Een van de uitgangspunten van het Nederlandse recht is dat een overeenkomst moet worden nagekomen. Maar soms wordt een verhuurder geconfronteerd met een huurovereenkomst die zij niet (meer) na wenst te komen, bijvoorbeeld omdat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst onjuiste informatie heeft verstrekt of zaken heeft verzwegen. In dat geval kent het recht een ‘escape’, namelijk vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling. Hieronder een uitwerking van dit onderwerp en een bloemlezing van een aantal praktijkgevallen.
Dwaling
Als een overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen én bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, dan is deze overeenkomst vernietigbaar. De dwaling kan veroorzaakt worden door een inlichting van de wederpartij of juist door het verzwijgen van feiten door de wederpartij. Belangrijk is dat er een causaal verband aanwezig is tussen de onjuiste voorstelling van zaken en het sluiten van de huurovereenkomst. Met andere woorden: duidelijk moet zijn, dat als de dwalende partij een juiste voorstelling van zaken had gehad, hij de huurovereenkomst pertinent niet had gesloten. Het is uiteraard aan degene die zich op dwaling beroept om dit causaal verband aan te tonen. Ik zal een aantal voorbeelden geven uit de huurrechtelijke rechtspraktijk.
Verstrekken onjuiste inlichtingen over gezinssamenstelling
Als gevolg van Europese regelgeving zijn woningcorporaties verplicht om een deel van hun woningen te verhuren aan huurders met een maximaal huishoudinkomen van € 34.678,-- (prijspeil 2014). Het is hierdoor voor woningcorporaties van belang dat huurders vóór aanvang van de huurovereenkomst juiste inlichtingen verstrekken over hun gezinssamenstelling en huishoudinkomen. In een zaak die speelde bij de kantonrechter te Den Haag, had een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst tegen de verhuurder gezegd dat hij zonder zijn partner in de nieuwe woning zou gaan wonen, terwijl achteraf bleek dat zijn partner wel direct bij hem inwoonde. Het gezamenlijke huishoudinkomen bleek te hoog om voor de woning in aanmerking te komen en de verhuurder kon met succes een beroep doen op dwaling.
Aanvraag medehuurderschap
Als een huurovereenkomst ten aanzien van een hoofdhuurder eindigt, zet een medehuurder de huurovereenkomst volgens de wet voort. Op grond van de wet kan een huurder samen met een andere persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft én met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, een verzoek tot medehuurderschap indienen bij de verhuurder. Een huurder had bij een aanvraag voor medehuurderschap verzwegen dat hij elders al een eigen woning had gekocht. Kort nadat het medehuurderschap werd verleend, zegde de hoofdhuurder de huurovereenkomst op om in de koopwoning te gaan wonen, waardoor de kersverse medehuurder promoveerde tot hoofdhuurder. De verhuurder stelde zich vervolgens met succes op het standpunt dat sprake was van dwaling; van een duurzame gemeenschappelijke huishouding was geen sprake geweest. De verhuurder had nooit medehuurderschap verleend indien hij van het kopen van het huis op de hoogte was geweest.
Hennepkwekerij
Van een huurder mag ook worden verwacht dat hij bij het aangaan van een huurovereenkomst eerlijk en open is over zijn woonverleden. Een huurder had in de woning van een vorige verhuurder hennep gekweekt en dit bij zijn nieuwe verhuurder niet gemeld. De nieuwe verhuurder kon de huurovereenkomst, nadat het hennepverleden van de huurder bekend was geworden, vernietigen wegens dwaling.
Deze opsomming is uiteraard alles behalve limitatief. Er zijn veel meer gevallen denkbaar waarin een beroep op dwaling kan worden gedaan. Bovendien is een beroep op dwaling mogelijk bij alle overeenkomsten waarbij één van de partijen heeft gedwaald. Het meest voorkomende praktijkvoorbeeld is de koper van een auto waarvan blijkt dat de kilometerstand is teruggedraaid.
Vernietigbaarheid
Een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand komt is vernietigbaar. Dit betekent dat de overeenkomst rechtsgeldig is tot het moment dat de vernietiging wordt ingeroepen. Vernietiging kan behalve door een rechterlijke uitspraak ook buitengerechtelijk, dus zonder dat de rechter er aan te pas komt, geschieden. De verjaringstermijn is daarbij steeds drie jaar nadat de dwaling is ontdekt. Het is toch verstandig om zo snel mogelijk na ontdekking van de dwaling de vernietiging van de overeenkomst in te roepen. Het is daardoor immers aannemelijker dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten.
Christian Schellekens
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.