De afgelopen weken duiken er in de media steeds vaker berichten op dat woningcorporaties hebben besloten nieuwbouwprojecten te schrappen. Als reden hiervoor wordt soms de aanhoudende economische crisis genoemd, maar steeds vaker wordt ook verwezen naar de aangekondigde plannen van het nieuwe kabinet Rutte II. Ook bij ons komen de laatste tijd veel vragen binnen over de mogelijkheden een project dat nog niet in uitvoering is stop te zetten. Of dit kan en welke (financiële)risico’s de corporatie daarbij loopt, hangt veelal af van de omstandigheden van het specifieke geval. Wel zijn er een aantal algemene uitgangspunten die gelden bij het afbreken van onderhandelingen.
Afbreken van onderhandelingen
Ten aanzien van het afbreken van onderhandelingen geldt juridisch in het kort het volgende. Uitgangspunt van het contractenrecht is dat partijen contractsvrijheid hebben: zij bepalen zelf of ze een overeenkomst met elkaar willen sluiten. Vaak gaat aan het sluiten van een overeenkomst een periode van onderhandelingen vooraf, waarbij partijen trachten overeenstemming te bereiken. Het uiteindelijk afzien van het sluiten van een overeenkomst omdat partijen geen overeenstemming kunnen bereiken is in principe geoorloofd. Zonder overeenstemming zijn partijen immers niet aan elkaar gebonden.
In bepaalde omstandigheden is het echter niet toegestaan de onderhandelingen af te breken en niet te contracteren met de wederpartij. Deze omstandigheden doen zich voor wanneer de onderhandelingen in een zodanig ver gevorderd stadium zijn aanbeland, dat de wederpartij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op het tot stand komen van - enige vorm van - een overeenkomst. Is een dergelijke gerechtvaardigde verwachting gewekt, dan kan een wederpartij er aanspraak op maken dat de afbrekende partij wordt gedwongen door te onderhandelen totdat er toch een overeenkomst wordt bereikt, dan wel op vergoeding van de kosten die nodeloos gemaakt zijn in verband met de onderhandelingen. In het uiterste geval kan zelfs aanspraak worden gemaakt op de winst die wordt gederfd als gevolg van het feit dat er geen overeenkomst wordt gesloten. Een aanspraak op gederfde winst is er overigens alleen als er in feite al een vrijwel geheel perfecte overeenkomst is gesloten en afbreken van de onderhandelingen dus in feite gelijk staat aan contractbreuk. Deze laatste situatie doet zich niet snel voor.
De praktijk
In welke fase de onderhandelingen zich bevinden zal moeten worden bepaald aan de hand van de omstandigheden van het geval. In de praktijk hebben partijen vaak geruime tijd contact met elkaar over een voorgenomen ontwikkeling. Daarbij wordt doorgaans eerst een intentieovereenkomst gesloten, waarin partijen afspreken dat zij de mogelijkheden van de ontwikkeling samen gaan onderzoeken. In deze fase maken partijen daarvoor ook allebei kosten, die in beginsel horen bij de normale uitvoering van hun bedrijf. Het afbreken van de onderhandelingen in deze fase, bijvoorbeeld omdat het project financieel of technisch niet haalbaar blijkt, kan doorgaans zonder grote gevolgen.
De praktijk leert echter dat partijen vaak ongemerkt in een volgende fase van hun samenwerking geraken, waarbij ook al meer concrete afspraken met andere partijen worden gemaakt. Er worden bijvoorbeeld afspraken met een gemeente gemaakt over grondoverdracht of het aanpassen van het bestemmingsplan, of er wordt reeds concreet gezocht naar een aannemer om het project te realiseren. In deze fase gaan partijen regelmatig verplichtingen aan met rechtsgevolgen. Indien een partij op dat moment de onderhandelingen zou afbreken, is het zeer waarschijnlijk dat zij een schadevergoeding aan de andere partij zal moeten betalen. De andere partij heeft in zo’n geval waarschijnlijk een gerechtvaardigd vertrouwen in het tot stand komen van een overeenkomst.
Maatwerk
De beoordeling van de mogelijkheden een project stop te zetten en de onderhandelingen definitief te beëindigen is in de praktijk afhankelijk van allerlei omstandigheden. Daarbij verdient aandacht dat het vertrouwen in het tot stand komen van een overeenkomst doorgaans geen lineaire ontwikkeling is. Het is goed mogelijk dat partijen op een bepaald moment heel dicht waren bij het sluiten van een overeenkomst, maar dat zij een paar maanden later als gevolg van niet aan partijen te wijten omstandigheden weer ver van elkaar verwijderd zijn. Ook kunnen voorbehouden in contracten het gerechtvaardigde vertrouwen van de andere partij in het tot stand komen van een overeenkomst beperken.
Verder kunnen zich onvoorziene omstandigheden voordoen, waardoor partijen in redelijkheid niet kunnen worden gehouden gevolg te geven aan (ongewijzigde) uitvoering van de overeenkomst. Recentelijk nog oordeelde de rechtbank Utrecht dat ook gewijzigde marktomstandigheden een reden kunnen zijn een contract aan te passen1. Hierover heeft mijn collega Marco de Boer op onze website een artikel geschreven. In ieder geval is het aan te raden juridisch advies in te winnen alvorens de onderhandelingen over een project te beëindigen, teneinde risico’s op aansprakelijkheid vanwege het ongeoorloofd afbreken van de onderhandelingen te beperken.
Floris Mollema
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.