Een verhuurder kan na renovatie van een woning een huurprijsverhoging doorvoeren. Een dergelijke huurverhoging moet wel in het renovatievoorstel dat de verhuurder aan de huurder moet doen, worden meegenomen. Het komt voor dat een huurder wel instemt met het renovatievoorstel, maar niet met de hieraan verbonden huurverhoging. De vraag is dan wat deze weigering betekent voor de renovatie. Kan deze nog worden uitgevoerd? En hoe kan de huur dan toch worden verhoogd? De wet zegt er het volgende over.
Op grond van artikel 7:255 BW kan de huurprijs van woonruimte worden verhoogd indien de verhuurder veranderingen of toevoegingen heeft aangebracht (waaronder niet wordt begrepen het verhelpen van gebreken), waardoor het woongerief wordt geacht te zijn gestegen. De huurprijs kan worden verhoogd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten voor die veranderingen of toevoegingen. De huurprijs mag na verhoging echter niet hoger zijn dan de maximaal huurprijsgrens op grond van de woningwaardering.
Uitgangspunt van de wet is dat partijen eerst overleggen teneinde overeenstemming over de huurprijsverhoging te bereiken. Als geen overeenstemming wordt bereikt, kunnen zowel de huurder als de verhuurder binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen de huurcommissie verzoeken over de huurverhoging een uitspraak te doen. Deze drie maanden termijn is erg belangrijk, zo blijkt uit een recente uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter.
In die zaak had de verhuurder een renovatie overeenkomst opgesteld waarin, naast het verhelpen van achterstallig onderhoud, verbeteringen aan de woning werden voorgesteld. Huurder en verhuurder hebben voorafgaand aan de verbouwing geen overeenstemming bereikt over een aan deze verbeteringen verbonden huurverhoging. Na afronding van de werkzaamheden stelt de verhuurder voor de huur te verhogen met een bedrag van circa € 30,- per maand. De huurder stemt niet in met deze verhoging waarna betalingsherinneringen volgen, waarmee de huurder evenmin instemt. De verhuurder vordert geruime tijd later bij de kantonrechter dat de huurder verplicht is de huurverhoging op grond van de renovatie te betalen.
De kantonrechter komt op grond van de wet tot het oordeel dat indien partijen geen overeenstemming verkrijgen over de aan een renovatie verbonden huurverhoging, het op de weg van de verhuurder ligt om binnen drie maanden na voltooiing van de werkzaamheden zich tot de huurcommissie te wenden teneinde een uitspraak te krijgen over de redelijkheid van de huurverhoging. De kantonrechter stelt vast dat de verhuurder dit niet heeft gedaan. Dat betekent dat de wet zich er dan ook tegen verzet dat de verhuurder (geruime tijd) na het verstrijken van de in artikel 7:255 BW genoemde drie maandentermijn zich rechtstreeks tot de kantonrechter went om alsnog een hogere huurprijs af te dwingen. De kantonrechter verklaart de verhuurder dan ook niet ontvankelijk in zijn vordering.
Kortom: een renovatie kan ook worden uitgevoerd indien met een huurder geen overeenstemming kan worden bereikt over een huurprijsverhoging na renovatie. Voor de verhuurder is dan wel van groot belang om binnen drie maanden na de totstandkoming van de werkzaamheden de huurcommissie te verzoeken over de huurverhoging een uitspraak te doen, en zo nodig daarna beroep in te stellen bij de kantonrechter. De verhuurder die deze termijn laten verstrijken, kan daarna niet alsnog naar de kantonrechter om zijn huurverhoging af te dwingen.
Tanja de Groot
Sector kanton, Rechtbank Amsterdam, 5 februari 2013, LJN: BZ2395