Een hoofdregel in ons recht is, dat elke tekortkoming (wanprestatie) van de ene partij de andere partij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden. Het is daarvoor niet nodig, dat de wanpresterende partij schuld heeft aan zijn wanprestatie. Ook bij overmacht kan de andere partij de overeenkomst ontbinden.
Een andere hoofdregel in ons recht is, dat de ontbinding zowel in een gerechtelijke procedure als ‘buitengerechtelijk’ kan worden ingeroepen. Dat laatste betekent, dat de overeenkomst schriftelijk, bijvoorbeeld middels een brief of exploot, kan worden ontbonden. Wanneer bij de koop van een zaak de verkoper bijvoorbeeld niet kan leveren, dan kan de koper de koopovereenkomst eenvoudig ontbinden door de verkoper dat schriftelijk te laten weten. De koop is daarmee ontbonden en het initiatief ligt dan bij de verkoper, indien hij meent dat de koper het verkochte toch moet afnemen en betalen.
Bij de verhuur van gebouwd onroerend goed geldt deze laatste hoofdregel niet. De wet bepaalt, dat in het geval van wanprestatie van de huurder de verhuurder de huurovereenkomst uitsluitend kan laten ontbinden door de rechter. Dat geldt dus ook voor de verhuurder van woonruimte. Een contractuele bepaling, dat in geval van wanprestatie van de huurder de huur als ontbonden kan worden beschouwd is niet geoorloofd en heeft geen enkele gelding. In wezen is dat de kern van de huurbescherming: het is aan de rechter om te beoordelen of sprake is van wanprestatie van de huurder, en niet aan de verhuurder.
Maar op elke hoofdregel bestaan uitzonderingen, en dat is ook hier het geval. De wet kent er twee: de sluiting van de woning door de burgemeester en het geheel en al vergaan van het gehuurde.
De sluiting van de woning
De burgemeester heeft in drie gevallen de bevoegdheid om een woning (tijdelijk) te sluiten, namelijk:
- indien door gedragingen in de woning de openbare orde rond de woning wordt verstoord (artikel 174a Gemeentewet);
- indien in de woning drugs aanwezig zijn of worden verkocht of verstrekt (artikel 13b Opiumwet);
- indien de woning door haar gebruik of de staat waarin het verkeert, een bedreiging is voor de leefbaarheid of een gevaar vormt voor de veiligheid of de gezondheid (artikel 17 Woningwet).
Van de eerste en derde mogelijkheid wordt in de praktijk niet vaak gebruik gemaakt. Bekend is het geval van enkele jaren geleden, toen de burgemeester in Oude Pekela een woning had gesloten vanwege ‘straatterreur’ die een bepaalde familie uitoefende op haar omwonenden. Veel vaker sluit de burgemeester een woning wegens overtreding van de Opiumwet. Vooral in de grensgebieden voeren gemeenten een strikt beleid en worden drugspanden niet zelden voor een termijn van zes of meer maanden gesloten. Sluiting betekent dat de woning door de burgemeester wordt afgesloten en zowel voor de huurder als de verhuurder gesloten blijft gedurende de sluitingstermijn. Voor de verhuurder heeft dat het onprettige gevolg, dat hij gedurende de sluitingstermijn huur derft.
Het enkele feit, dat de woning is gesloten geeft de verhuurder de bevoegdheid om de huur buitengerechtelijk te ontbinden. De verhuurder moet dus wachten tot het moment dat de woning is gesloten, maar zijn buitengerechtelijke verklaring maakt dan wel een eind aan de huurovereenkomst. Dat betekent niet dat de verhuurder daarmee van zijn huurder af is. Wanneer deze na de sluitingstermijn niet mee wil werken aan een ontruiming van de woning, zal de verhuurder zich toch nog tot de rechter moeten wenden om een titel voor de ontruiming te krijgen (maar dat kan in kort geding).
Er bestaat in de rechtspraktijk nog wel onduidelijkheid over de vraag, wat het gevolg is voor de ontbinding van de huur, als uiteindelijk het bestuursrechtelijke sluitingsbevel in bezwaar en beroep ongedaan wordt gemaakt. De vraag is of dan ook de grond aan de ontbinding ontvalt. Veel pleit er voor om te zeggen dat dat niet het geval is: voor de ontbinding is namelijk het enkele feit van de sluiting voldoende grond en niet de vraag of het sluitingsbevel zelf uiteindelijk stand houdt. De jurisprudentie laat daarover echter nog een verdeeld beeld zien. Het gerechtshof in ’s-Hertogenbosch neemt het standpunt in, dat de buitengerechtelijke ontbinding ook in stand blijft als het sluitingsbevel wordt vernietigd (1), maar het gerechtshof in Arnhem vindt, dat de ontbindingsverklaring nietig is als achteraf blijkt dat het sluitingsbevel niet in stand blijft (2). In de lijn van het eerste arrest moet de huurder de gemeente aanspreken voor een vergoeding van de schade die hij lijdt als gevolg van het vernietigde sluitingsbevel, in het tweede geval kan hij daarvoor ook de verhuurder aanspreken. Het is dus wachten op een uitspraak van de Hoge Raad die aan deze onduidelijkheid een einde maakt. Voorlopig houd ik het er op, dat de ontbinding gewoon in stand blijft.
Het geheel en al vergaan van de woning
Van een geheel en al vergaan van de woning is sprake in geval van een gebrek dat het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt. Dat is ook het geval als er misschien nog wel enig genot mogelijk is, maar dit genot door de beperking ten gevolge van het gebrek een wezenlijk ander genot is dan de huurder mocht verwachten. Men kan dan denken aan het geval dat door een brand de bovenverdieping van een woning geheel is verwoest, terwijl de benedenverdieping wellicht nog te gebruiken is. Maar dat is dan toch een ander gebruik dan de huurder bij aanvang van de huur voor ogen had.
De verhuurder hoeft de gebreken aan de woning niet te verhelpen, als niet meer gesproken kan worden van het herstellen van de zaak, maar van het geheel of voor een substantieel deel vernieuwen of herbouwen van de woning (3). Zowel de verhuurder als de huurder kunnen dan de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden.
De achterliggende gedachte is, dat nu de overeenkomst evident haar zin heeft verloren, het beide partijen vrij moet staan om met onmiddellijke ingang door een schriftelijke verklaring een einde aan de huur te maken.
Vanuit het oogpunt van de verhuurder zit er wel een addertje onder het gras. Buitengerechtelijke ontbinding is alleen mogelijk als sprake is van “een gebrek”. Volgens de definitie van het begrip gebrek in artikel 7:204 lid 2 BW is van een gebrek geen sprake, als de gebrekkige toestand van de woning aan de huurder is toe te rekenen. Met andere woorden: als het genot van de woning onmogelijk is geworden door een oorzaak die is toe te rekenen aan de huurder (hij is bijvoorbeeld zelf verantwoordelijk voor de brand), dan gaat deze eenvoudige regel om de huur te ontbinden niet op. In zo’n geval zal de verhuurder langs de gewone weg, namelijk die via de rechter, de ontbinding van de huur moeten bewerkstelligen.
Jan Sengers
1. Hof Den Bosch 24 januari 2012, LJN BV1717
2. Hof Arnhem 31 januari 2012, LJN BV2383
3. Hof Leeuwarden 2 augustus 2011, LJN BR4022
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien