Wanneer een huurder niet instemt met de huuropzegging door een verhuurder, is een onherroepelijke uitspraak van de rechter noodzakelijk. Dat is de kern van de huurbescherming die een huurder van woonruimte geniet. Wat zijn de gevolgen wanneer een verhuurder blijft aarzelen met het instellen van deze vordering tot huurbeëindiging bij de rechter? Zal dit ‘stilzitten’ tegen de verhuurder werken?
De aanleiding
Bij het opzeggen van de huur moet de verhuurder een opzegtermijn in acht nemen. Afhankelijk van de duur van de huurovereenkomst bedraagt deze drie tot en met zes maanden. De verhuurder kan zes weken na de huuropzegging een vordering tot beëindiging van de overeenkomst bij de rechter indienen.
Het geschil
Een verhuurder heeft aan een huurder de huur opgezegd. De vordering bij de rechter stelt de verhuurder pas ruimschoots na het verstrijken van de opzegtermijn in. De huurder stelt zich op het standpunt dat de verhuurder, door zo lang te wachten, afstand van zijn recht heeft gedaan om zijn vordering nog aanhangig te kunnen maken. Het gerechtshof geeft de huurder gelijk. Volgens het hof moet een dergelijke vordering in ieder geval worden ingesteld vóór het eind van de opzegtermijn. Als de vordering niet tijdig is ingesteld, verliest de opzegging van de huurovereenkomst haar werking, stelt het hof.
De uitspraak
In cassatie oordeelt de Hoge Raad anders. De wet stelt geen termijn waarbinnen de verhuurder zijn vordering moet instellen. Evenmin valt uit het stelsel van de wet af te leiden dat de opzegging haar werking verliest als deze wordt ingesteld na de termijn waartegen is opgezegd.
Het gevolg
Een verhuurder hoeft niet bang te zijn dat zijn ‘stilzitten’ zal worden uitgelegd als een prijsgeven van het recht op huurbeëindiging. Toch doet een verhuurder er in het algemeen verstandig aan voortvarend te werk te gaan. Rechterlijke procedures tot huurbeëindiging kunnen immers lang duren.
Hoge Raad, 12 juni 2009, WR 2009/71
Jan Sengers
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 19/2009.