag of die overlast in de relatie tussen de woningstichting en de huurster voldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst vormde. Hierbij was volgens het hof van belang in hoeverre de huurster van de overlast heeft geweten en vervolgens heeft nagelaten daar een einde aan te maken. Het hof oordeelde dat in deze casus onvoldoende grond aanwezig was voor ontbinding van de huurovereenkomst. Hoewel de huurster wel eerder door de woningstichting was aangesproken over de geluidsoverlast, is volgens het hof onduidelijk gebleven of de huurster zich voldoende bewust is geweest van de overlast, de ernst daarvan en de mogelijke consequenties voor de huurovereenkomst
Hoewel in dit arrest het overlast veroorzakende gedrag van de zoon vanuit het gehuurde plaatsvond en in beginsel dus sprake was van een voldoende verband tussen dit gedrag en het gebruik van het gehuurde, stelt het hof de bewustwording bij de huurder van de overlast en de consequenties hiervan voor de huurovereenkomst voorop. Dit arrest laat goed zien dat het voor de verhuurder noodzaak is om in dergelijke situaties de huurder schriftelijk te informeren over de overlastsituatie en - vanwege de ernst van de overlast - de huurder ook de hieraan verbonden consequenties voor de huurovereenkomst bij het voortduren van de overlast voor te houden. Deze consequenties zijn de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, indien de overlast niet stopt. Hierbij geniet het de voorkeur om ook concreet aan te geven welke maatregelen de verhuurder van de huurder verlangt ter beteugeling van de overlast. Blijkt tijdens de gerechtelijke procedure dat de huurder zelf niet of onvoldoende op de hoogte was van die overlast en zich niet bewust was van de consequenties, dan ligt ontbinding van de huurovereenkomst immers niet altijd voor de hand.
Gerechtshof Amsterdam, 29 januari 2013, LJN: BZ1994
Jeannette Klaarenbeek
Dit artikel is tevens geplaatst op CorporatieNL. De specialisten van VBTM schrijven regelmatig artikelen voor deze website.