Woningcorporaties en andere verhuurders moeten er voor zorgen dat hun huurders hun woning of bedrijfsruimte op een veilige wijze kunnen gebruiken. Helaas leert de praktijk dat oudere panden regelmatig niet voldoen aan de daarvoor geldende eisen, zeker als het gaat om brandveiligheid. De huurders zouden hierdoor gevaar kunnen lopen, en de verhuurder kan in het geval van een calamiteit aansprakelijk zijn. In dit artikel wordt nader ingegaan op de wettelijk eisen die gelden op het gebied van de brandveiligheid en de zorgplicht van de verhuurder.
Wettelijk kader
De wetgeving op het gebied van brandveiligheid is gebaseerd op de Woningwet. In de Woningwet zijn vanaf 1901 regels opgenomen die de bouw van slechte en onveilige woningen verbieden. Hoewel in de Woningwet zelf geen inhoudelijke brandveiligheidsvoorschriften staan opgenomen, biedt zij wel de wettelijke grondslag voor deze regelgeving. De technische eisen voor brandveiligheid zijn tegenwoordig opgenomen in het Bouwbesluit 2003 – binnenkort opgevolgd door het Bouwbesluit 2012 - en de gemeentelijke bouwverordeningen. Daarnaast bestaat er het Gebruiksbesluit 2008, waarin regels voor het veilig gebruik van panden staan opgenomen.
In de Woningwet zijn wel verbodsbepalingen opgenomen. Zo is het op grond van de Woningwet niet toegestaan een gebouw te bouwen zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, de nieuwe naam voor een bouwvergunning. Om een omgevingsvergunning te verkrijgen dient het gebouw te voldoen aan de eisen opgenomen in het Bouwbesluit. Verder is het op grond van de Woningwet verboden om een bouwwerk te gebruiken of te laten gebruiken in afwijking van de gebruiksvoorschriften uit de gemeentelijke bouwverordening. Daarbij schrijft de Woningwet voor dat burgemeester en wethouders bestuurlijk toezicht moeten uitoefen op de naleving van de brandveiligheidsvoorschriften. Zij dienen in het geval van een overtreding over te gaan tot handhaving. In het uiterste geval kunnen zij ervoor kiezen een pand te sluiten op grond van artikel 17 van de Woningwet. Daarnaast kan in sommige gevallen een overtreding van de brandveiligheidsvoorschriften op grond van de Wet op de economische delicten (WED) als een strafbaar feit worden gekwalificeerd.
Zorgplicht
Het belangrijkste verbod uit de Woningwet voor dit artikel is echter het verbod om een bestaand bouwwerk in een bouwtechnische staat te brengen of te houden die lager is dan de Bouwbesluitvoorschriften die voor bestaande bouw gelden. De voorschriften voor bestaande bouw zoals opgenomen in het Bouwbesluit gelden als minimumeisen, waaraan elk gebouw in Nederland zou moeten voldoen. Een eigenaar heeft op grond van de Woningwet een zorgplicht om ervoor te zorgen dat zijn gebouw aan deze eisen voldoet. In de praktijk blijkt echter dat oudere gebouwen regelmatig niet aan deze eisen voldoen.
Gevaarlijke situaties
Het niet voldoen aan deze minimumeisen kan tot zeer gevaarlijke situaties lijden. In 2008 waren er twee woningbranden in Hoofddorp en Zaandam waarbij dit gevaar zich openbaarde. In korte tijd stond een hele rij woningen in de brand. Uit onderzoek bleek later dat deze woningen niet voldeden aan de minimum eisen voor branddoorslag. Hierdoor kon de brand zich via de daken zeer snel verspreiden naar de naastgelegen panden. Door de snelle verspreiding van de brand hadden bewoners weinig tijd om te vluchten, hetgeen natuurlijk zeer gevaarlijk is.
In navolging van deze branden is de brandveiligheid korte tijd een speerpunt geweest van het voormalige ministerie van VROM. De VROM-inspectie heeft in januari 2009 onder andere het Inspectiesignaal ‘brandwerendheid woningscheidende constructies’ uitgebracht. Als gevolg daarvan zijn er lokaal een aantal initiatieven opgestart om de veiligheid van oudere woningen te verbeteren. Het onderwerp is daarna echter weer van de (politieke) agenda verdwenen, waardoor er nu minder aandacht voor is.
Taak verhuurder
Dat er op dit moment minder aandacht voor de brandveiligheid is, verandert niets aan de zorgplicht die verhuurders hebben voor hun eigendom. Woningcorporaties hebben naast de zorgplicht op grond van de Woningwet, ook een maatschappelijk zorgplicht om te zorgen voor goede en veilige woningen. Het is voor woningcorporaties om die reden aan te raden preventief onderzoek te doen naar de staat van hun bezit. Wanneer mocht blijken dat woningen niet voldoen, dient er een plan van aanpak te worden opgesteld om de met de Woningwet strijdige situatie op te heffen.
Door op deze manier te werk te gaan, kan de verhuurder in het geval van een calamiteit in ieder geval niet worden verweten dat zij haar zorgplicht heeft verwaarloosd. Bovendien kunnen in afwachting van de werkzaamheden die de veiligheid moeten verhogen, preventieve maatregelen worden genomen. Het beste voorbeeld daarvan is het verstrekken van rookmelders, maar uiteraard zijn er ook andere manieren te bedenken om de veiligheid van de gebruikers op korte termijn te verbeteren.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met de heer mr. F.J.E. Mollema.
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.