Scheiden van wonen en zorg, en fiscale kopzorgen

De zorgorganisatie die als gevolg van het ‘scheiden van wonen en zorg’ ook verhuurder wordt, kan daardoor een andere fiscale positie krijgen. Als het gaat om bijvoorbeeld vennootschapsbelasting, gelden er voor een zorgaanbieder andere vrijstellingen dan voor de verhuurder van woonruimte. Maar de verhurende zorgorganisatie moet ook rekening houden met bijvoorbeeld verhuurderheffing en BTW.

Vennootschapsbelasting

Veel zorgorganisaties zijn van oudsher vrijgesteld van vennootschapsbelasting op grond van de ‘zorgvrijstelling’. De zorgvrijstelling is per 1 januari 2012 aangescherpt: die vrijstelling geldt sindsdien alleen nog voor organisaties waarvan de werkzaamheden voor minimaal 90% bestaan uit het “genezen, verplegen of verzorgen van zieken, kraamvrouwen, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, wezen of ouderen die niet meer zelfstandig kunnen wonen”. Het gaat daarbij dus om het daadwerkelijk verlenen van zorg (de ‘handen aan het bed’).

Als de activiteiten van een zorgorganisatie voor meer dan 10% bestaan uit andere activiteiten, vervalt de zorgvrijstelling geheel. Als de activiteiten van een zorgorganisatie voor meer dan 10% bestaan uit het verhuren van woonruimte, is de kans reëel dat die zorgorganisatie de zorgvrijstelling verliest. Vroeger gold de zorgvrijstelling namelijk ook voor het “verschaffen van een onderkomen aan bejaarden, gebrekkigen of wezen” maar sinds 1 januari 2012 valt dat niet meer onder de activiteiten waarvoor de zorgvrijstelling geldt.

Eén van de opties om eventueel verlies van de zorgvrijstelling te voorkomen, is om het zorgvastgoed onder te brengen in een aparte entiteit, bijvoorbeeld een vastgoed-stichting of vastgoed-BV. Zodoende kan worden bewerkstelligd dat de activiteiten van de zorgorganisatie zelf - het verlenen van zorg – blijven voldoen aan de voorwaarden voor toepassing van de zorgvrijstelling.

De aparte vastgoed-stichting of -BV kan die zorgvrijstelling uiteraard niet toepassen. Daarmee is niet meteen gezegd dat die vastgoed-entiteit dan is onderworpen aan vennootschapsbelasting. Zo is een (vastgoed-)stichting waarvan de activiteiten puur bestaan uit ‘normaal vermogensbeheer’ niet onderworpen aan vennootschapsbelasting. Maar de stichting mag zich dan eigenlijk niet meer dan als een belegger bemoeien met zijn vastgoed. Als de stichting gaat werken als een professionele verhuurder (zoals een corporatie), zal de vastgoed-stichting wél zijn onderworpen aan vennootschapsbelasting.

Voor de vastgoed-BV zijn er ook mogelijkheden om van vennootschapsbelasting verschoond te blijven. De BV moet dan worden opgezet in de vorm van een ‘fbi’ (fiscale beleggingsinstelling), waarvoor een vennootschapsbelastingtarief van nul procent geldt. De fbi moet wel voldoen aan allerlei voorwaarden; zo moeten de aandelen van die BV worden gehouden door een organisatie die is vrijgesteld van vennootschapsbelasting (zoals de zorgorganisatie waarop de zorgvrijstelling van toepassing is).

Verhuurderheffing

In 2013 wordt voor het eerst de verhuurderheffing geheven. Hoe de verhuurderheffing er vanaf 2014 uit gaat zien, is nog onderwerp van politieke discussie. Voor het jaar 2013 moet de verhuurderheffing aan de belastingdienst worden betaald vóór 1 oktober 2013. De verhuurderheffing wordt geheven van degene die op 1 januari 2013 eigenaar is van meer dan 10 zelfstandige huurwoningen waarvan de huurprijs niet hoger is dan de huurtoeslaggrens (ad € 681,02 per maand).

Bij een verzorgingshuis en dergelijke tellen de zelfstandige wooneenheden (met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens) mee als woning voor de verhuurderheffing.

De belastingdienst gaat ervan uit dat, als een gemeente voor meerdere objecten in een complex één WOZ-beschikking heeft afgegeven, de afzonderlijke zelfstandige woningen binnen dat complex meetellen voor de verhuurderheffing.

Als de zorgorganisatie de woningen (al dan niet als onderdeel van een zorgcomplex) huurt van een corporatie of een andere partij, en de zorgorganisatie die woningen onderverhuurt aan haar cliënten, wordt de verhuurderheffing niet geheven van de zorgorganisatie maar van de degene die de WOZ-beschikking ontvangt (en dat zal de corporatie of die derde zijn).

BTW

Het kabinet en Aedes hebben op 30 augustus 2013 een aantal concept-afspraken bekend gemaakt. Eén van die concept-afspraken is dat “de integratieheffing BTW vervalt”. De details van deze afspraak worden naar verwachting op Prinsjesdag bekend gemaakt (maar dat is op het moment van schrijven van dit artikel nog niet zeker). Als de integratieheffing ook niet meer hoeft te worden toegepast bij het realiseren van zorgvastgoed, is dat goed nieuws.

De integratieheffing brengt immers met zich mee dat de organisatie die gebouwen laat bouwen voor BTW-vrijgestelde doeleinden – zoals huurwoningen en zorgvastgoed – over alle ‘voortbrengings-kosten’ van die gebouwen BTW moet betalen aan de belastingdienst. Die BTW moet daarbij in principe ook worden betaald over de eigen grond en over bijvoorbeeld kosten van eigen personeel dat bij het project is betrokken. De integratieheffing werkt daardoor kostenverhogend voor de realisatie van zorgvastgoed. De afschaffing van de integratieheffing voor zorgvastgoed kan dat dan ook leiden tot een behoorlijk lagere BTW-druk op de stichtingskosten, en daarmee tot lagere investeringslasten.

Hans van Doesburg

Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.

Pagina printen:Printen
Relevante nieuwsberichten