Woningcorporaties werken geregeld samen met hulpverleningsinstanties ter bevordering van de huisvesting van personen die begeleiding behoeven. De bedoeling is dan dat de zorgbehoevende door de zorgverlener begeleid wordt, in een woning van de corporatie, met als doel om na een bepaalde (proef-)periode zelfstandig te kunnen wonen. De vraag rijst dan, hoe een dergelijke constructie in juridische zin moet worden vormgegeven. Er zijn meerdere mogelijkheden denkbaar. De keuze voor een bepaalde constructie hangt, uiteraard, mede af van de wensen en bedoelingen van partijen in een concrete situatie. Zo kunnen partijen er bijvoorbeeld voor kiezen dat de corporatie rechtstreeks een huurovereenkomst aangaat met de zorgcliënt, waaraan de begeleidingsovereenkomst wordt gekoppeld. Maar er kan ook gekozen worden voor een onderhuurconstructie, waarbij de corporatie verhuurt aan de zorginstantie, waarna deze laatste de woning onderverhuurt aan de zorgcliënt. Het gerechtshof Leeuwarden heeft bij arrest van 7 mei 2013 (LJN: BZ9779) een oordeel gegeven over deze laatst genoemde constructie.
Arrest gerechtshof Leeuwarden van 7 mei 2013
In deze casus was sprake van een samenwerkingsovereenkomst tussen diverse woningcorporaties, de gemeente en hulpverleningsinstanties ter bevordering van de huisvesting van kwetsbare personen. Op basis van die samenwerking stellen de corporaties aan de hulpverleningsinstanties woningen ter beschikking door middel van huurovereenkomsten. De hulpverleningsinstanties verhuren de woningen vervolgens onder aan de zorgbehoevende met als doel dat deze, na één jaar onderhuur, zelfstandig een woning kan huren van de corporatie.
In dit concrete geval had de corporatie voor de duur van één jaar een woning aan een hulpverleningsinstantie verhuurd. De hulpverleningsinstantie had deze woning met toestemming van de corporatie, eveneens voor de duur van één jaar, onderverhuurd aan een van haar cliënten. Aan de onderhuurovereenkomst was een woonbegeleidings-overeenkomst gekoppeld. In de onderhuurovereenkomst was opgenomen dat partijen beogen om de bewoner na één jaar onderhuur zelfstandig te laten huren en dat een woning uitsluitend door de hulpverleningsinstantie aan de bewoner wordt aangeboden onder de voorwaarde van een woonbegeleidingsovereenkomst met deze zorgpartij. In de onderhuurovereenkomst was voorts vermeld dat deze is aangegaan omdat de bewoner zich verplichtte om de woonbegeleidingsovereenkomst volledig na te komen en dat deze woonbegeleiding, zoals overeengekomen in de woonbegeleidings-overeenkomst tussen partijen, onverbrekelijk onderdeel uitmaakt van de onderhuurovereenkomst. In de onderhuurovereenkomst en de woonbegeleidings-overeenkomst was verder onder meer vermeld dat de bewoner zich moet houden aan de afspraken die in de woonbegeleidingsovereenkomst en het begeleidingsplan zijn gemaakt.
Kort voor het verstrijken van de overeengekomen periode zegt de hulpverlenings-instantie de woonbegeleidingsovereenkomst en de onderhuurovereenkomst schriftelijk op. Daarbij is vermeld dat de reden voor die opzegging was dat de cliënt niet heeft voldaan aan de woonbegeleidingsvoorwaarden. Hij accepteerde de woonbegeleiding niet en spande zich niet in voor bewoning als goed huurder. Daarnaast had er een incident plaatsgevonden met een medewerker van de corporatie in verband met onderhoud. De corporatie werd schriftelijk door de zorgpartij op de hoogte gesteld van de beëindiging van de onderhuurovereenkomst. In dezelfde brief werd de hoofdhuurovereenkomst met de corporatie opgezegd. De corporatie stemde in met de beëindiging.
De zorgcliënt beriep zich echter op huurbescherming, meer specifiek op het bepaalde in artikel 7:269 BW. Dit artikel houdt in, dat bij onderhuur die betrekking heeft op zelfstandige woonruimte, waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, in geval van beëindiging van de huur tussen de huurder en de verhuurder, deze zal worden voortgezet door de verhuurder. De corporatie is het met dit beroep op huurbescherming uiteraard niet eens.
Kernoverwegingen van het gerechtshof
Het hof moet uiteindelijk oordelen of de zorgcliënt aanspraak kan maken op huurbescherming. Volgens heeft hof heeft de cliënt onvoldoende weersproken dat de woonbegeleiding door hem niet meer werd geaccepteerd. Uit de gedingstukken bleek zelfs, dat de cliënt de bemoeienis van de zorgpartij krachtig afwees. Het hof concludeert dus dat het woonbegeleidingstraject naar behoren is doorlopen.
Volgens het hof zijn de begeleidings- en onderhuurovereenkomst dermate nauw met elkaar verbonden dat het eind van de eerst genoemde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven. Zij kunnen, aldus het hof, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien in die zin dat de cliënt bij het wegvallen van de woonbegeleidingsovereenkomst onverminderd aanspraak maakt op het huurgenot, dat hem nu juist in het kader van die begeleiding is toegekend. Niet voor niets zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling van elkaar afhankelijk zijn, aldus het hof. Aldus kunnen de overeenkomsten niet los van elkaar worden gezien en dienen zij als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd, waarbij de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie de betrokken partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen.
Volgens het hof was de cliënt ermee bekend, althans diende hij te begrijpen, dat de woning hem zowel door de hulpverleningsinstantie als door de corporatie uitsluitend in zijn hoedanigheid van cliënt van de zorgpartij ter beschikking werd gesteld, specifiek om het leerproces naar zelfstandig wonen te dienen. Zijn woongenot was daarmee onlosmakelijk met onderwerping aan de woonbegeleiding verbonden. Gelet op die koppeling oordeelt het hof dat indien de zo wezenlijke woonbegeleiding eindigt, ook de daarmee verband houdende aanspraak om de woning te bewonen in haar kern getroffen wordt. Het hof concludeert dan ook dat de zorgpartij haar relatie met de cliënt mocht verbreken en dat de cliënt jegens de corporatie niet de bescherming van art. 7:269 BW toekomt. De status van onderhuurder kwam hem dus niet langer toe en hij verbleef zonder recht of titel in de woning.
Conclusie
In dit geval was de uitkomst voor de corporatie gunstig. Duidelijk is echter, dat het van groot belang is dat de te gebruiken contracten in het kader van een huur/ woonbegeleidingsproject zorgvuldig worden geredigeerd. VBTM kan u daarbij behulpzaam zijn en kan u adviseren over welke juridische constructie in uw specifieke geval de meeste zekerheden biedt.
Zie voor vergelijkbare rechtspraak ook Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 29 december 2009 (LJN: BK9394) en Gerechtshof Amsterdam 10 januari 2008 (LJN: BC3118).
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Paul Roks.