Voor een tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet moet de gemeente een leegstandwetvergunning afgeven. Deze vergunning wordt onder meer verstrekt als de woning waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, wordt gesloopt of gerenoveerd. Is er een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet afgesloten, dan heeft de huurder geen huurbescherming.
Sloop of overlast
De verhuurder kan de huurovereenkomst zonder wettelijke grond opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden. De verhuurder zal de huurovereenkomst opzeggen als de sloop of renovatie nadert. Het komt echter wel eens voor dat de verhuurder de huurovereenkomst om een andere reden wil beëindigen, bijvoorbeeld als de huurder overlast veroorzaakt. Maar mag dit ook? Is overlast een grond om een leegstandwetcontract op te zeggen? Dit soort kwesties komt in de corporatiepraktijk regelmatig voor. Toch is er niet veel rechtspraak over deze specifieke situatie.
Gedrag huurder
De kantonrechter in Amsterdam heeft in 2001 eens geoordeeld dat de verhuurder zijn opzeggingsbevoegdheid op grond van de Leegstandwet misbruikt, als de redenen van de opzegging gelegen zijn in het gedrag van de huurder en dat gedrag op zich zelf gezien niet voldoende grond voor opzegging is. Een en ander zou volgens de rechter betekenen dat de verhuurder de ruime opzeggingsbevoegdheid van de Leegstandwet met een ander doel gebruikt dan waarvoor de vergunning is verleend.
Echter, dit wil niet zeggen dat een opzegging om andere redenen dan sloop nooit mogelijk is. Een recente uitspraak van het Gerechtshof Den Haag bevestigt dit. Wat was hier aan de hand? Een woningcorporatie had een leegstandwetcontract gesloten met een huurder. Deze huurder veroorzaakte overlast, door het draaien van harde muziek, blaffen van de hond, het plaatsen van rommel, vervuiling e.d. De benedenburen klaagden al enige tijd hierover.
Uitspraak rechter
De corporatie zegde op een gegeven moment de huurovereenkomst op, vanwege het veroorzaken van structurele overlast aan haar benedenburen. De kort geding rechter die in eerste instantie over deze zaak oordeelde, wees de door de corporatie ingestelde vordering tot ontruiming af. Volgens de rechter had de opzeggingsgrond overlast niets van doen met de renovatie in verband waarmee de vergunning tot tijdelijke verhuur was afgegeven.
De corporatie gaat in hoger beroep en meent dat zij gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen, nu de opzegging niet “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid” onaanvaardbaar is. De huurder meent dat dit wel het geval is omdat een dergelijke opzegging niet in overeenstemming is met de geest en de strekking van de Leegstandwet. Deze is immers niet in het leven is geroepen om burenoverlast te beslechten.
Geen huurbescherming
Het gerechtshof bevestigt dat de Leegstandwet inderdaad niet in het leven is geroepen voor geschillen tussen buren. Maar een leegstandwetovereenkomst brengt wel met zich mee dat de huurder geen aanspraak kan maken op huurbescherming. De verhuurder kan zonder wettelijke grond de overeenkomst opzeggen, de dwingend rechtelijke bepalingen van het huurrecht zijn immers niet van toepassing. Wel zal moeten worden beoordeeld of de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Op basis van het overlastdossier komt het Hof tot het oordeel dat de opzegging niet is gebaseerd op ongerechtvaardigde klachten. Het Hof is voorshands (het gaat hier om een kort geding, waarbij niet alle ins en outs kunnen worden besproken) van oordeel dat sprake is geweest van overlast en dat de corporatie een belang had om deze overlast te bestrijden.
Het Hof acht het dan ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar dat de corporatie het recht op ongestoord woongenot van de benedenburen zwaarder heeft laten wegen dan het woonbelang van de huurder.
Tussentijdse opzegging mogelijk
Een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet kan derhalve ook tussentijds worden opgezegd, bijvoorbeeld als sprake is van overlast. Echter, de verhuurder moet zich wel bewust zijn dat er getoetst kan worden aan redelijkheid en billijkheid. Hiermee wordt in dit geval bedoeld dat de verhuurder wel enige grond moet hebben om de huurovereenkomst op te zeggen. Gaat het om overlast, dan zal enig dossier wel aanwezig moeten zijn.
Tanja de Groot
Dit artikel is tevens geplaatst op CorporatieNL. De specialisten van VBTM schrijven regelmatig artikelen voor deze website.