Als ik het komende weekend een leuke stedentrip voor 2 personen wil boeken, dan biedt internet een ruime keuze aan fijne hotelaccommodaties. Naast hotels is er tegenwoordig echter ook een groot aanbod van particuliere aanbieders van overnachtingsplekken. Op websites zoals airbnb en wimdu kan iedereen een kamer of zijn gehele woning aanbieden tegen een zelf te bepalen vergoeding. Een snelle zoektocht op airbnb leert dat ik het komende weekend in vrijwel alle Nederlandse steden de keuze heb uit honderden woningen met ruimte voor twee. In Amsterdam, maar ook in bijvoorbeeld Utrecht en Leiden kan ik zelfs uit meer dan 1000 woningen kiezen.
Dat geeft te denken. Wie zijn al die aanbieders? Weet hun hypotheekbank – als het eigenaren zijn – hier van; hebben zij – indien van toepassing – de vereiste toestemming van hun VvE ? Relevante vragen, maar ik die laat ik in dit stukje even voor wat ze zijn. Ik ga hier slechts in op de situatie dat de internetaanbieder van de woning op zijn beurt huurder van de woning is.
Het tegen betaling ter beschikking stellen van een huurwoning aan derden is simpelweg onderhuur; of dit nu voor langere tijd aan dezelfde onderhuurder gebeurt, of (steeds) voor korte perioden aan wisselende toeristen. Het ter beschikking stellen of onderverhuren van een huurwoning zonder expliciete toestemming van de verhuurder is wettelijk verboden (artikel 7:244 BW). Dat maakt het heel simpel: huurders mogen hun woning niet via bijvoorbeeld airbnb aan toeristen verhuren als zij dit niet vooraf aan hun verhuurder gevraagd hebben en deze daar mee ingestemd heeft.
Hoe zit het dan het met het verhuren van een kamer terwijl de huurder zelf ook nog gewoon zijn verblijf in de woning heeft? Dit is op grond van het al genoemde artikel 7:244 BW wel toegestaan. De verhuurder heeft echter de mogelijkheid om deze bevoegdheid contractueel uit te sluiten. Vrijwel alle verhuurders doen dit: in zowel de modellen van Aedes als die van de ROZ is onderverhuur van een deel van het gehuurde zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder ook verboden. Dus ook het aanbieden van een kamer op bijvoorbeeld airbnb is voor huurders in strijd met de huurovereenkomst.
Verhuurders kunnen dus optreden tegen huurders die hun woning (deels) te huur aanbieden via de verschillende websites die dit mogelijk maken. Zij hebben daar vaak ook goede redenen voor: de stoet van elkaar opvolgende toeristen heeft over het algemeen minder oog voor de staat van de woning en de leefbaarheid in de omgeving. Lees: schade en overlast kunnen het gevolg zijn. Deze problemen spelen des te meer bij intensieve onderverhuur aan toeristen. De woekerwinsten die huurders hiermee kunnen binnen harken – huurprijzen van € 100,= per nacht zijn eerder regel dan uitzondering – staan in schril contrast met de onverzekerbare risico’s die verhuurders lopen. Voor met name sociale verhuurders is het daarnaast onacceptabel dat een woning – waar vaak lange wachtlijsten voor bestaan – in feite wordt onttrokken aan de sociale woningvoorraad. Naast een overtreden van het verbod op onderverhuur, handelt de huurder op deze wijze ook in strijd met de verplichting om de woning conform de bestemming – woonruimte – te gebruiken.
De sanctie die staat op het niet-naleven van wettelijke en contractuele verplichtingen is ontbinding van de huurovereenkomst. Gezien de ernst van de overtreding kan daarop vooruitlopend al ontruiming in kort geding worden gevorderd; door de Voorzieningenrechter te Amsterdam werd een dergelijke vordering toegewezen (ECLI:NL:RBAMS:2014:7231). Daarbij woog voor de rechter zwaar mee dat de huurder in verhouding tot de huurprijs zeer hoge prijzen (tussen de 125 en 146 Britse pond per nacht) rekende, hetgeen het commerciële karakter benadrukte.
Indien u vragen heeft over onderhuur, via internet of anderszins, kunt u contact opnemen met mr. Rogier Goeman.
