De meeste woningcorporaties beschikken in meer of mindere mate over panden die zij op commerciële wijze verhuren. Het gaat daarbij in het bijzonder om bedrijfsruimtes en kantoorpanden. Deze worden doorgaans verhuurd aan maatschappelijke instellingen of zorgpartijen, maar met grote regelmaat ook aan andere huurders die in deze panden hun onderneming vestigen. In tegenstelling tot bij huurwoningen zijn er bij het BOG mogelijkheden om de huurprijs regelmatig aan te passen en daarmee de inkomsten te vergroten.
Uit onze praktijk blijkt dat veel verhuurders niet goed op de hoogte zijn van de mogelijkheden om de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aan te passen. Hierdoor komt het regelmatig voor dat de huurprijs van een bedrijfsruimte die gebruikt wordt door bijvoorbeeld een kapper, snackbar of kledingwinkel sinds het aangaan van de huurovereenkomst niet is aangepast. Aangezien het bij bedrijfsruimtes niet ongebruikelijk is dat een huurder lange tijd hetzelfde pand blijft huren, kan hierdoor de situatie ontstaan dat een huurder een huurprijs betaald die in geen verhouding staat tot de thans geldende huurprijzen voor vergelijkbare panden. De verhuurder loopt hierdoor veel inkomsten mis.
Hoe werkt de tussentijdse aanpassing van de huurprijs ook alweer? Artikel 7:303 BW biedt aan zowel de huurder als de verhuurder de mogelijkheid om – onder een aantal voorwaarden – de huurprijs nader vast te laten stellen door de kantonrechter. Deze aanpassing kan voor het eerst vijf jaar na het aangaan van de huurovereenkomst plaatsvinden, en daarna iedere keer vijf jaar na de laatste aanpassing van de huurprijs.
Het verzoek tot het aanpassen van de huurprijs dient vergezeld te gaan van een deskundigenadvies waaruit blijkt wat op basis van een vergelijking met vergelijkbare bedrijfsruimtes in de omgeving een redelijke huurprijs zou zijn. Op basis van dit advies kan de rechter de huurprijs vervolgens vaststellen. Partijen dienen over de deskundige die dit advies uitbrengt overeenstemming te bereiken.
Doorgaans zal een huurder niet graag bereid zijn mee te werken aan dit onderzoek, aangezien het voor de huurder in de meeste gevallen een verhoging van de huurprijs tot gevolg zal hebben. De huurder zal om die reden ook niet graag meewerken aan het kiezen van een deskundige. De wet heeft hiervoor een oplossing bedacht. Indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de deskundige, dan kan op grond van artikel 7:304 BW aan de kantonrechter gevraagd worden een deskundige te benoemen. De datum van het verzoek aan de kantonrechter om een deskundige te benoemen zal tevens met terugwerkende kracht gelden als de ingangsdatum van de nieuw vast te stellen huurprijs. Dit heeft als voordeel dat een lange procedure over de verhoging van de huurprijs geen gevolgen heeft voor de ingangsdatum.
De procedure voor het verhogen van de huurprijs is derhalve relatief eenvoudig en voor verhuurders een goede manier om extra inkomsten uit hun onroerend goed te genereren. De specialisten van VBTM zijn graag bereid op maat te adviseren over de mogelijkheden om meer rendement uit uw vastgoedportefeuille te halen.
Voor meer informatie hierover kunt u contact opnemen met Floris Mollema.