Met ingang van 1 januari 2013 zal volgens de Rijksbegroting het scheiden van wonen en zorg worden ingevoerd. Hiermee wordt bedoeld dat cliënten met een zorgindicatie voortaan zelf de woonlasten betalen en huurovereenkomsten gaan sluiten. Op dit moment ontvangen cliënten in de zorg nog een vergoeding uit de AWBZ voor het wonen. De overgang naar scheiden van wonen en zorg zal gefaseerd plaatsvinden en vooralsnog alleen gelden voor nieuwe cliënten met een bepaalde zorgzwaarte. Het scheiden van wonen en zorg heeft gevolgen voor zowel de cliënten (huurders), de zorgorganisatie als de verhuurder. In dit artikel zal nader worden ingegaan op deze gevolgen. Tevens zal aandacht worden besteed aan de mogelijkheden om huur en zorg te koppelen en de gevolgen hiervan.
Zorg en huisvesting in de AWBZ (huidige situatie)
Mensen die zorgbehoevend zijn en niet meer in hun eigen woning kunnen wonen, kunnen op dit moment nog van het CIZ (1) een indicatie krijgen voor zorg en verblijf in een (intramurale) zorginstelling. De kosten voor zorg en huisvesting worden betaald uit de AWBZ. Cliënten betalen een eigen (inkomensafhankelijke) bijdrage. Deze eigen bijdrage betalen zij voor het totaal aan zorg en diensten, welzijn en wonen. Er is geen relatie tussen de kwaliteit van het woongedeelte (de grootte van de kamer of woning) en de hoogte van de eigen bijdrage. De afweging bij indicatiestelling is onder meer of de cliënt behoefte heeft aan een beschermende woonomgeving of permanent toezicht. Indien dit het geval is, wordt er een indicatie gegeven voor een ZZP (zorgzwaartepakket). Er zijn verschillende ZZP’s, verdeeld over de verschillende zorgcategorieën (geestelijke gezondheidszorg, gehandicaptenzorg, verpleging en verzorging). In dit artikel wordt voornamelijk ingegaan op de zorgcategorie verpleging en verzorging. Indien een cliënt een indicatie heeft voor zorg met verblijf, zijn er nu 3 mogelijkheden:
1. de cliënt woont in een complex waar zorg met verblijf wordt aangeboden (zorginstelling, oftewel intramuraal);
2. de cliënt blijft thuis wonen en vraagt een aanbieder om de zorg daar te leveren met een ‘volledig pakket thuis’(VPT). De cliënt kan dan gewoon een huurovereenkomst met een derde hebben;
3. de cliënt woont thuis en koopt zelf de zorg in met behulp van een persoonsgebonden budget (PGB).
Voor dit artikel is de eerste categorie van belang: zorg met verblijf (wonen in een intramurale setting). Deze categorie gaat voor bepaalde zorgvragers veranderen.
Van zorg naar huur
Met het scheiden van wonen en zorg gaat de cliënt (2) in de zorg voortaan huur en servicekosten betalen. De huidige intramurale eigen bijdrage voor de zorg wordt dan verlaagd. De hoogte van de huur en de servicekosten bepaalt mede zijn keuze waar hij gaat wonen. Dat betekent dat minder aantrekkelijk zorgvastgoed met leegstand kan worden geconfronteerd. Dit kan gevolgen hebben voor de zorgorganisatie (hierna ook te noemen zorgaanbieder), zeker als die op haar beurt het zorgvastgoed huurt. De overheid staat sinds 1 januari 2012 immers niet meer garant voor de huurbetaling van zorgorganisaties (3).
Voor de cliënt in de zorg betekent de overstap naar huur nogal wat. De cliënt krijgt naast een zorgovereenkomst ook een huurovereenkomst en zal voortaan huur en servicekosten moeten betalen. Indien huurprijs, inkomen en woonvorm dit toelaten kan de cliënt in aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarnaast geniet de cliënt als huurder natuurlijk huurbescherming en huurprijsbescherming. Als huurder wordt de cliënt ook verantwoordelijk voor huurdersverplichtingen zoals het uitvoeren van klein onderhoud. Daarnaast heeft de cliënt te maken met twee vormen van medezeggenschap: als huurder valt hij onder de Overlegwet en als cliënt onder de Wet medezeggenschap cliënten zorginstellingen.
De zorgorganisatie is zelf huurder van een zorgcomplex
Veel zorgorganisaties zijn zelf geen eigenaar van het zorgvastgoed, maar huren deze van –vaak– een woningcorporatie. De zorgorganisatie betaalt dan vaak een huurprijs voor het gehele complex waarbij de totale huurprijs in sommige gevallen bestaat uit -kort gezegd- de optelsom van het aantal zorgappartementen en onroerende aanhorigheden. In andere gevallen wordt er één totaal bedrag over het gehele complex in rekening gebracht. In de huurovereenkomst wordt meestal opgenomen dat het complex bestemd is voor bewoning door cliënten met een zorgindicatie op basis van de AWBZ. Indien er na 1 januari 2013 een appartement vrij komt, kan hier een cliënt komen te wonen die zorg gaat afnemen van de zorgaanbieder maar als gevolg van het scheiden van wonen en zorg ook een huurovereenkomst zal moeten sluiten. De vraag is dan met wie de cliënt de huurovereenkomst afsluit. Met de zorgaanbieder die huurder van het complex is en ook de zorgdiensten levert? Of met de verhuurder die het hele complex aan de zorgaanbieder verhuurt? Beide situaties komen hieronder aan de orde.
De zorgorganisatie sluit zelf een huurovereenkomst met de cliënt
Het zal duidelijk zijn dat zorgaanbieder die zelf ook huurder is van het zorgvastgoed niet zo maar een huurovereenkomst (dit zou dan een onderhuurovereenkomst zijn) zal kunnen afsluiten met een nieuwe cliënt. De zorgaanbieder zal eerst moeten nagaan in zijn eigen huurovereenkomst of onderverhuur wel toegestaan is. Veel huurcontracten met betrekking tot zorgvastgoed bepalen immers dat onderverhuur niet toegestaan is of aan toestemming van de verhuurder is onderworpen. Indien woonruimte aan de cliënt door de zorgorganisatie wordt onderverhuurd, is ook de kwalificatie van de hoofdhuurovereenkomst een punt van aandacht. Indien sprake is van bewoning van cliënten in de AWBZ (geen huur) zal de huurovereenkomst meestal een huurovereenkomst bedrijfsruimte ex art. 7:230a BW zijn. Indien evenwel meerdere appartementen rechtstreeks worden onderverhuurd aan individuele cliënten op basis van huurcontracten woonruimte, kan het noodzakelijk zijn de hoofdhuurovereenkomst te wijzigen van bedrijfsruimte naar woonruimte. De huur van de appartementen en de huur van het gebouw zouden anders door verschillende huurrechtregels worden beheerst, hetgeen niet wenselijk is (4). Is hiervan sprake dan heeft de verhuurder een extra belang om onderverhuur aan toestemming te onderwerpen. Dit hangt samen met de wettelijke bescherming van de onderhuurder van zelfstandige woonruimte: indien de hoofdhuurovereenkomst (voor zover deze ook op woonruimte betrekking heeft (5)) namelijk eindigt, wordt de onderhuurovereenkomst tijdelijk voortgezet door de hoofdverhuurder (6). Indien er nu in de onderhuurovereenkomst afspraken met betrekking tot zorgverlening gemaakt zijn, zullen deze afspraken bij voortzetting door de hoofdverhuurder moeten worden nagekomen. Hetgeen voor de hoofdverhuurder, die zelf geen zorgdiensten kan of mag aanbieden een probleem zal zijn. De hoofdverhuurder doet er dan ook goed aan hiervoor in de hoofdhuurovereenkomst met de zorgaanbieder waarborgen op te nemen, bijvoorbeeld dat de zorgverlening aan de huurder zal worden voortgezet door de zorgaanbieder, of een andere zorgorganisatie. Een probleem bij rechtstreekse verhuur aan de cliënt kan voor de zorgorganisatie voorts zijn dat de huurprijs die zij als verhuurder voortaan van de cliënt ontvangt, misschien veel lager is dan de huur die zij zelf moet betalen aan de verhuurder van het complex. De zorgorganisatie kan immers niet meer huur vragen dan volgens de woningwaardering is toegestaan (7). Bijkomend probleem daarbij is ook dat het woningwaarderingsstelsel vooralsnog geen punten toekent aan aanvullende tot het gehuurde behorende voorzieningen in zorggebouwen die extra investeringen vergen (zorginfrastructuur). Sommige zorgcomplexen kunnen wellicht wel profiteren van de 35% opslag voor serviceflatwoningen.
De cliënt sluit een huurovereenkomst met de verhuurder
Een andere mogelijkheid is dat de cliënt rechtstreeks een huurovereenkomst sluit met de verhuurder van het complex van wie de zorgorganisatie zelf ook huurt. In dat geval levert de zorgorganisatie in haar ‘eigen’ complex de zorg aan de cliënt en is de verhuurder verantwoordelijk voor het beheer van de woning. Het hierboven omschreven risico van de huurbetaling doet zich hier ook voor: de huur die de verhuurder rechtstreeks van de cliënt ontvangt kan lager zijn dan de huur die hij voor 2013 ontving van de zorgaanbieder op basis van de AWBZ vergoeding. Bij deze laatste is er immers geen relatie tussen de kwaliteit van appartement en de hoogte van de vergoeding. Partijen zullen dan ook afspraken moeten maken wie voor deze huurderving opdraait. Rechtstreekse verhuur heeft voorts tot gevolg dat de bestaande huurovereenkomst tussen de verhuurder en de zorgorganisatie zal moeten worden aangepast. Immers, tot het gehuurde behoort dan niet meer het appartement dat de cliënt voortaan rechtstreeks gaat huren en de zorgorganisatie hoeft daar dan ook geen huur meer voor te betalen.
Voor de zorgorganisatie die huurder van het complex is kan nog een ander probleem ontstaan. Het kan zijn dat de cliënt na enige tijd geen zorgdiensten meer van haar afneemt, maar een andere zorgaanbieder inhuurt. De keuzevrijheid in de zorg maakt dit mogelijk. Dat betekent dat een andere zorgaanbieder, die door de cliënt wordt ingehuurd, gebruik kan maken van de zorginfrastructuur die in het betreffende complex is aangelegd. Dit zal door de zorgorganisatie die de huurovereenkomst heeft gesloten voor het totale complex niet als wenselijk worden gezien. De zorgorganisatie heeft haar capaciteit immers afgestemd op het aantal cliënten in het complex. Vanzelfsprekend heeft zij het liefst zoveel mogelijk cliënten in huis hetgeen de efficiency ten goede komt en de kosten kan drukken. In de hiervoor beschreven situatie zal de zorgorganisatie een groot belang hebben bij koppeling van de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst. Hiermee bedoel ik dat zij bij de verhuurder zal willen aandringen dat een bepaling in de huurovereenkomst wordt opgenomen dat huurder verplicht is bij haar zorg af te nemen en niet bij een andere zorgaanbieder.
Het koppelen van huren en zorg
Een koppelbeding staat op gespannen voet met het uitgangspunt dat een cliënt in de zorg een keuzevrijheid heeft welke zorgaanbieder de zorg levert. Het uitgangspunt van deze keuzevrijheid is onder meer terug te vinden in de achtergrond van de invoering van het Persoonsgebonden Budget (pgb). Deze regeling is immers in het leven geroepen om de cliënten een grotere vrijheid te geven in de keuze van zorgaanbieders. Ook de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) kenmerkt zich door de noodzaak tot eigen verantwoordelijkheid van burgers ten aanzien van het regelen van hulp en ondersteuning (vraagsturing, zorg op maat en uniformiteit van het zorgaanbod zijn uitgangspunten). Ook uit politiek zijn door de jaren heen diverse signalen geuit over het belang van woonkwaliteit en differentiatie in zorgaanbod. De klant zou volgens veel politieke opvattingen meer mogelijkheden moeten hebben om de zorgaanbieder van voorkeur te kiezen. Kortom, op basis van de politiek en regelgeving staat keuzevrijheid voorop, hetgeen zich eigenlijk niet verdraagt met het hiervoor bedoelde koppelbeding. Voorts kunnen er wettelijke bezwaren zijn tegen het opnemen van een koppelbeding.
Onredelijk bezwarend beding of nietig beding?
Artikel 7:264 BW bepaalt dat elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst voor woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover daarbij ten behoeve van één der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, nietig is. Het tweede lid bepaalt dat een dergelijk beding ook nietig is, indien daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Het gaat hier met name gaat om bedingen met betrekking tot sleutelgeld, contracts- of administratiekosten, bemiddelingskosten, een hoge waarborgsom en dergelijke (8). Een beding in een huurovereenkomst dat een huurder verplicht om zorg van een bepaalde zorgaanbieder af te nemen, is niet zonder meer een onredelijk beding. Het beding levert voor de verhuurder niet per se een voordeel op. Weliswaar zou dit wel voor de zorgaanbieder kunnen zijn, maar dit betekent naar mijn mening nog niet dat dit ook een onredelijk voordeel is. Ik zie in huurrechtelijke zin niet veel problemen. Wel kan sprake zijn van een onredelijk bezwarend beding als bedoeld in boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Het BW kent een regeling omtrent algemene voorwaarden (9). Dat zijn bedingen, die zijn opgesteld om telkens opnieuw te worden gebruikt bij het afsluiten van een overeenkomst. Bijna alle bedingen in een huurovereenkomst zijn aan te merken als algemene voorwaarden. Een beding in algemene voorwaarden kan vernietigbaar zijn. Dit is zo indien het beding gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij, in dit geval de huurder. Deze kan dan een beroep op de vernietigbaarheid doen. Uit de wet blijkt dat sommige bedingen in algemene voorwaarden als onredelijk bezwarend zijn aan te merken en andere bedingen vermoed worden onredelijk bezwarend te zijn. Een voorbeeld van dit laatste is een beding in algemene voorwaarden, waarin de wederpartij (lees: huurder) verplicht wordt tot het – naast de huurovereenkomst – sluiten van een andere overeenkomst met een derde óf met de gebruiker van de algemene voorwaarden (lees: verhuurder). Een dergelijk beding wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn. Uit de memorie van toelichting (10) bij dit wetsartikel blijkt dat de reden hiervan is dat de wederpartij (in dit geval de huurder), het beding in het geheel niet verwacht en in veel verdergaande mate aan de gebruiker (de verhuurder) of aan een derde (de zorgaanbieder) gebonden is dan zij wenselijk acht. Er is dan in feite sprake van contractsdwang, of gedwongen winkelnering.
Als een beding onredelijk bezwarend wordt geacht is het vernietigbaar, hetgeen wil zeggen dat degene die zich op het beding beroept, dan nog wel bewijs mag leveren dat het beding niet onredelijk bezwarend is. Met andere woorden: indien aangetoond kan worden dat het afsluiten van de gekoppelde overeenkomst redelijkerwijs van de huurder kan worden gevergd. De verhuurder zal dus met goede argumenten moeten komen en aannemelijk moeten maken waarom het sluiten van een contract door de huurder met de betreffende zorgaanbieder wél te rechtvaardigen is. Bijvoorbeeld als de verhuurder kan aantonen dat door ‘koppeling’ investeringen in de zorginfrastructuur van het betreffende complex kunnen worden terugverdiend, zonder welke investeringen het complex niet of anders zou zijn gerealiseerd. Ook kan een argument zijn dat door koppeling een hogere zorgzwaarte kan worden geboden en dat efficiënter kan worden gewerkt, wat veel zorgvragers ten goede komt. Daarnaast kan onderbouwing van een verplichte zorgafname worden gebaseerd op de ‘solidariteitsgedachte’. Dat wil zeggen dat bepaalde diensten onbetaalbaar zijn als niet alle huurders meedoen. Hierbij kan gedacht worden aan alarmering in woningen, het gebruik van een receptie, of andere zorgvoorzieningen, maar ook inzet van personeel. Geoordeeld zou kunnen worden dat deze voorzieningen slechts kunnen worden aangeboden als alle huurders hieraan meedoen en dat daarom een verplichte zorgafname bestaat. Het gaat dan vaak om voorzieningen die een relatie hebben met het wonen in het betreffende complex. Uiteraard moet de “koppeling” dan ook zijn overeengekomen. Van belang is dat de verhuurder ook een samenwerkingsovereenkomst met de zorgaanbieder heeft. Omdat de huurovereenkomst en de zorgovereenkomst aan elkaar gekoppeld zijn, zou de huurder ook de verhuurder kunnen aanspreken op elementen uit de zorgovereenkomst. In verband hiermee is het van belang dat de verhuurder en de zorgaanbieder afspraken maken hoe de zorg zal worden geleverd en hoe de verantwoordelijkheden over en weer zijn. Uitgangspunt daarbij zal moeten zijn dat de zorgverlening de verantwoordelijkheid van de zorgaanbieder is, net zoals het beheer van de woning de verantwoordelijkheid van de verhuurder is.
Op 4 mei 2012 antwoordde demissionair staatssecretaris Veldhuijzen van Santen op een vraag vanuit de Kamer of een bewoner uit een woon-zorgcomplex gedwongen kan worden zorg af te nemen bij een bepaalde ‘gekoppelde’ zorgaanbieder het volgende:
“Idealiter is de keuze van de cliënten vrij om onafhankelijk van de plek van waar men wil wonen te kunnen kiezen voor een zorgleverancier. In een aantal gevallen is het vanuit doelmatigheidsredenen of veiligheidsredenen niet goed mogelijk om iedere bewoner zelf (voor alle onderdelen) zijn eigen keuze te laten bepalen en worden in het huurcontract afspraken gemaakt over een inperking van de vrije keuze. Een cliënt maakt dan gelijktijdig keuzes ten aanzien van wonen en dienstverlening. Het staat huurder en verhuurder vrij om in het huurcontract afspraken te maken over de afname van zorg bij zorgaanbieders waarmee de verhuurder een samenwerkingsverband heeft.”(11).
Koppeling lijkt dus acceptabel indien het gaat om cliënten die een specifieke zorgvraag hebben of intensieve zorg nodig hebben. Koppeling doet zich in de praktijk dan ook wel voor bij kleinschalig wonen projecten die in samenwerking tussen een woningcorporatie en een zorgaanbieder zijn gebouwd en worden geëxploiteerd. Veelal gaat het hier om psycho-geriatrische huurders die in een kleine, beschermde woonvorm met elkaar samen wonen. Bij deze vorm van verhuur, waar vaak intensieve begeleiding door vaste medewerkers wordt geboden, kan het van belang zijn om niet verschillende zorgaanbieders over de vloer te krijgen. In huurovereenkomst van dit soort woningen wordt veelal een koppeling opgenomen waarin de huurder verplicht wordt om gelijktijdig met het sluiten van de huurovereenkomst, een zorgovereenkomst te sluiten met de zorgaanbieder X.
Voor alles geldt dat de verhuurder een goede reden moet aanvoeren om de verplichting tot zorgafname bij een andere specifieke zorgaanbieder in de huurovereenkomst op te kunnen nemen, wil een dergelijk beding niet als onredelijk bezwarend worden aangemerkt.
Daarnaast, maar dat valt buiten de huurrechtkaders van dit artikel, kan koppeling in strijd zijn met de mededingingsregels. Een zorgorganisatie en een woningcorporatie vallen onder mededingingswet. In hun handelen zullen ze dus rekening moeten houden met deze wet. Beperking van de mededinging is in principe niet gewenst maar kan soms toelaatbaar zijn, mits er voldoende restconcurrentie overblijft (12).
Beëindigen huurovereenkomst van de zorghuurder
Er zijn woningen die specifiek bestemd zijn voor huurders met zorg. Dit kan gaan om specifieke aangepaste woningen zoals de zogenaamde Fokuswoningen (13). Maar ook woningen in de hiervoor zorgcomplexen zijn vaak alleen bestemd voor een zorgbehoevende huurder. Een probleem kan zich voordoen wanneer de ‘zorghuurder’ (degene voor wie de woning bestemd is) overlijdt of verhuist terwijl er een medehuurder in de woning achterblijft. Krachtens het huurrecht zet deze medehuurder de huurovereenkomst immers voort en geniet hij of zij huurbescherming (14). Voor de verhuurder zal dit niet wenselijk zijn, omdat deze de woning opnieuw zal willen bestemmen voor een huurder met een vergelijkbare zorgbehoefte. Dit zal zeker het geval zijn wanneer de woning bouwkundig voor deze huurder is aangepast. De wet voorziet hier in door de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik (15). Uit de toelichting op de wet blijkt dat verhuurder de huur kan opzeggen “op grond van dringend eigen gebruik, indien hij een speciaal voor een bepaalde doelgroep ingerichte woning die wordt bewoond door iemand die niet tot die doelgroep behoort, wenst te verstrekken aan een persoon die wel tot die doelgroep behoort”(16). Dit kan gaan om (complexen van) woningen die speciaal zijn aangepast voor mindervaliden maar ook om ouderenhuisvesting dat deel uitmaakt van een complex woningen dat reeds bij de bouw ervan was ingericht en bestemd voor de bewoning door ouderen. In het laatste geval wordt vaak gedacht aan de (jongere) medehuurder die na overlijden in de woning is achtergebleven en niet aan de eisen voldoet om in een dergelijke woning te kunnen wonen. Lastiger zal het worden indien de zorghuurder de zorgovereenkomst beëindigt, maar wel in het gehuurde wil blijven wonen. Is sprake van koppeling van de huurovereenkomst met de zorgovereenkomst zoals hiervoor besproken, dan zal dat niet automatisch tot beëindiging van de huurovereenkomst leiden. De huurder geniet immers huurbescherming. Opzegging wegens dringend eigen gebruik zal voorts niet goed mogelijk zijn indien de huurder op zich zelf nog wel tot de doelgroep behoort. Binnen de wettelijke opzeggingsmogelijkheden zal het dan voor de verhuurder moeilijk zijn om de beëindiging van de huurovereenkomst te bewerkstelliggen. Daarbij geldt dat de verhuurder vermoedelijk ook weinig zin zal hebben om juridische maatregelen te nemen tegen de huurder in het geval deze een nieuwe zorgovereenkomst met een andere zorgaanbieder gaat sluiten. De huurder voldoet dan immers nog wel aan zijn doelgroep, ook al zal dit voor de zorgaanbieder met wie de verhuurder een samenwerkingsrelatie heeft, niet wenselijk zijn.
Conclusie /samenvatting
Per 1 januari 2013 zal scheiden van wonen en zorg voor bepaalde categorieën zorgvragers een feit zijn. Zorgvragers zullen geen vergoeding van de overheid meer ontvangen voor het wonen, maar zullen deze kosten zelf moeten dragen door middel van het betalen van huur. Als huurder vallen deze cliënten volledig onder de huur(prijs)beschermingsregels die de wetgever aan de huurder van woonruimte toekent. Zorgorganisaties zullen moeten bepalen of zij niet alleen de zorgdiensten aan de cliënt willen leveren, maar zich ook willen toeleggen op het beheer en dus de verhuur van de woning. Zijn zorgorganisaties zelf huurder van een woon-zorgcomplex dan zullen zij voor deze onderverhuur toestemming van de verhuurder nodig hebben. Voor de zorgorganisatie die zelf het woon-zorgcomplex huurt, is dan van belang te weten dat de huurvergoeding die zij van de particuliere huurder ontvangt, lager kan zijn dan de vergoeding die zij zelf moet betalen aan de verhuurder. Het kan voor de zorgaanbieder wenselijk zijn de huurovereenkomst van de cliënt te koppelen aan het sluiten van een zorgovereenkomst met een specifieke zorgaanbieder. Een koppelbeding staat echter op gespannen voet met de keuzevrijheid die de cliënt in de zorg heeft. Degene die zich van het koppelbeding bedient, zal goed moeten motiveren waarom een koppeling in de gegeven situatie toelaatbaar is.
Bovengenoemde ontwikkelingen geven aan dat het niet verstandig is om bij verhuur van zorgvastgoed een standaard huurcontract ‘uit de kast te trekken’. Huur is vaak een langdurige relatie en partijen zullen in bepaalde onvoorziene omstandigheden moeten voorzien. Flexibele huurcontracten waar het gaat om duur, bestemming en bouw zijn daarbij aan te raden. De keuzes tussen de opties moeten uiteindelijk door partijen zelf worden genomen. Het kan verstandig zijn de relatie van huurder en verhuurder ook vast te leggen in een samenwerkingsovereenkomst. Hierin kunnen afspraken worden opgenomen omtrent al dan niet gewenste koppeling, het gewenste kwaliteitsniveau van de zorg, de overlegstructuur met de huurder/cliënt, de gevolgen van beëindiging van de huurovereenkomst of zorgovereenkomst voor de zorgorganisatie of de verhuurder en alle andere aspecten die met het gemengd wonen en zorg te maken hebben.
In dit artikel is ingegaan op enkele huurrechtelijke aspecten met betrekking tot scheiden van wonen en zorg. In het bestek van dit artikel kan niet elk onderdeel uitgebreid aan de orde komen. Ik heb gepoogd weer te geven met welke problemen en vragen ik in mijn praktijk mee te maken krijg en hoe hiermee kan worden omgegaan.
Tanja de Groot
Dit artikel is verschenen in de Nieuwsbrief huurrecht van Euroforum van 25 oktober 2012.
Voetnoten:
1. Centrum indicatiestelling zorg
2. Vooralsnog alleen voor nieuwe cliënten met zorgzwaartes VV 1 t/m 2. Invoering voor VV3 is uitgesteld. (1: beschut wonen met enige begeleiding, 2: beschut wonen met begeleiding en verzorging en 3: beschut wonen met begeleiding en intensieve verzorging).
3. Sinds invoering van de normatieve huisvestingscomponent per 1 januari 2012 ontvangt de zorgorganisatie afhankelijk van de zorgzwaarte van de cliënten die zij in huis heeft, een vaste vergoeding voor de huisvesting. De vergoeding is derhalve gekoppeld aan de (zorgzwaarte van de) cliënt.
4. HR 20 september 1988 NJ 1986, 260, (Vereenigde Doopsgezinde Gemeente/ Zonshofje). Volgens de Hoge Raad is het onaanvaardbaar dat op de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst een verschillend regime van toepassing is.
5. HR 28 januari 1994NJ 1994, 421
6. Op basis van artikel 7: 269 BW
7. Uit onderzoek van RIGO uit 2011 blijkt dat de gemiddelde maximale huurprijs in wooneenheden in verzorgingshuizen volgens het puntenstelsel gemiddeld € 438 is. Aanvullende analyse punten en huren AWBZ verblijf, RIGO research en Advies, september 2011.
8. Zie ook recentelijk HR 6 april 2012, WR 2012/69
9. Artt. 6: 236 en 237 BW
10. MvT, Parl. Gesch. InvW 6, p. 1743
11. Antwoord van staatssecretaris Veldhuijzen van Zanten-Hyllner (Volksgezondheid, Welzijn en Sport), ontvangen 4 mei 2012, AH 24052012Z06474
12. Zie ook Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14-02-2006, LJN: AV2394, WR 2006, 88 (Wst. Geertruidenberg/Stg. Thuiszorg Maasmond)
13. Een Fokuswoning is een volledig aangepaste, gelijkvloerse woning. De woningen zijn toegankelijk voor rolstoelgebruikers, met hun eventuele partner, kinderen en/of andere huisgenoten (bron: www.fokuswonen.nl)
14. Krachtens artikel 7: 267 lid 3 en 268 lid 1 BW
15. Artikel 7: 274 lid 2 onder c BW
16. Kamerstukken II 1997/98, 26 089, p. 51