Zorgorganisaties sluiten regelmatig huurovereenkomsten met eigenaren van vastgoed (in de regel woningcorporaties) voor de verhuur van een zorggebouw. Vaak spreken zij een vaste huurperiode af. Zo’n vastgestelde huurperiode geeft zekerheid omdat beide partijen dan in beginsel niet tussentijds kunnen opzeggen. In het verleden werden wel huurtermijnen van 20 of 30 jaar afgesproken. Nadeel van een langere huurperiode is beperkte flexibiliteit voor ontwikkelingen die van invloed zijn op de huurovereenkomst. Nu regelgeving en financiering van de zorg volop in beweging zijn, doet zo’n situatie zich voor. Met name zorgaanbieders overwegen om hun huurovereenkomst voortijdig op te zeggen of tussentijds te wijzigen. De rechter sprak zich onlangs over een soortgelijke situatie uit.
Nieuwe afspraken
In 2013 is het scheiden van wonen en zorg ingevoerd. Nieuwe cliënten met een lagere zorgzwaarte betalen voortaan een huurprijs (op basis van de maximale huurprijzen van het wettelijke woningwaarderingsstelsel, of een geliberaliseerde huurprijs). Ook is de vergoedingensystematiek bij zorgorganisaties veranderd door de invoering van de normatieve huisvestingscomponent (nhc), waarbij –kortgezegd– de aard en omvang van de (zorg)productie door de zorgaanbieder doorslaggevend is voor de toegekende vergoeding. Dit kan tot gevolg hebben dat de inkomsten van een zorgorganisatie lager worden dan de huursom die is afgesproken met de verhuurder. Ook kan leegstand ontstaan omdat cliënten er voor kiezen langer thuis te wonen met zorg. Vanwege dergelijke gewijzigde omstandigheden kan een zorgorganisatie er behoefte aan hebben de langjarige huurovereenkomst met de verhuurder te open te breken en nieuwe afspraken te maken.
Openbreken huurovereenkomst
Voor het openbreken of tussentijds wijzigen van een (huur)overeenkomst die voor een bepaalde periode is afgesloten, is de toestemming van de andere contractspartij vereist. Hoofdregel is dat een (huur)overeenkomst die partijen voor bepaalde tijd afsluiten, moet worden uitgediend (1). Echter, de wet bepaalt dat een overeenkomst niet alleen de rechtsgevolgen heeft die partijen zijn overeengekomen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. Op grond van deze wettelijke regel is een tussen partijen in de overeenkomst opgenomen afspraak–bijvoorbeeld over de duur– niet van toepassing, indien deze in de gegeven omstandigheden “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (2). Redelijkheid en billijkheid laten dus in bepaalde situaties toe dat de overeenkomst geheel of gedeeltelijk wordt gewijzigd. Een beroep op redelijkheid en billijkheid wordt niet toegekend indien de omstandigheden voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Komen partijen er niet zelf uit, dan zal de rechter moeten worden ingeschakeld. Deze zal een verzoek tot wijziging, gelet op de partijafspraak, echter uiterst terughoudend moeten beoordelen.
Wanneer is sprake van onvoorziene omstandigheden?
Partijen hebben ook de mogelijkheid een huurcontract tussentijds te ontbinden of op te zeggen op grond van “onvoorziene omstandigheden”. Het gaat dan om omstandigheden die na het sluiten van de overeenkomst zijn gewijzigd en waarin partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet hebben voorzien. Bereiken partijen hierover geen overeenstemming, dan zal ook hier de rechter uitkomst moeten bieden. De wet bepaalt dat de rechter op verlangen van één der partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen, of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk kan ontbinden, “op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten’’. Voor het vaststellen van wat onvoorziene omstandigheden zijn, is van belang van welke veronderstellingen partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn uitgegaan. Deze bedoelingen van partijen kunnen veelal worden afgeleid uit een preambule bij een overeenkomst. Biedt het contract zelf geen duidelijkheid, dan zal uit andere omstandigheden (gespreksverslagen, correspondentie, getuigen en dergelijke) moeten worden afgeleid wat partijen voor ogen stond toen zij het contract met elkaar sloten.
Wat zegt de rechter?
Onlangs ontving ik een uitspraak van het gerechtshof Arnhem/Leeuwarden (3) die betrekking had op een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door de zorgorganisatie. Het ging hier om een huurovereenkomst die door een woningcorporatie aan een zorgorganisatie verhuurd was voor in eerste instantie een periode van 10 jaar met aansluitende perioden van telkens vijf jaar. Tijdens de duur van de huurovereenkomst, spreken partijen een nieuwe huurperiode van twintig jaar af. In de huurovereenkomst nemen partijen op dat wanneer de huurder “van overheidswege” deze termijn niet kan nakomen, vervroegde opzegging mogelijk is wanneer er “tot tevredenheid van beide partijen een afwikkeling zal zijn overeengekomen”. Ook maken partijen afspraken over de betaling van de huurprijs. Op enig moment wenst de huurder veranderingen aan te brengen in het complex als gevolg van –kort gezegd- een afnemende financiële bijdragestroom vanuit de overheid. Bepaalde onderdelen van het complex wenst de huurder te herbestemmen. Partijen bereiken over deze door de huurder gewenste wijziging van de overeenkomst geen overeenstemming. De huurder ziet zich genoodzaakt de huurovereenkomsten tussentijds op te zeggen, met een beroep op de vervroegde opzegging zoals in de huurovereenkomst vastgelegd. Naar het oordeel van de huurder is sprake van onvoorziene omstandigheden die tot wijziging of (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst zouden moeten leiden. Als gevolg van overheidshandelen kan zij de huurovereenkomst immers niet verder nakomen en zij heeft in redelijkheid al het mogelijke gedaan om met de corporatie tot een tot tevredenheid leidende afwikkeling te komen. De corporatie is evenwel van mening dat de opzegging van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij vordert dat de huurder verplicht is te blijven voldoen aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Volgens het gerechtshof moet vooropgesteld worden dat de rechter bij de beoordeling van de voortijdige opzegging terughoudendheid past. Dat de exploitatie van het gehuurde verliesgevend is, blijkt te weinig uit de gegevens. De enkele bewering van de huurder dat hiervan sprake is, is volgens het hof onvoldoende. Het Hof vindt ook dat de verhuurder haar eigen afwegingen mag maken ten aanzien van het voorstel van de huurder tot een huuraanpassing of een herbestemming van het gehuurde. De stelling van de huurder dat de verhuurder misbruik van haar bevoegdheid maakt door dit te weigeren, is volgens het Hof eveneens onvoldoende onderbouwd. Het Hof neemt daarbij ook in aanmerking dat de huurder tot op heden in staat is gebleken de huurprijs te voldoen, zodat aangenomen moet worden dat haar financiële positie niet zodanig penibel is dat huuraanpassing en/of alternatief gebruik van een deel van het gehuurde voor haar financieel gezien absoluut noodzaak is. Het Hof komt dan ook tot het oordeel dat de huurder gehouden is ook na de huuropzegging te blijven voldoen aan haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Conclusie
Een huurcontract voor bepaalde tijd is tussentijds niet eenzijdig opzegbaar of te wijzigen (tenzij partijen uiteraard anders hebben afgesproken). De medewerking van de andere contractspartij is hiervoor nodig. In sommige situaties kan echter sprake zijn van onvoorziene omstandigheden waardoor de andere partij ongewijzigde voortzetting van het contract naar redelijkheid en billijkheid niet mag verlangen. Een partij die het contract tussentijds wil wijzigen of beëindigingen, moet dit verzoek wel goed kunnen onderbouwen. Doet een huurder een beroep op gewijzigde (financiële) omstandigheden, waardoor bijvoorbeeld de huur niet meer kan worden betaald, dan moet hij hierover voldoende financiële gegevens verstrekken. Een rechter zal in zo’n geval niet alleen kijken naar de (eventuele) nadelige exploitatie van het betreffende huurobject voor de huurder, maar ook naar de financiële draagkracht van de huurder als geheel. Een rechter zal een verzoek tot wijziging van een tussen partijen overeengekomen afspraak, terughoudend beoordelen.
Tanja de Groot
(1) Hoge Raad 19 november 1999, WR 2000,9
(2) Artikel 6:248 BW
(3) Gerechtshof Arnhem, 21 augustus 2012, niet gepubliceerd, zaaknummer 200.082.764
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.