Zowel gemeenten als marktpartijen zien zich in toenemende mate geconfronteerd met in het verleden gesloten overeenkomsten over gebiedsontwikkeling, waarvan de onverkorte uitvoering (wat betreft plan, programma en fasering) niet meer aansluit bij de actuele marktomstandigheden. Dit kan er toe leiden dat alle samenwerkingspartners weliswaar onderkennen dat er een probleem is, maar geen gelijkluidende visie hebben ten aanzien van de oplossing. Dit gebeurde bij een project in de gemeente Utrecht en leidde onlangs tot een uitspraak in kort geding van de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Utrecht van 12 oktober jl. (LJN: BY1322).
Wat speelde er?
Ovast, een projectonwikkelaar, heeft op 8 december 2009 met de gemeente Utrecht een overeenkomst gesloten, een zogenoemde bouwclaimovereenkomst, op grond waarvan Ovast in ruil voor de verkoop en levering van een aantal percelen grond aan de gemeente een bouwclaim verkrijgt. Deze bouwclaim omvat de uitgifte van bouwrijpe kavels met bijbehorende ontwikkelings- en bouwrechten voor 1.065 woningen in het plangebied Leidsche Rijn te Utrecht, voornamelijk in het deelgebied Rijnvliet. Op grond van de bouwclaimovereenkomst is de marktpartij in beginsel verplicht om alle 704 eengezinswoningen alsmede 140 meergezinswoningen (totaal derhalve 844 woningen) en het kantoorgebouw in deelplan Rijnvliet te realiseren.
Artikel 7.3 van de bouwclaimovereenkomst bepaalt:
‘De gemeente en de Marktpartij zullen in overleg per deelplan de verdeling van de bouwclaims vastleggen, waarbij partijen streven naar een gelijkmatige verdeling van de bouwclaims over de jaren met inachtneming van de termijnen sub 7.2 De Marktpartij is verplicht om de in een deelplan toegewezen bouwclaims daadwerkelijk te realiseren – tenzij dit als gevolg van structureel gewijzigde marktomstandigheden in redelijkheid niet van de marktpartij verlangd kan worden – en een aanvang te maken met de bouw op of voor de aangegeven data en deze bouw ook ononderbroken voort te zetten (…)’
Vanaf maart 2010 tot eind december 2011 hebben partijen binnen een projectteam overleg gevoerd over, onder meer, het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitplan en het inrichtingsplan. In januari 2012 heeft de gemeente de geplande vervolgbijeenkomsten van het projectteam afgelast.
Ovast verwijt de gemeente dat deze tekortschiet in de nakoming van verplichtingen uit de bouwclaimovereenkomst. Ook de gemeente verwijt Ovast dat het bepaalde verplichtingen op grond van de bouwclaimovereenkomst niet is nagekomen en vordert in reconventie terugbetaling door Ovast van een door de gemeente geleend bedrag.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is de gemeente inderdaad tekort geschoten in de op haar rustende inspanningsverplichting uit de bouwclaimovereenkomst. Dat leidt er echter niet toe dat het door eiser gevorderde, namelijk het hervatten van het overleg en ook het bouwrijp maken van gronden, kan worden toegewezen, nu hetgeen Ovast ‘aan deze vorderingen ten grondslag heeft gelegd deze vorderingen niet kan dragen’. Ook de vordering in reconventie wordt afgewezen.
Na afwijzing van de vordering in conventie komt de Voorzieningenrechter tot de volgende overweging ten overvloede aan deze zaak:
‘Partijen zijn het erover eens dat, als gevolg van de huidige woningmarktcrisis, zijnde een buiten de invloedssfeer van beide partijen gelegen omstandigheid, afzet van een deel van de woningen in ‘t Zand onhaalbaar is geworden. Door Ovast is immers erkend dat Ovast Ontwikkeling B.V. haar verplichting uit de samenwerkingsovereenkomst tot afname van de gronden in ’t Zand niet is nagekomen en dat dat een gevolg is van de huidige economische crisis. Dat een project als Rijnvliet in tegenstelling tot het project ’t Zand wel goed afzetbaar zal zijn, zoals door Ovast aangevoerd, wordt door De Gemeente betwist. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Ovast deze stelling onvoldoende onderbouwd. De enkele verwachting dat deze woningen wel beter verkopen is op dit punt onvoldoende. Ovast kan zich, op grond van artikel 7.3 van de bouwclaimovereenkomst, beroepen op structurele wijziging van de marktomstandigheden als gevolg waarvan haar verplichting tot daadwerkelijke realisatie van de toegewezen bouwclaims komt te vervallen. In dat kader kan van De Gemeente in redelijkheid niet worden verlangd dat zij onder de huidige economische omstandigheden wel dient te investeren in het bouwrijp maken van de gronden zonder een redelijke zekerheid dat Ovast deze gronden ook daadwerkelijk zal afnemen. Dit geldt temeer nu Ovast haar stelling dat zij wel over voldoende liquide middelen beschikt, tegenover het standpunt van De Gemeente, niet met stukken heeft onderbouwd. Dit betekent dat ook om die reden de vorderingen in conventie dienen te worden afgewezen’.
De kern van deze overweging van de Voorzieningenrechter is dat partijen vooral een gezamenlijk probleem hebben, dat niet kan worden opgelost door een rechterlijk bevel aan een van partijen om deelverplichtingen na te komen, dus daargelaten de vraag of de vorderingen wel voldoende kunnen worden gebaseerd op hetgeen contractueel werd afgesproken. Kortom: partijen, ga in overleg en zoek een oplossing die past bij de marktsituatie anno nu.
Marco de Boer