Vanwege uiteenlopende tekortkomingen, zoals huurachterstand, hennepkweek en overlast, starten verhuurders procedures tegen huurders tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Bij een toewijzend vonnis wordt de deurwaarder verzocht het vonnis aan de huurder te betekenen en daarbij de ontruiming van de woning aan te zeggen. Hoewel de huurder de kosten van een gedwongen ontruiming kan voorkomen door de woning zelf leeg te halen, is soms toch een gedwongen ontruiming door de deurwaarder nodig. Wat gebeurt er dan met de inboedel van de huurder, die in de woning wordt aangetroffen?
Een gedwongen ontruiming
Het verkregen ontruimingsvonnis verschaft de verhuurder een geldige titel om de woning door de deurwaarder te laten ontruimen. De deurwaarder mag na het aanzeggen van de ontruiming de woning betreden en de inboedel van de huurder verwijderen. Dit komt er op neer dat de deurwaarder de aanwezige roerende zaken verwijdert en op de openbare weg plaatst. Dit kan in strijd zijn met de Algemeen Plaatselijke Verordening van de gemeente. Veel gemeenten zijn er niet van gediend als er spullen op de openbare weg worden geplaatst en voeren het beleid dat die spullen op kosten van de opdrachtgever van de ontruiming, de verhuurder dus, moeten worden afgevoerd en (tijdelijk) opgeslagen. Soms doet een gemeente dit zelf en berekent zij die kosten door. In andere gevallen moet de opdrachtgever/verhuurder, al dan niet via de deurwaarder, zelf een bedrijf vinden dat zorgt voor opslag en (zo nodig) vernietiging.
Het opslaan van de inboedel van een huurder kost uiteraard geld en de kosten van opslag kunnen de waarde van de spullen (op enig moment) overstijgen. In de praktijk zie je dan ook dat na verloop van tijd, als de huurder zijn spullen niet ophaalt, deze worden vernietigd. Indien de verhuurder zich ontfermt over de spullen, bepaalt hij zelf de termijn van opslag. De gemeente hanteren op grond van de Algemene wet bestuursrecht een opslagtermijn van 13 weken, daarna worden de spullen vernietigd.
Schadevergoeding huurder?
Vooropgesteld moet worden dat de schade die een huurder lijdt als gevolg van een op zichzelf rechtmatige en zorgvuldige ontruiming voor zijn rekening is, nu daarvoor een rechtvaardiging bestaat in de geldige titel tot ontruiming. Slechts de schade die het gevolg is van een onzorgvuldige ontruiming komt voor vergoeding in aanmerking. Uit rechtspraak volgt dat daarbij als uitgangspunt geldt dat bij een ontruiming van een woning de spullen van de huurder alleen weggegooid mogen worden als die kennelijk waardeloos zijn of als de huurder daar afstand van heeft gedaan. Een bepaling in de algemene huurvoorwaarden op grond waarvan de verhuurder de spullen mag verwijderen die na een ontruiming door de huurder worden achtergelaten in de woning, zal in dit verband in het voordeel van de verhuurder werken.
Daarnaast speelt een belangrijke rol of de huurder zelf maatregelen heeft kunnen treffen voor het behoud van zijn inboedel na de ontruiming. Hiervoor is van belang dat de huurder tijdig op de hoogte wordt gesteld van de datum en het tijdstip van de ontruiming. De aanzegging van de ontruiming door de deurwaarder verschaft de huurder informatie over de datum en het tijdstip van de ontruiming, maar de huurder ontvangt de aanzegging niet altijd in persoon. Een telefoontje of een brief naar de huurder is daarom soms op zijn plaats. Neemt de huurder vervolgens geen maatregelen om zijn inboedel veilig te stellen en ontfermt de verhuurder zich over de inboedel, dan handelt de verhuurder op basis van zaakwaarneming. Op grond van de wet (artikel 6:199 BW) moet de verhuurder daarbij de nodige zorg in acht nemen en moet hij, zover dit redelijkerwijs van hem kan worden verlangd, de begonnen waarneming voortzetten. De wet koppelt namelijk geen einddatum aan zaakwaarneming. Of een verhuurder de nodige zorg in acht heeft genomen moet worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Welke spullen zijn opgeslagen en welke spullen zijn direct vernietigd (zaten daar spullen van waarde bij?), zijn er spullen beschadigd, is de huurder duidelijk gemaakt op welke wijze en onder welke voorwaarden hij zijn spullen kon ophalen etc.?
Verhaal kosten opslag
In een recente uitspraak van de rechtbank Arnhem oordeelde de rechter dat de verhuurder niet in strijd met zijn zorgplicht had gehandeld door de zaakwaarneming te beëindigen en de inboedel van de huurder te laten vernietigen. Van de verhuurder kon volgens de rechter niet worden verwacht dat hij de verantwoordelijkheid voor het behoud van de inboedel langer zou blijven dragen, nu namelijk niet te verwachten viel dat de huurder de kosten van opslag op korte termijn zou kunnen betalen en de spullen al 14 weken werden opgeslagen door de verhuurder. De huurder werd veroordeeld tot vergoeding van de schade die de verhuurder had geleden als gevolg van de kosten van zaakwaarneming. Dit kwam neer op de kosten voor de opslag en vernietiging van de inboedel.
Kortom, als er sprake is geweest van een zorgvuldige en rechtmatige ontruiming zal een vordering van de huurder tot schadevergoeding voor de vernietiging van zijn inboedel weinig kans van slagen hebben. Of er sprake is geweest van een zorgvuldige ontruiming hangt af van de omstandigheden van het geval. Bij een zorgvuldige ontruiming kan de verhuurder de kosten van opslag en vernietiging van de inboedel van de huurder op de huurder verhalen.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mevrouw mr. T. de Nijs.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM-advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.