Corporaties zijn steeds meer actief bij het realiseren van duurzame energie installaties voor hun huurders. Dit is onder meer ingegeven door de ambitie van woningcorporaties de woonlasten voor huurders te verlagen. Hoe kunnen investeringen in duurzame energie bij sociale huurwoningen worden gecontinueerd en rendabel zijn voor de corporatie. Ondanks bestaande onduidelijkheden in de regelgeving zien wij mogelijkheden voor een gezond verdienmodel bij sociale huurwoningen.
DAEB en niet-DAEB
Sinds de Europese Commissie in 2009 heeft beslist over staatssteun aan woningcorporaties moet de corporatie feitelijk gezien worden als twee entiteiten. De ene entiteit mag alleen huurwoningen bouwen tot de huurtoeslaggrens thans € 664,66 en maatschappelijk vastgoed. Deze entiteit verricht daarmee een dienst van algemeen economisch belang (DAEB). De andere entiteit mag duurdere huurwoningen en koopwoningen ontwikkelen en in beperkte mate commerciële activiteiten uitvoeren. Aan de DAEB entiteit is het voordeel verleend dat zij financiering mag aantrekken met borging door het waarborgfonds sociale woningbouw (WSW). De niet-DAEB entiteit moet de geldmarkt op om haar activiteiten zonder borging te financieren.
Hoe past de levering van duurzame energie binnen deze scheiding?
De door de Europese Commissie aangegeven scheiding is per 1 januari 2011 uitgewerkt in een Tijdelijke Regeling. In de Tijdelijke Regeling is vastgelegd dat het realiseren van een nutsvoorziening in een DAEB-woning is toegestaan met geborgde financiering. Maar het aanbrengen van een installatie is iets heel anders dan de exploitatie daarvan, vindt de wetgever. Corporaties mogen wel diensten verlenen die rechtstreeks verband houden met de bewoner van de woning. Het leveren van duurzame energie behoort daar echter niet toe “ook al is de nutsvoorziening onmisbaar voor het kunnen wonen”. De exploitatie of de levering van duurzame energie is dus geen DAEB-taak en moet dan ook administratief of juridisch worden gescheiden van de andere DAEB-activiteiten.
Huurprijs en servicekosten
Corporaties vragen zich af hoe zij bij sociale huurwoningen de investeringen in de duurzame energie kunnen terugverdienen. Door invoering van de Tijdelijke Regeling is dat bepaald niet eenvoudig. Corporaties lopen risico’s wanneer zij de strikte regels met betrekking tot de huurprijs en servicekosten niet in acht nemen of handelen in strijd met het tariefsysteem dat door de Warmtewet zal worden ingevoerd. De huurprijs van de woning wordt bepaald door een puntenstelsel, het woningwaarderingsstelsel. In dit stelsel worden punten aan de woning toegekend voor tal van factoren zoals de ligging, de afmetingen, het energielabel etc. Elders in deze uitgave wordt hierop nader ingegaan. Een DAEB woning mag niet meer kosten dan de huurtoeslaggrens, ongeacht het aantal punten dat aan de woning wordt toegekend. In de praktijk is het bij nieuwbouwprojecten veelal zo dat er veel punten aan de woning kunnen worden toegekend, maar dat de DAEB-grens ertoe leidt dat die punten feitelijk niet aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht. Ook via de servicekosten is doorberekening niet mogelijk, omdat deze alleen betrekking kunnen hebben op door de verhuurder geleverde leveringen en diensten. Is daarmee een investering in duurzame energie rendabel of valt er toch nog iets terug te verdienen? Hoe valt deze benadering in verband te brengen met het tariefstelsel dat door de Warmtewet zal worden ingevoerd?
Warmtewet
De Warmtewet, die overigens nog steeds niet is ingevoerd, heeft onder meer tot doel regels te geven voor het tarief dat voor de levering van warmte in rekening mag worden gebracht. Dit tarief bestaat uit een variabel deel en een vastrecht. De Minister zal periodiek het tarief vaststellen. Wordt er meer in rekening gebracht dan dit maximumtarief dan hoeft de huurder dat niet te betalen. De servicekostenregeling leidt ertoe dat alleen het variabele tarief in rekening mag worden gebracht maar vrijwel geen vergoeding van het vastrecht. Het vastrecht zal naar verwachting omstreeks € 25,-- per woning per maand bedragen. De component vastrecht bestaat uit onderhoud, afschrijving en rentelasten van de installatie. Zijn er nog andere mogelijkheden die kosten toch aan de huurder door te berekenen?
De Energie B.V.
Het is duidelijk dat de huurder van een sociale huurwoning voordelen geniet door de duurzame energie installatie. Het is dan ook niet meer dan redelijk dat hij de kosten daarvoor betaalt. De corporatie die de exploitatie van de energievoorziening onderbrengt in een Energie B.V. voldoet daarmee aan de regels met betrekking tot de administratieve scheiding tussen de installatie en de exploitatie van de installatie. De installatie blijft zo juridisch eigendom van de corporatie wegens het financiële voordeel van de geborgde financiering. De exploitatie van de installatie wordt overgedragen aan een Energie B.V. die daarvoor een vergoeding betaalt aan de woningcorporatie. De corporatie verdient zo haar investering en rente terug. De Energie B.V. verzorgt het onderhoud van de installatie. De huurder van de sociale huurwoning sluit een leveringsovereenkomst met de Energie B.V. De Energie B.V. mag, net als alle andere energiebedrijven, aan de huurder, naast het variabele tarief, het volledige vastrecht in rekening brengen. De huurder betaalt zo de werkelijk door de Minister vastgestelde kosten en de woningcorporatie kan haar investering terugverdienen.
Donkere wolken?
Langs de weg van de Energie B.V. zien wij kansen voor de woningcorporatie haar duurzaamheidsambities in evenwicht te brengen met haar financiële grenzen en mogelijkheden. Wanneer u dit aanspreekt, wacht dan niet te lang met het oprichten van de B.V. Op 5 juli 2012 heeft de Tweede Kamer voorafgaand aan de stemming over de Herzieningswet van de Woningwet een amendement van Karabulut aangenomen. Dit amendement komt erop neer dat de corporatie geen B.V. mag oprichten of een verbinding met een andere rechtspersoon mag aangaan zonder voorafgaande toestemming van een nog op te richten Woonautoriteit. Of de voorwaarden die de autoriteit aan die toestemming zal stellen, de donkere wolken vormen aan de horizon, valt nog moeilijk te voorspellen. Wij kunnen ons voorstellen dat woningcorporaties daarop niet willen wachten en kiezen voor dit verdienmodel.
Marco de Boer
Dit artikel is verschenen in een speciale editie van Recht in Huis over duurzame energie. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.