Huurprijsverhoging van sociale woonruimte: hoe zat het ook alweer?

Tip: lees ook het artikel van Tanja de Groot,  'Hoe zit het ook alweer: huurverhoging van geliberaliseerde woningen'.

1. Indexatie op grond van de wettelijke regeling

Wanneer partijen daarover niets hebben afgesproken kan de huurprijs worden verhoogd op de manier zoals die is voorgeschreven in de artikelen 7:252 (voorstel huurverhoging), 7:252a (inkomensafhankelijke huurverhoging) en 7:253 (bezwaarmogelijkheden) van het BW. In de praktijk wordt deze wettelijke regeling het meest toegepast. De verhuurder dient de huurder dan een voorstel te sturen ten minste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging. Het voorstel moet minimaal bevatten:
a. de geldende huurprijs;
b. het percentage of het bedrag van wijziging;
c. de voorgestelde huurprijs,
d. de voorgestelde ingangsdatum;
e. de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen de huurder bezwaar kan maken en de gevolgen verbonden aan het niet maken van bezwaren.

De huurverhoging komt niet tot stand, indien het voorstel niet twee maanden van tevoren is gedaan of niet voldoet aan de eisen b, d of e. De huurverhoging komt – ondanks een vormverzuim – wel tot stand, indien de huurder niet is benadeeld door het verzuim. Als een huurder bijvoorbeeld niet actief op de bezwaarmogelijkheden is gewezen en vervolgens bezwaar indient, kan immers moeilijk worden volgehouden dat hij van het verzuim nadeel heeft ondervonden.

Maakt de huurder schriftelijk bezwaar voor het tijdstip waarop de verhoging volgens het voorstel had moeten ingaan? Dan kan de verhuurder binnen zes weken na dat tijdstip de Huurcommissie verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van het gedane voorstel (art. 7:253 lid 1 BW). Als het verhogingsvoorstel bijvoorbeeld is gedaan met een ingangsdatum van 1 juli, en het bezwaar voor die dag wordt ontvangen, moet het verzoek uiterlijk 11 augustus bij de Huurcommissie zijn ingediend.

Ook de huurder kan het initiatief nemen tot toetsing van de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel bij de Huurcommissie (art. 7:253 lid 2 BW). Daarvoor heeft de huurder tot vier maanden de tijd na de voorgestelde ingangsdatum, dus tot en met uiterlijk 31 oktober (bij een voorgestelde ingangsdatum van 1 juli) indien:
a. hij geen schriftelijk bezwaar stuurt naar de verhuurder;
b. hij niet de voorgestelde hogere huurprijs betaalt;
c. de verhuurder bij aangetekende brief de huurder nogmaals in kennis van het voorstel heeft gesteld onder afschrift van het gedane voorstel; de zogenaamde rappelbrief. De rappelbrief moet binnen drie maanden na de voorgestelde verhogingsdatum zijn ontvangen (bij een voorgestelde ingangsdatum van 1 juli is dat dus uiterlijk 1 oktober).

Start de huurder niet zelf een procedure bij de Huurcommissie en is de viermaandentermijn verstreken? Dan wordt hij geacht te hebben ingestemd met de voorgestelde verhoging en de voorgestelde ingangsdatum, mits hij het (aangetekende) rappel heeft ontvangen (art. 7:253 lid 3 BW).

Als de verhuurder het initiële voorstel (reeds) aangetekend heeft verstuurd, de huurder geen schriftelijk bezwaar indient en evenmin de nieuwe huurprijs betaalt, kan de verhuurder de rappelprocedure achterwege laten en eveneens uiterlijk 11 augustus (bij een voorgestelde ingangsdatum van 1 juli) de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.

Wil de verhuurder de huur inkomensafhankelijk verhogen? Dan dient de verhuurder bij het voorstel een door de belastinginspecteur op verzoek van de verhuurder verstrekte verklaring over het huishoudinkomen te voegen (art. 7:252a lid 3 BW). Indien de verhuurder die verklaring niet bij het voorstel voegt, vindt het voorstel geen doorgang, tenzij de huurder door dit verzuim niet is benadeeld (art. 7:252a lid 5 BW).

2. Contractuele bepaling

Als partijen een contractuele regeling hebben afgesproken over de wijze van huurprijsindexatie is de toepassing van de hiervoor behandelde wettelijke regeling uitgesloten (art. 7:248 lid 1, derde volzin, BW). Dat wijst al op een eerste nadeel van deze techniek: er is geen inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk, omdat de mogelijkheid daartoe in artikel 7:252a BW is opgenomen en niet bij contract kan worden afgesproken. Een contractuele bepaling mag namelijk niet leiden tot een verhoging die uitkomt boven het door de minister vastgestelde maximale basisverhogingspercentage (art. 7:248 lid 1 BW).

Voor zover een beding uit de overeenkomst leidt tot een hogere indexatie dan het maximale basisverhogingspercentage is dat beding niet rechtsgeldig. In een dergelijk geval geldt de huurprijs als verhoogd met het maximale huurverhogingspercentage (art. 7:248 lid 2 BW). De reden daarachter is verklaarbaar: omdat het om gereguleerde woonruimte gaat, is het onwenselijk dat bij contract het door de minister vastgestelde indexatiemaximum terzijde kan worden geschoven.

Het voordeel van het uitsluiten van de wettelijke huurprijsverhoging door een contractueel huurverhogingsbeding ligt daarin dat de wettelijke bezwaarprocedure en de toegang tot de Huurcommissie over huurprijsindexatie wordt afgesneden. Uiteraard blijft de weg naar de rechter bij een conflict altijd open staan.

Bovendien kan in een contractueel beding worden opgenomen dat de huurprijs van rechtswege of automatisch per een bepaalde datum – meestal ook 1 juli – geldt, ook indien vanuit de verhuurder geen actieve aanzegging komt, terwijl bij huurverhoging op grond van de wet een voorstel moet worden gedaan, met de in de vorige paragraaf genoemde nodige administratieve verplichtingen. Kortom, een contractueel indexatiebeding kan administratie, de nodige briefwisselingen en procedures bij de Huurcommissie voorkomen.

Slot

Zoals uit deze weblog blijkt, heeft elke vorm van huurprijsindexatie voor- en nadelen. Wij kunnen u desgewenst adviseren over een in uw verhuurpraktijk toepasbare regeling. Ook kunnen we u bijstaan in huurprijsindexatiegeschillen.

Voor vragen naar aanleiding van dit artikel kunt u contact opnemen met Pepijn Eymaal.