Op 17 maart jl. heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Herzieningswet. De Minister is van plan de wet per 1 juli 2015 in te voeren. Volgens de direct betrokkenen en Aedes is deze datum iets te ambitieus, gelet op alle wijzigingen die de wet voor corporaties betekent. Het zal u inmiddels duidelijk zijn dat de Herzieningswet voor woningcorporaties veel gevolgen heeft. In dit artikel ga ik nader in op de vraag wat de Herzieningswet betekent voor lopende projecten en afspraken die de corporatie hierover met andere partijen heeft gemaakt. Dit is geregeld in de Overgangsregeling van de Herzieningswet.
De Herzieningswet kent voor de corporatie tal van beperkingen met betrekking tot de bouw van duurdere huurwoningen, koopwoningen en maatschappelijk vastgoed. Veel corporaties hebben echter al in samenwerkingsovereenkomsten afspraken gemaakt met andere partijen over de bouw van bijvoorbeeld duurdere huurwoningen of maatschappelijk vastgoed. Wat moeten corporaties doen met die afspraken?
De Herzieningswet kent net als elke wet een Overgangsregeling. De Overgangsregeling komt erop neer dat de beperkingen zoals die zijn opgenomen in de Herzieningswet, geen gevolgen hebben voor lopende projecten. In termen van de Herzieningswet gaat het dan om werkzaamheden waarmee de corporatie vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Herzieningswet “een aanvang heeft gemaakt” en die voordat de wet in werking trad, ook waren toegestaan. De toelichting bij het wetsvoorstel geeft echter geen antwoord op de vraag wanneer er sprake is van “een aanvang heeft gemaakt”. Wanneer het bouwproject in uitvoering is, kan er weinig discussie bestaan over het feit dat een aanvang is gemaakt. Maar geldt dat ook wanneer alleen de architect nog aan het werk is of wanneer de handtekeningen net voor de inwerkingtreding van de wet onder een samenwerkingscontract zijn gezet?
De Tweede Kamer heeft de Minister daar ook uitdrukkelijk naar gevraagd en gezegd dat deze bepaling onduidelijk is en nader door de Minister zou moeten worden geconcretiseerd. In reactie hierop heeft de Minister aan de Tweede Kamer geschreven:
“De regering zal er zorg voor dragen dat er, via het Overgangsrecht in de AMvB, duidelijkheid wordt geboden over projecten die reeds een aanvang hebben genomen op het moment van invoering van de Herzieningswet en de Novelle”.
AMvB en Overgangsrecht
Op dit moment is de Algemene Maatregel van Bestuur die hoort bij de Herzieningswet nog niet definitief vastgesteld. Wel is bij het concept van de nog vast te stellen AMvB een toelichting opgenomen die ingaat op het Overgangsrecht. De Minister geeft daarin aan dat wanneer bijvoorbeeld overeenkomsten met betrekking tot de financiering zijn gesloten of een omgevingsvergunning voor bouwen is aangevraagd er sprake is van handelingen waaraan vele voorbereidingswerkzaamheden vooraf zijn gegaan. De Minister realiseert zich dat in die gevallen het proces al nagenoeg onomkeerbaar is en het project alleen tegen soms zeer hoge kosten alsnog kan worden aangepast aan de nieuwe regels zoals die voortvloeien uit de Herzieningswet.
Daarnaast geeft de Minister aan dat de Herzieningswet ook niet van toepassing is wanneer het gaat om schriftelijke stukken waaruit blijkt dat het maken van een aanvang van de werkzaamheden is beoogd. Dit is een tamelijk ruime omschrijving van contracten en correspondentie die samen kunnen hangen met een project. De Minister stelt daarbij wel als eis dat die schriftelijke stukken specifiek betrekking moeten hebben op de werkzaamheden zoals een financieringsovereenkomst of een aanvraag voor een omgevingsvergunning. Volgens de Minister zijn algemene afspraken waarin nieuwe werkzaamheden worden voorzien (zoals prestatieafspraken met gemeenten) onvoldoende om te vallen onder deze overgangsregeling. In die gevallen liggen de voorbereidingen van de werkzaamheden vaak nog in de toekomst.
Maar hoe zit dat bij bijvoorbeeld intentieovereenkomsten? Een corporatie sluit veelal een intentieovereenkomst om de haalbaarheid van een project te onderzoeken. Stel dat het gaat om een project met maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld scholen) dat straks niet meer mag worden gebouwd. Valt deze dan onder het Overgangsrecht? Uiteraard hangt dit af van de inhoud van de intentieovereenkomst. Als de intentieovereenkomst niet meer inhoudt dan een verplichting een haalbaarheidsstudie te doen, kan op grond van de gewijzigde regelgeving worden geconcludeerd dat het project niet langer haalbaar is. In dat geval kan de corporatie veelal de samenwerking beëindigen en de regels van de Herzieningswet in acht nemen. Dit ligt anders wanneer de corporatie in een overeenkomst al verplichtingen op zich heeft genomen die onomkeerbaar zijn en alleen tegen (hoge) kosten kunnen worden beëindigd. In die gevallen zou naar onze mening een beroep op het Overgangsrecht kunnen worden gedaan.
Wat te doen met lopende projecten?
Een corporatie zal voor al haar lopende projecten moeten beoordelen of deze onder de Overgangsregeling kunnen worden gebracht. Wanneer met de werkzaamheden feitelijk al een aanvang is gemaakt, valt daarover niet te discussiëren. Ingewikkelder ligt het met de beoordeling van afspraken die op schrift zijn gesteld. In die gevallen kan een project onder het Overgangsrecht worden gebracht wanneer de afspraken nagenoeg onomkeerbaar zijn of door de corporatie alleen tegen (hoge) kosten kunnen worden beëindigd.
De corporatie zal dan ook voor al haar projecten een inventarisatie moeten maken. Projecten die niet onder het Overgangsrecht kunnen worden gebracht zullen met een beroep op de Herzieningswet moeten worden aangepast. Over het algemeen mag er vanuit worden gegaan dat wanneer aanpassing van het project zou leiden tot financiële schade voor de corporatie, die aanpassing niet nodig is. In dat geval valt het project onder het Overgangsrecht.
mr. Marco de Boer
Dit artikel is verschenen in de speciale editie van Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar www.vbtm.nl de button voor aanmelden nieuwsbrief aan te klikken. Een kopie van het gedrukte exemplaar van dit artikel kunt u hier inzien.