Op 3 februari jl. berichtten wij u op deze site dat de Afdeling rechtspraak van de Raad van State bepaald heeft, dat er geen wettelijke basis bestaat voor de verstrekking van gegevens over het huishoudinkomen van huurders door de Belastingdienst aan verhuurders. Daarmee lijkt de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurverhoging, als bedoeld in art. 7:252a BW, voor te stellen van de baan. De uitspraak betekent, dat de Belastingdienst de afgelopen jaren deze inkomensgegevens zonder wettelijke grondslag aan verhuurders heeft verstrekt. De vraag is, of dit gevolgen heeft voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen die op grond van de verstrekte gegevens tot stand zijn gekomen. In de media wordt al geopperd, dat huurders de teveel betaalde huurverhoging zouden kunnen terugvorderen; de Woonbond heeft in ieder geval laten weten daarnaar onderzoek te willen verrichten. In deze bijdrage geef ik antwoord op die vraag.
Gevolgen uitspraak Raad van State voor inkomensafhankelijke huurverhoging
Het gaat er dan om of een huurder vanwege de onrechtmatige verstrekking van deze gegevens een vordering tegen zijn verhuurder kan instellen om dat deel van de huurverhoging, dat tot stand is gekomen als gevolg van de onrechtmatige verstrekking van deze gegevens, terug te vorderen.
Artikel 7:252a BW regelt de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het uitgangspunt van de regeling is, dat een verhuurder van een zelfstandige woning in de gereguleerde sector bij zijn voorstel voor de huurverhoging per 1 juli een extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 0,5% of 2,5% mag voorstellen aan zijn huurder, indien deze huurder een huishoudinkomen heeft van meer dan € 33.614. Het derde lid van 252a eist, dat de verhuurder bij dit voorstel een door de inspecteur afgegeven verklaring omtrent het huishoudinkomen voegt. Het vijfde lid voegt daaraan toe, dat indien een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand komt naar aanleiding van een voorstel waarbij geen verklaring is gevoegd, de extra verhoging niet mogelijk is, tenzij blijkt dat de huurder niet door dit verzuim is benadeeld.
Uit de wet vloeit derhalve voort, dat een overeenkomst tot een extra huurverhoging in ieder geval rechtsgeldig tot stand komt, indien de verhuurder bij zijn voorstel een verklaring van de Belastingdienst heeft gevoegd. De vraag resteert, of de huurder met succes deze overeenkomst kan aantasten, omdat de verstrekking van de verklaring door de Belastingdienst onrechtmatig blijkt te zijn geweest. Ik ben van mening dat dit niet het geval is.
De verhuurder heeft zijn voorstel voor de extra huurverhoging gedaan op de door de wet voorgeschreven wijze en het voorstel is door de huurder aanvaard. Daarmee is rechtsgeldig een overeenkomst tot stand gekomen. De huurder heeft de huurverhoging derhalve niet onverschuldigd betaald. Voor onverschuldigde betaling moet sprake zijn van betaling zonder rechtsgrond. De rechtsgrond ontbreekt hier niet, er is immers een overeenkomst tussen partijen met betrekking tot het betalen van een (extra) huurverhoging. Er zijn bovendien in civielrechtelijke zin geen andere gronden om de overeenkomst aan te tasten en deze bijvoorbeeld te ontbinden of te vernietigen.
Het doel van de inkomensafhankelijke huurverhoging is om huurders met een redelijk inkomen een hogere huurverhoging in rekening te brengen dan de doelgroep van beleid. Ondanks het feit dat achteraf kan worden vastgesteld, dat de verklaring niet had mogen worden verstrekt, verandert dat niets aan het feit dat de overeengekomen (extra) huurverhoging in overeenstemming met de wet is. De huurder is met andere woorden niet benadeeld, want hij krijgt de huurverhoging die bij hem past. Het vijfde lid van 252a bepaalt ten overvloede, dat de overeenkomst ook mogelijk is in het geval niet voldaan zou zijn aan het bepaalde in het derde lid en de huurder daardoor niet benadeeld is.
Kortom, de uitspraak van de Afdeling tast de overeengekomen huurverhogingen niet aan en er bestaat geen grond voor terugbetaling van huur.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met mr. Jan Sengers.
