Indien een verhuurder een woning wil renoveren moet hij aan huurder eerst een redelijk voorstel doen. Als het een complexmatige renovatie betreft van ten minste tien woningen, wordt dit voorstel geacht redelijk te zijn als 70 procent van de huurders daarmee heeft ingestemd. Maar hoe nu te oordelen als na die instemming wijzigingen in het oorspronkelijk renovatieplan worden aangebracht. Moet de enquête onder de huurders dan opnieuw gedaan worden?
De aanleiding
Ruim 70 procent van de huurders van een complex van 176 flatwoningen heeft met het oorspronkelijke renovatieplan ingestemd. Echter, na indiening van de aanvraag van de bouwvergunning bleek, dat vanwege het geplande trappenhuis aan de buitenzijde van het gebouw, voor 28 woningen de aanvraag niet voldeed aan de daglicht-toetredingseisen. Verhuurder bracht daarop enkele wijzigingen aan die onder meer een andere indeling van die 28 woningen tot gevolg hadden.
Het geschil
Ten minste één huurder ging niet akkoord met deze wijzigingen. Zij vorderde in een kort geding de verhuurder te verbieden de indeling van haar woning te veranderen. Voorts had huurster haar bezwaren (eerder) ingediend bij de gemeente in het kader van de gewijzigde bouwvergunningaanvraag.
De uitspraak
De rechter stelt allereerst vast dat bij wijzigingen van ondergeschikte aard, de redelijkheid van het renovatievoorstel niet meer aan de orde kan worden gesteld. Bij wijzigingen die niet ondergeschikt zijn moet vervolgens worden vastgesteld om hoeveel woningen het gaat. Betreft dat minder dan 30 procent dan hoeft verhuurder het gewijzigde renovatieplan niet meer ter goedkeuring aan alle huurders voor te leggen. Verhuurder kan dan volstaan om alleen de groep huurders die het aangaat, van die wijzigingen in kennis te stellen. Vanaf dàt moment gaat ten aanzien van die groep opnieuw de (wettelijk vastgelegde) termijn van acht weken lopen waarbinnen de huurders de redelijkheid van het renovatievoorstel bij de rechter ter discussie kunnen stellen. Laten zij dat achterwege (zoals in dit geval) dan worden die huurders geacht met het gewijzigde voorstel te hebben ingestemd en moeten zij de werkzaamheden gedogen.
Het gevolg
Zowel huurder als verhuurder moeten goed opletten bij wijzigingen in het goedgekeurde renovatieplan. Omdat het vaak moeilijk te beoordelen is wanneer een wijziging wèl of niet ondergeschikt is, doet verhuurder er verstandig aan om alle eventuele wijzigingen tijdig en schriftelijk aan alle huurders mee te delen. Wat voor verhuurder ondergeschikt is hoeft voor de huurder namelijk niet zo te zijn. Uit de reactie op die wijzigingen kan dan afgeleid worden of het gewijzigde renovatievoorstel toch opnieuw (formeel) ter goedkeuring moet worden voorgelegd.
Hein Jan ter Meulen
Dit artikel is tevens gepubliceerd in Aedes-Magazine 1/2008.