Verhuurders worden nog al eens geconfronteerd met het feit dat de huurder aan wie zij een woonruimte hebben verhuurd opeens niet meer in het gehuurde aanwezig blijkt te zijn. Familie of vrienden doen de deur open en de contractuele huurder is nergens meer te bekennen. Als verhuurder is dit een onaangename verrassing, zeker als de verhuurder een strikt toewijzingsbeleid heeft. Als verhuurder wil je hiertegen optreden. Van belang is hierbij of de huurder een contractuele of wettelijke verplichting heeft in het gehuurde hoofdverblijf te hebben en of deze verplichting is geschonden. Deze vraag blijkt in de praktijk vaak een juridische hoofdbreker te zijn.
Welke actie kan een verhuurder nu ondernemen als sprake is van een situatie waarin de huurder het hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft?
De verhuurder kan veelal een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde instellen. Hiervan was ook sprake in onderstaande uitspraken. De eerste uitspraak betreft een beslissing van de Hoge Raad van 13 juli 2012 (LJN BW7480). De verhuurder verhuurt woningen in de sociale sector. Zo ook aan de heer X. In het huurcontract staat de volgende bepaling: “huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurster het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal verhuurster die toestemming geven mits huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurster schade zou kunnen leiden”.
X heeft zich op 15 februari 2008 uitgeschreven uit het GBA van Rotterdam en ingeschreven bij het Bevolkingsregister van Antwerpen. X gaf bij de rechter aan dat verblijf elders op medische gronden nodig was. Daarnaast heeft X het gehuurde door zijn zoon laten bewonen. De verhuurder vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van de woning. Verhuurder stelt dat X in strijd met de huurvoorwaarden langdurig zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde had en in gebruik heeft afgestaan aan een derde. Dit alles zonder de verhuurder hierover in te lichten of toestemming te vragen. In tegenstelling tot de kantonrechter wijst het gerechtshof de vordering van de verhuurder toe. Het hof stelde vast dat vanaf de uitschrijving de huurder het hoofdverblijf niet meer in de woning had en oordeelde dat de ontbinding gerechtvaardigd was. Hierbij overwoog het hof dat de verhuurder - als verhuurder van woningen in de sociale sector - er belang bij heeft dat haar woningen worden bewoond door haar doelgroep. X gaat vervolgens in cassatie bij de Hoge Raad en voert onder meer aan dat het hof had moeten onderzoeken wat naar Europees recht onder hoofdverblijf moet worden verstaan. De Hoge Raad maakt hiermee korte metten. Het hof mocht de huurovereenkomst tot uitgangspunt nemen en mocht oordelen dat de verplichting tot hoofdverblijf in het gehuurde was geschonden, die de beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Het beroep op het EU-recht doet volgens de Hoge Raad hier niets aan af.
Contractuele verplichting tot hoofdverblijf
In de hierboven besproken uitspraak was in het huurcontract een uitdrukkelijke verplichting tot hoofdverblijf opgenomen. Ook was in die situatie duidelijk dat de huurder (vanwege het uitschrijven uit het GBA) zijn hoofdverblijf had prijsgegeven. Helaas staat in het huurcontract vaak niet zo’n verplichting, zeker als het oudere huurcontracten betreft. Ook als er geen contractuele verplichting tot hoofdverblijf is, zijn de mogelijkheden voor de (sociale) verhuurder niet verkeken.
In een zaak die speelde voor het gerechtshof Arnhem van 11 oktober 2011 (WR 2012/14) bestond er geen contractuele verplichting tot hoofdverblijf. Dit kon de verhuurder althans niet bewijzen. In deze casus waren de huurders werkzaam op een camping en woonden - al negen jaar - in een stacaravan en niet in de gehuurde woning. De verhuurder (van sociale huurwoningen) deed een beroep op de wet, in het bijzonder artikel 7:213 BW betreffende “goed huurderschap”. Het hof stelt voorop dat de wet geen bepaling kent die de huurder van een woning voorschrijft de gehuurde woning daadwerkelijk te bewonen. Ook eerder genoemd artikel verplicht de huurder daartoe niet rechtstreeks. Interessant is dat het hof hierna overweegt dat onder omstandigheden het onbewoond laten van de gehuurde woning schending van de verplichting van goed huurderschap kan opleveren. Maar wat voor omstandigheden zijn dit dan?
Het hof noemt onder meer dat de huurders in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moeten zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van de gehuurde woning te blijven dragen. Er mag geen sprake zijn van bijvoorbeeld verloedering of waardevermindering. Aangezien in deze casus de woning door de huurders goed werd verzorgd, gemeubileerd was, was aangesloten op het nutssysteem en er geen nadeel was voor omwonenden, leek de verhuurder bot te vangen.
Het hof overwoog echter ook dat tot de verplichting van goed huurderschap behoort dat de huurder de verhuurder tijdig en adequaat informeert over feiten betreffende de woonsituatie, waardoor – naar de huurder moet beseffen – de verhuurder in een gewichtig belang wordt of kan worden getroffen. De verhuurder betoogt dat het handelen van de huurder haar treft in haar belang te zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen voor haar doelgroep. Verhuurder moet als woningcorporatie rekening houden met de grote vraag naar huurwoningen in de sociale sector en de lange wachttijden voor potentiele huurders. Zij heeft belang bij daadwerkelijk gebruik van haar woningen door haar huurders. Het gerechtshof gaat mee in dit betoog. Zij overweegt dat het voeren van een efficiënt distributie beleid in de sociale huursector onmiskenbaar een gewichtig belang van verhuurster is. Het jarenlang niet bewonen, maar wel bezet houden van een sociale huurwoning door een huurder, druist tegen dit belang in. Goed huurderschap impliceert dat de huurder met een dergelijk gerechtvaardigd belang van de verhuurder rekening houdt. Het hof overweegt hierbij dat toen de huurders de woning toebedeeld kregen zij beseft moeten hebben dat van hen verwacht werd dat zij de woning daadwerkelijk zouden gaan bewonen en zouden blijven bewonen. Het hof komt dan ook tot de conclusie dat de huurders zich niet als goed huurder hebben gedragen en ontbindt de huurovereenkomst.
Conclusie
Uit de uitspraken kan de conclusie worden getrokken dat het van belang is om een duidelijke verplichting tot hoofdverblijf in het huurcontract op te nemen. Het niet nakomen van een dergelijke duidelijke contractuele bepaling, is vaak een goede basis om te komen tot een beëindiging van een huurovereenkomst. Zonder een contractuele bepaling resteert het “goed huurderschap”, dat weliswaar – gezien de uitspraak van het hof - ook mogelijkheden biedt tot beëindiging van de huurovereenkomst maar mogelijk meer ruimte laat voor discussies.
Naast een duidelijke verplichting tot hoofdverblijf is het ook belangrijk om in de huurovereenkomst een bepaling op te nemen met betrekking tot de bewijslast van het hoofdverblijf. Moet de verhuurder aantonen dat de huurder het hoofdverblijf niet meer in de gehuurde woning heeft of ligt hier een taak voor de huurder. Ook hierover zijn in de rechtspraak diverse discussies gaande. Door ook hierbij tijdig stil te staan bij het opstellen van de huurovereenkomst wordt het “hoofdverblijf” geen “hoofdbreker”.
Jeannette Klaarenbeek-Heijster
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.