Gevaarzetting door verhuurde opstal; wie is aansprakelijk?

Volgens het Burgerlijk Wetboek is de bezitter van een gebrekkige opstal aansprakelijk als er door dat gebrek gevaar ontstaat en dat gevaar zich verwezenlijkt. Onder opstal worden verstaan gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Bestanddelen van een gebouw of werk vallen hier ook onder. Te denken valt hierbij aan liften, dijken, dakpannen, riolen, dakgoten, regenpijpen et cetera. Als er bijvoorbeeld een dakgoot afbreekt vanwege achterstallig onderhoud en deze verwondt een voorbijganger, dan is de bezitter aansprakelijk. Daarbij wordt de eigenaar volgens de wet vermoed de bezitter te zijn. Maar hoe zit dat dan als de opstal wordt verhuurd en daardoor wordt gebruikt door een ander?

Aansprakelijkheid eigenaar/ bezitter
Het vertrekpunt is dat de eigenaar/bezitter van een opstal aansprakelijk is indien de opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen (het gebrek), daardoor gevaar ontstaat en dit gevaar zich ook daadwerkelijk verwezenlijkt. Het gebrek moet dus leiden tot een gevaarlijke situatie. Ook indien voldaan wordt aan alle veiligheidsvoorschriften kan er sprake zijn van een gebrek. Er kunnen omstandigheden denkbaar zijn die vragen om extra maatregelen. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat voldaan wordt aan alle eisen van brandveiligheid maar dat er omstandigheden zijn waardoor verdergaande eisen verwacht mochten worden, bijvoorbeeld de aanwezigheid van veel brandbaar materiaal of de huisvesting van weinig zelfredzame personen. Het gaat hier om een risicoaansprakelijkheid. Dat betekent dat de eigenaar/bezitter geen schuld hoeft te hebben aan de schade. De enkele aanwezigheid van het gebrek is voor de aansprakelijkheid voldoende. De eigenaar/bezitter is echter niet in alle gevallen aansprakelijk. De aansprakelijkheid ontbreekt bijvoorbeeld als de eigenaar/bezitter alle nodige maatregelen heeft genomen maar het gevaar zich toch verwezenlijkte.

Aansprakelijkheid ander
De bezitter/eigenaar van een gebrekkige opstal is niet aansprakelijk indien de opstal aan een ander in gebruik wordt gegeven voor de uitoefening van een bedrijf, bijvoorbeeld door middel van een huurovereenkomst. In dat geval komt de aansprakelijkheid zoals hierboven beschreven bij de huurder te rusten. Wel wordt dan een verband geëist tussen eventuele schade en de bedrijfsuitoefening. De schade moet dus te maken hebben met hetgeen de huurder in de onroerende zaak uitvoert. Als er geen verband bestaat tussen de schade en de bedrijfsvoering dan moet worden teruggevallen op het vertrekpunt, namelijk dat de bezitter/eigenaar aansprakelijk is.

Praktijkvoorbeelden
Het voorgaande kan wellicht het beste geïllustreerd worden door middel van een aantal praktijkvoorbeelden. Zo had een eigenaar zijn bedrijfshal verhuurd aan een huurder. De huurder had op zijn beurt de bedrijfshal via een opslagovereenkomst ter beschikking gesteld aan een derde partij. Daarna is het dak van de bedrijfshal ingestort. De derde partij vorderde schadevergoeding van de eigenaar. De eigenaar verweerde zich met het standpunt dat niet hij maar de huurder aansprakelijk was omdat de schade was ontstaan bij de uitoefening van zijn bedrijf. De huurder had immers de bedrijfshal voor opslag aan de derde partij ter beschikking gesteld. De Hoge Raad gaf de derde partij gelijk. Volgens de Hoge Raad was de eigenaar aansprakelijk omdat de schade het gevolg was van een gebrek in de dakconstructie. Het enkele feit dat de opgeslagen goederen zich bevonden in de bedrijfshal op basis van een opslagovereenkomst maakt volgens de Hoge Raad niet dat de schade in verband stond met de uitoefening van het bedrijf van de huurder.

In een ander voorbeeld was de rechtbank Utrecht van mening dat er wél een verband bestond tussen de schade en de uitoefening van het bedrijf. In dat voorbeeld had de eigenaar een opstal verhuurd aan een huurder voor de uitoefening van een bellhouse annex viswinkel. In de opstal werden door een medewerker van KPN werkzaamheden uitgevoerd aan een ISRA-punt (Infra Structuur Apparatuur-punt). Dit ISRA-punt bevond zich in een kastje aan de muur boven een trap die naar de kelder leidde. Het kastje was echter niet volgens KPN-voorschriften met een afsluiting afgesloten. Om te controleren of de afsluiting van het kastje zich op de keldervloer bevond, is de KPN-medewerker, conform KPN veiligheidsvoorschriften, achterwaarts de keldertrap afgedaald. De op één na onderste trede van de trap ontbrak echter waardoor de medewerker ten val kwam. De medewerker vorderde schadevergoeding van zowel de eigenaar van de opstal als van de huurder.

De rechter was van mening dat een trap waarvan de laatste trede ontbreekt, in het algemeen een risico op vallen en derhalve een gevaar in zich draagt voor personen die van de trap gebruik maken. Een dergelijke trap voldoet niet aan de eisen die men daaraan mag stellen en dient dan ook aangemerkt te worden als een gebrekkige opstal, aldus de rechter. Aangezien de werkzaamheden werden uitgevoerd in het kader van de bedrijfsvoering van de huurder, namelijk ten behoeve van het bellhouse en de viswinkel, was volgens de rechter niet de eigenaar maar de huurder aansprakelijk voor de schade. Volgens de rechter had de huurder er rekening mee moeten houden dat de KPN-medewerker gebruik zou gaan maken van de trap. Daarom had de huurder volgens de rechter passende beschermingsmaatregelen moeten treffen ter voorkoming van de schade.

Conclusie
In geval van een calamiteit in een voor bedrijfsmatig gebruik verhuurde opstal, is het voor het bepalen van de aansprakelijkheid verstandig om na te gaan hoe de calamiteit heeft kunnen gebeuren. Als een verband bestaat tussen de calamiteit en de bedrijfsuitoefening door de huurder dan zal in beginsel de huurder aansprakelijk zijn. Als dat verband ontbreekt, zal eerder de eigenaar/bezitter aansprakelijk zijn.

mr. Pieter Kok

Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten