Grotere verhuurders en alle woningcorporaties zijn verplicht om hun huurdersorganisaties en bewonerscommissies te betrekken bij hun beleid en beheer. Zij moeten dat doen door de vertegenwoordigers van hun huurders te informeren over allerhande zaken die voor huurders van wezenlijk belang zijn, en om met hen over die zaken overleg te voeren. Enige invloed op het beleid en beheer hebben de huurders-vertegenwoordigers ook, omdat zij in ieder geval over bepaalde voorgenomen beleidswijzigingen een advies mogen uitbrengen. Dat advies is niet bindend, maar ook niet helemaal vrijblijvend: een verhuurder mag van zo’n advies afwijken, maar hij moet dat wel motiveren.
De Wet op het overleg huurders verhuurder, kortgezegd de Overlegwet, regelt deze rechten van huurdersorganisaties en bewonerscommissies. De wet regelt niet de inhoud van de informatie en het overleg, maar alleen de procedures en omgangsvormen die de betrokken partijen in acht moeten nemen om het overleg in goede banen te leiden.
De Overlegwet kent uiteraard ook een geschillenregeling. In de regel zullen vooral de huurdersorganisatie en de bewonerscommissie daarvan gebruik maken. Zij kunnen zich op vrij eenvoudige wijze (namelijk met een verzoekschrift) tot de kantonrechter wenden, indien zij menen dat de verhuurder de verplichtingen uit de wet heeft geschonden. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn, wanneer de verhuurder bepaalde informatie weigert te geven met een beroep op zijn bedrijfsbelang, of wanneer de verhuurder verzuimt om advies te vragen indien hij van plan is om zijn beleid op een bepaald onderwerp te wijzigen. Maar het geschil kan bijvoorbeeld ook gaan over de hoogte van de subsidie die de verhuurder aan de huurdersorganisatie geeft. Uit de praktijk blijkt, dat een verhuurder zich vooral tot de kantonrechter wendt, als hij van mening is dat de vertegenwoordigers van de huurders bepaalde fatsoensnormen of omgangsvormen niet in acht nemen. In zo’n geval zal de verhuurder van de kantonrechter bijvoorbeeld een uitspraak kunnen vragen, dat hij het overleg mag opschorten.
De kantonrechter mag een oordeel geven over de vraag, of partijen zich overeenkomstig de omgangsvormen jegens elkaar hebben gedragen. Die toetsing kent dus een sterk procedureel karakter. De kantonrechter mag niet een door de verhuurder aan de huurdersorganisatie voor advies voorgelegde beleidswijziging inhoudelijk toetsen. De bedoeling van de Overlegwet is namelijk niet om aan de huurdersorganisatie de bevoegdheid te geven om beleidswijzigingen of besluiten van de verhuurder tegen te houden, indien de verhuurder een advies van de huurdersorganisatie niet opvolgt. De toetsing door de kantonrechter heeft dus geen inhoudelijk karakter. Alleen met betrekking tot de hoogte van de subsidie mag de kantonrechter een inhoudelijk oordeel geven.
Sinds 2009 is de rol van de kantonrechter enigszins uitgebreid voor wat betreft de beleidsvoornemens van de verhuurder. De kantonrechter heeft de mogelijkheid om een oordeel te vellen over de vraag of de verhuurder zijn besluit wel heeft onderbouwd en of hij in redelijkheid heeft mogen afwijken van het advies van de huurdersorganisatie.
Dat is een marginale toetsing, omdat de kantonrechter niet mag treden in de doeltreffendheid of doelmatigheid van het door de verhuurder voorgestane beleid. Hij mag wel bepalen dat de verhuurder zijn besluit niet mag uitvoeren, indien de verhuurder in redelijkheid niet mocht afwijken van het advies van de huurdersorganisatie. Uit de jurisprudentie blijkt, dat de kantonrechter met deze bevoegdheid terughoudend omgaat.
Behalve door de kantonrechter kunnen geschillen over de Overlegwet ook door andere instanties worden beoordeeld. Vaak sluiten verhuurder en huurdersorganisatie een overeenkomst met elkaar waarin zij het overleg concreet inkleden. In zo’n overeenkomst wordt meestal ook een geschillenregeling afgesproken, waarbij geschillen kunnen worden voorgelegd aan een ad hoc in te stellen commissie. En daarnaast bestaat ten aanzien van woningcorporaties vaak ook nog de mogelijkheid voor de huurdersorganisatie om zich te beklagen bij de klachtencommissie, die de corporatie op grond van het BBSH in stand moet houden. Dat zijn nogal wat mogelijkheden, en daar kan vanaf 1 januari 2012 ook nog eens de nieuwe landelijke geschillencommissie die wordt ondergebracht bij de Huurcommissie aan worden toegevoegd.
Op grond van het nieuwe artikel 4a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte kan de huurcommissie voortaan ook uitspraak doen in geschillen over het voeren van overleg, het verschaffen van informatie, het bevorderen van de werkzaamheden van de bewonerscommissie, het vergoeden van de kosten van de huurdersorganisatie en de overige verplichtingen die uit de Overlegwet voortvloeien. Een uitspraak van de Huurcommissie bindt partijen, tenzij een van de partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak zich tot de kantonrechter wendt met het verzoek om een nieuwe uitspraak.
Het aantal mogelijkheden om te procederen over een wet, die niet over de inhoud maar vooral om de vorm gaat, mag met recht nogal overdreven worden genoemd. Dat vindt kennelijk ook de Minister, want die gaat het BBSH zo aanpassen, dat de klachtencommissie geen geschillen op grond van de Overlegwet meer mag behandelen. Daar staat tegenover dat de Huurcommissie al heeft laten weten, dat zij haar rol gaat vergroten door eerst te gaan bemiddelen tussen de twistende partijen, alvorens zij over een geschilpunt uitspraak zal doen. Ik vraag me af, of partijen zitten te wachten op zoveel regel- en bedilzucht. Gelukkig blijft de mogelijkheid bestaan om het geschil direct aan de kantonrechter voor te leggen: dan krijgen partijen meteen een definitieve uitspraak en weten zij waar ze aan toe zijn.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de heer mr. J.M.G.A. Sengers.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM-advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.