Het is een regelmatig terugkerende vraag in de verhuurpraktijk. Verhuurder verkrijgt een ontruimingsvonnis wegens wanprestatie van de huurder zoals een huurachterstand. Maar omdat een ontruiming voor de huurder ingrijpende gevolgen heeft, wil een verhuurder nog wel eens aan huurder een ‘tweede kans’ bieden. Maar dan onder strikte aanvullende voorwaarden. Zoals bij huurachterstand een afbetalingsregeling. Daarbij rijzen enkele vragen. Hoelang mag zo’n regeling duren? En mag verhuurder het ontruimingsvonnis alsnog tenuitvoerleggen als huurder wederom in de fout gaat. En óók belangrijk: mag verhuurder van het ontruimingsvonnis gebruikmaken als huurder zijn betalingsverplichting weliswaar nakomt, maar om een andere reden zich niet als goed huurder gedraagt? Bijvoorbeeld door overlast te veroorzaken.
Laatst vermelde vraag stond centraal in een arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch (Gerechtshof ’s Hertogenbosch, 05-02-2013 WR 2013, 51). Verhuurder had na een ontruimingsvonnis wegens huurachterstand met de huurder afgesproken dat hij onder ‘strikte voorwaarden’ gedurende twaalf maanden in de woning mocht blijven wonen en dat daarna alsnog zou geworden bezien of huurder in aanmerking kwam voor een nieuwe huurovereenkomst. Als bijzondere voorwaarde was opgenomen dat het recht om de woning vooralsnog te blijven gebruiken, kwam te vervallen indien huurder zich ‘op welke wijze dan ook’ niet zou houden aan de gemaakte afspraak.
Tijdens de overeengekomen duur van twaalf maanden kwam huurder de betalingsregeling correct na, maar veroorzaakte daarentegen regelmatig overlast. Zonder nadere sommatie zegt verhuurder de ontruiming aan op basis van het eerder gekregen vonnis. Huurder stelt in een procedure dat het niet is toegestaan om een ontruimingsvonnis dat gewezen is op basis van huurachterstand te gebruiken om hem te ontruimen op basis van overlast. Hij was van mening dat verhuurder daarvoor een nieuwe procedure aanhangig had moeten maken. Maar daar was het gerechtshof het niet mee eens. Huurder had moet begrijpen dat hij een ‘tweede kans’ had gekregen en dat hij tijdens de overeengekomen periode van twaalf maanden géén wanprestatie mocht plegen. En dus ook géén overlast!
Interessant is de overweging van het gerechtshof dat de ‘tweede kans’ overeenkomst gericht was op het ‘voorlopig niet tenuitvoerleggen van het ontruimingsvonnis met in achtneming van bijzondere strikte voorwaarden’. Het ging dus om een ‘opschorting van een ontruimingsvonnis’ en niet om een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst. Wèl stelt het hof dat de ‘proefperiode’ niet van uitgestrekte duur mag zijn. De afgesproken termijn van één jaar vindt het hof redelijk.
Deze uitspraak van het gerechtshof geeft verhuurder een juridische basis voor het hanteren van een tweede kans beleid nà een gegeven ontruimingsvonnis. Wèl is het belangrijk dat tussen de huurder en verhuurder juridisch goede afspraken worden gemaakt die correct in de overeenkomst worden omschreven. Het moet de huurder duidelijk zijn wat de consequenties zijn als hij deze afspraken niet nakomt en (om welke reden dan ook) wederom in de fout gaat.
VBTM kan u bij het opstellen van dergelijke tweede kans contracten adequaat adviseren.
Hein Jan ter Meulen