De ministerraad heeft er recentelijk mee ingestemd dat het woningwaarderingsstelsel (WWS) gewijzigd gaat worden. In het huidige stelsel, als vastgelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte, wordt een tiental elementen gewaardeerd. De oppervlakte van de woning en de aanwezige voorzieningen zijn daarin de belangrijkste onderdelen. De gewildheid van de woning en de locatie komen in het huidige puntenstelsel minder goed tot uitdrukking. In een brief aan de Tweede Kamer heeft minister Blok de voorstellen toegelicht.
Voorgestelde wijziging
In het Woonakkoord is afgesproken, dat het WWS zal worden vereenvoudigd. Uitgangspunt is een WWS, waar de WOZ-waarde ook deel van uitmaakt. Op het huidige stelsel is al langer kritiek, aangezien bepaalde factoren daarin niet of niet voldoende tot uitdrukking komen. Het gaat dan om factoren, die bij verkoop van een woning wèl bepalend zijn voor de koopprijs. De ligging van een woning in een bepaalde wijk of buurt komt niet tot uitdrukking in het onderdeel ‘woonomgeving’, maar komt wel tot uitdrukking in de WOZ-waarde. Dat geldt ook voor de ‘woonvorm’; bij koopwoningen vormt die een bepalende factor voor de prijs. Het huidige onderscheid tussen eengezinswoning, hoek- of tussenwoning of appartement (met of zonder lift) wordt te beperkt geacht. Ook ‘schaarste’ komt in de WOZ-waarde tot uitdrukking. De toeslag voor schaarstepunten wordt nu in 10 regio’s toegepast. Teneinde dubbeltelling te voorkomen komen de schaarstepunten bij invoering van de WOZ-waarde te vervallen. Om de totale huursom gelijk te houden wordt dan wel de prijs per punt opgehoogd, zodat de totale huursom gelijk blijft.
De wijziging betekent dat – na de wijziging – een substantieel deel van de woningwaardering op de WOZ-waarde is gebaseerd. Alhoewel het voorstel nog nader moet worden uitgewerkt, zal naar verwachting de WOZ-waarde gemiddeld voor circa 25% de maximale huurprijs gaan bepalen. Bij woningen met een hogere WOZ-waarde zal het aandeel van de WOZ-waarde in de woningwaardering hoger liggen; evenzo bij woningen met een lagere WOZ-waarde lager.
In de WOZ-waarde is ook de factor ‘woonoppervlak’ een belangrijk element. Toch kiest de minister er niet voor om deze factor te laten vervallen. Dat zou leiden tot te grote veranderingen in de maximale huurprijzen, zowel op individueel woningniveau als tussen de verschillende regio’s. Teneinde te voorkomen dat het element ‘woonoppervlak’ twee keer wordt meegenomen, zal bij de WOZ-waarde in het nieuwe WWS niet worden uitgegaan van de absolute WOZ-waarde. Uitgangspunt zal zijn de WOZ-waarde per m2, waardoor die waarde dan gecorrigeerd is voor oppervlakte.
Voor serviceflatwoningen geldt een toeslag van 35% op de woningwaardering, ingeval aan bepaalde eisen wordt voldaan. De zorgkoepels pleiten er voor, dat de voorwaarden waaronder die opslag mag worden toegepast, zouden moeten worden heroverwogen. De minister gaat nog bezien of de voorwaarden moeten worden aangepast.
Huur(prijs)gevolgen
De invoering van de WOZ-waarde – als onderdeel van de woningwaardering – leidt er toe dat de gewildheid van de woning in de huurprijs tot uitdrukking komt. Verwacht wordt dat dat bij veel woningen tot een verhoging van de maximaal redelijke huurprijs zal leiden; in een beperkt aantal gevallen tot een verlaging. De stijging of daling van de maximale huurprijzen kan ook tot gevolg hebben dat gereguleerde woningen qua huurprijs boven de liberalisatiegrens uitkomen, als ook dat geliberaliseerde woningen onder de liberalisatiegrens kunnen zakken. Voor lopende huurcontracten zal dit geen effect hebben; is een woning geliberaliseerd verhuurd dan geldt de liberalisatie voor de gehele looptijd van het contract.
Bij een nieuwe verhuring geldt uiteraard de dan geldende maximale huurprijs, waardoor een geliberaliseerde huurwoning na mutatie weer in het gereguleerde segment kan vallen.
Voor nieuw gebouwde geliberaliseerde huurwoningen van beleggers komt waarschijnlijk een uitzondering daarop. De ministernet wil beleggers in deze tijden van economische tegenwind tijdelijk meer zekerheid bieden. Indien een woning ten tijde van de eerste verhuur geliberaliseerd verhuurd wordt, krijgen beleggers de zekerheid dat de woning gedurende een periode van 10 jaar geliberaliseerd verhuurd kan worden. In geval binnen de eerste 10 jaar een nieuwe verhuring plaatsvindt en de maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens zou zijn gezakt (als gevolg van een daling van de WOZ-waarde) blijft de woning geliberaliseerd. De duur van de regeling en de wijze waarop deze woningen voor huurders herkenbaar zijn, zal de komende maanden worden uitgewerkt.
Voor zittende huurders is het effect van een verhoging van de maximale huurprijs in het gereguleerde segment beperkt; de jaarlijkse verhoging van de huurprijs is immers gemaximeerd. In geval van een verlaging van de maximale huurprijs kunnen zittende huurders wel meteen huurverlaging vragen. Nu veel huurders niet de maximale huurprijs betalen, zal de verlaging van de maximale huurprijs in veel gevallen geen gevolg hebben. Het kabinet streeft ernaar de wijziging van het WWS per 1 juli 2014 door te voeren.
Jos van den Mosselaar