Woningcorporaties hebben op grond van het Besluit beheer sociale-huursector een taak op het gebied van huisvesting voor o.a. ouderen. Bij de uitoefening van deze taak verhuren veel woningcorporaties zogenaamde “levensloopbestendige” seniorenwoningen. De benaming wekt een bepaalde verwachting naar de toekomstige huurders. Het is echter lang niet altijd duidelijk welke voorzieningen wel of niet tot het standaard uitrustingsniveau van de woning behoren.
Deze onduidelijkheid kan leiden tot geschillen tussen verhuurders en huurders over het ontbreken van een bepaalde voorziening in een woning. Is de verhuurder van een levensloopbestendige seniorenwoning bijvoorbeeld verplicht om – indien de huurder dat wenst – elektrische deuropeners aan te brengen op galerijdeuren of op deuren in de woning? En is een verhuurder verplicht om balkonvloeren op te hogen indien het hoogteverschil tussen de woning en het balkon voor de huurder niet meer overbrugbaar is vanwege diens beperkingen? In het onderstaande zal ik ingaan op de betekenis van het begrip “levensloopbestendig en zal antwoord worden gegeven op deze vragen.
Levensloopbestendig
Het begrip “levensloopbestendig” kent geen wettelijke definitie. Het is een begrip dat in de praktijk wordt gebruikt en waaraan uiteenlopende betekenissen worden toegekend. In het algemeen wordt aangenomen dat een levensloopbestendige seniorenwoning door de wijze van bouwen geschikt is, of gemakkelijk geschikt te maken is, voor ouderen.
Is de verhuurder verplicht om voorzieningen als elektrische deuropeners te plaatsen?
Deze vraag komt in veel procedures aan de orde. Niet alleen in procedures tussen huurders en verhuurders maar ook in procedures tussen huurders en gemeenten. Hier gaat het dan om de vraag of de gemeente op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO) verplicht is om de desbetreffende voorziening te bekostigen. Een gemeente is niet gehouden om deze voorzieningen te bekostigen indien de gevraagde voorziening “algemeen gebruikelijk” is. Uit de rechtspraak blijkt dat een voorziening moet worden aangemerkt als “algemeen gebruikelijk” als op grond van objectieve gegevens kan worden vastgesteld dat de sociale huurwoning die bestemd is voor een specifieke groep bewoners, zoals ouderen, op het punt van de aangevraagde voorziening onmiskenbaar niet voldoet aan een voor een dergelijke woning op grond van wettelijke voorschriften, algemeen aanvaarde regels of contractuele bepalingen geldende vereisten. Gemeenten wijzen vaak een aangevraagde voorziening af op grond van de overweging dat de voorziening “algemeen gebruikelijk” is, dat de sociale huurwoning derhalve gebrekkig is en dat de verhuurder verantwoordelijk is voor het plaatsen en bekostigen van deze voorziening.
Uit de rechtspraak blijkt echter dat het enkele feit dat een woning als levensloopbestendig of als seniorenwoning wordt aangemerkt, niet betekent dat voorzieningen als elektrische deuropeners of een ophoging van het balkon, “algemeen gebruikelijk” zijn. Het ontbreken daarvan levert derhalve geen gebrek op. Niet iedere senior is immers hulpbehoevend. Bovendien is er geen sprake van wettelijke voorschriften of algemeen aanvaarde regels op grond waarvan de verhuurder gehouden is een dergelijke voorziening aan te brengen.
Conclusie
Het ontbreken van een elektrische deuropener in een levensloopbestendige (senioren) woning is in beginsel geen gebrek. Ditzelfde geldt voor de aanwezigheid van drempels of een hoogte verschil tussen de woning en een balkon. Dit is uiteraard anders als de verhuurder en de huurder expliciet hebben afgesproken dat zo’n voorziening wél in de woning aanwezig is of als uit een bijzondere wettelijke regeling blijkt dat zo’n voorziening wel aanwezig behoort te zijn.
Georgie Geurts
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.