Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen die worden opgenomen in een bestemmingsplan moet de zogenaamde ‘Ladder duurzame verstedelijking’ in acht worden genomen. Het belangrijkste doel van deze ladder is te onderzoeken of er behoefte bestaat aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling om zodoende leegstand elders of wellicht in de nieuwe stedelijke ontwikkeling zelf te voorkomen.
De ladder
Binnen de ladder zijn drie treden te onderscheiden. Allereerst moet in de toelichting bij dat plan onderbouwd worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte (trede 1). Als dat zo is, dan moet onderbouwd worden dat in die behoefte niet kan worden voorzien door herstructurering, transformatie of anderszins binnen het reeds bestaande stedelijk gebied van de betreffende regio (trede 2). Wordt daar ook aan voldaan, dan moet worden onderbouwd dat de nieuw te ontwikkelen locatie passend ontsloten is, dat betekent dat de locatie met minimaal twee typen vervoer te bereiken is (trede 3).
Nieuwe stedelijke ontwikkeling
Voor het antwoord op de vraag of de gemeente via de ladder duurzame verstedelijking moet onderzoeken of er wel of niet behoefte bestaat aan een bepaalde ontwikkeling, zal allereerst beoordeeld moeten worden of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Daaronder wordt verstaan de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Vervolgens moet beoordeeld worden of deze stedelijke ontwikkeling nieuw is. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens de Raad van State geen sprake bij een continuering van de bestaande planologische mogelijkheden. Indien dus het feitelijke gebruik van gronden of een gebouw blijft passen binnen de toegestane bestemming is dus een onderzoek naar de behoefte via de ladder duurzame verstedelijking niet nodig. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens de Raad van State wel sprake bij sloop en nieuwbouw waarbij een functieverandering aan de orde is. Van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is eveneens sprake bij een uitbreiding van een bepaalde functie. Indien dus het feitelijke gebruik van een gebouw zodanig wijzigt (al dan niet in combinatie met sloop/nieuwbouw) dat een bestemmingswijziging nodig is, zal de gemeente dus de behoefte naar die ontwikkeling via de ladder duurzame verstedelijking moeten onderzoeken.
Hou vinger aan de pols
Het niet of niet goed doorlopen van de ladder duurzame verstedelijking wordt op dit moment vaak gebruikt om bestemmingsplannen aan te vechten. En in veel gevallen ook met succes. In die gevallen kan de gemeente via de bestuurlijke lus terug gestuurd worden naar de tekentafel om het bestemmingsplan voor wat betreft de behoefte nader te motiveren, met de bijkomende vertraging. Dat zou er zelfs toe kunnen leiden dat het bestemmingsplan door de Raad van State wordt vernietigd. Het is dan afwachten of en hoe de behoefte via de ladder gemotiveerd kan worden. Beter is om hierover aan de voorkant volledige helderheid te hebben en met de gemeente mee te kijken bij het opnemen van de ladder duurzame verstedelijking in de toelichting op het bestemmingsplan.
Voor meer informatie over dit artikel kunt u contact opnemen met mr. Pieter Kok.
