Bij het einde van de huur moet de huurder het gehuurde weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Dat wil zeggen op tijd én in de juiste staat. Op tijd teruggeven wil zeggen bij einde huurovereenkomst. De huurovereenkomst eindigt bijvoorbeeld door opzegging door de huurder, door ontbinding of door beëindiging met wederzijds goedvinden. Voor het antwoord op de vraag in welke staat de huurder het gehuurde moet opleveren onderscheidt de wet een aantal situaties, waarop hieronder nader wordt ingegaan.
In de juiste staat teruggeven
De wet maakt onderscheid tussen de situatie dat tussen verhuurder en huurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt en de situatie dat geen beschrijving is opgemaakt.
- Wel een beschrijving: in dit geval dient de huurder de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom teniet is gegaan of beschadigd.
- Geen beschrijving: in dit geval wordt de huurder verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst, tenzij de verhuurder het tegendeel kan bewijzen.
Voor huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 augustus 2003 geldt overigens nog het oude recht. Voor die gevallen geldt, kort gezegd, dat indien géén beschrijving is opgemaakt, de huurder vermoed wordt het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen. De huurder moet het gehuurde ook weer in die goede staat opleveren. Gelet op het voorgaande doet de verhuurder er dus verstandig aan bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde op te maken. Zo voorkomt hij bewijsproblemen.
Wat is een beschrijving en welke eisen worden hieraan gesteld?
Een beschrijving is een door beide partijen ondertekend schriftelijk stuk waaruit blijkt in welke (eind)toestand de huurder het gehuurde moet opleveren. Vrij algemeen wordt aangenomen dat de gebruikelijke clausule ‘in goede staat van onderhoud’ of ‘in goede staat ontvangen’ niet als een beschrijving kan gelden. De beschrijving zal gedetailleerder moeten zijn, zodanig dat beide partijen weten hoe het gehuurde moet worden opgeleverd. Daar zijn beide partijen ook bij gebaat: de verhuurder verkrijgt hiermee een stevige bewijspositie indien de staat van het gehuurde bij oplevering afwijkt van de beschrijving en de huurder weet meteen hoe hij het gehuurde moet opleveren. In de praktijk blijken beschrijvingen echter vaak voorgedrukte lijsten te zijn, die eenvoudig met kruisjes zijn in te vullen, soms met een beperkte ruimte om met een paar woorden een extra toelichting of afspraak vast te leggen. Tot voor kort ontbrak rechtspraak over de inhoudelijke kant van een beschrijving. In een arrest van begin dit jaar heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch1 echter meer duidelijkheid gegeven over de eisen die aan een beschrijving gesteld dienen te worden.
Arrest Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 24 februari 2015
In deze casus ging het om een huurovereenkomst woonruimte die op 7 maart 2011 was ingegaan. Bij het begin van de huur was een beschrijving van het gehuurde gemaakt, die beide partijen hadden ondertekend. In de beschrijving werd van elke ruimte in de woning een aantal onderdelen opgesomd dat voor elke ruimte van toepassing was (plafond, muren, vloer, plinten, deuren, kozijnen) en voorts enkele specifiek voor de betreffende ruimte van belang zijnde onderdelen (bv. bij het toilet: fontein/kraan, toiletpot, toiletbril, reservoir, rolhouder). Achter elk onderdeel was een kolom opgenomen voor ‘goed’ of voor ‘redelijk’, waarbij in dit geval alleen ‘goed’ was aangevinkt.
Na opzegging door de huurster eindigde de huur op 27 februari 2012. Op 2 februari 2012 vond een voorinspectie plaats. Daarbij werd door de woninginspecteur van de verhuurder een opnamestaat ingevuld. De huurster weigerde deze te ondertekenen omdat zij het met de vermeldingen op deze opnamestaat (deels) niet eens was. Vervolgens vond op 27 februari 2012 de eindinspectie plaats. De huurster weigerde uiteindelijk de door de verhuurder verlangde herstelwerkzaamheden uit te voeren en leverde de sleutels in, waarna de verhuurder zelf tot herstel overging. De verhuurder maakte vervolgens aanspraak op betaling van een bedrag van € 3.422,05, welk bedrag de huurster weigerde te betalen.
In de procedure gaat het (o.a.) om de vraag of huurster het gehuurde heeft opgeleverd in de staat waarin zij dit (conform beschrijving) heeft aanvaard. Volgens huurster was dit het geval. Zij betoogde dat nu de woning als ‘goed’ was omschreven bij aanvang van de huur, zij erop mocht vertrouwen dat verhuurder met een oplevering in diezelfde staat genoegen zou nemen en die staat wederom als ‘goed’ zou betitelen. Te meer nu verhuurder bij aanvang huurovereenkomst geen informatie had gegeven over wat een goede staat van de woning is.
Het hof oordeelt dat een beschrijving van het gehuurde als bedoeld in de wet “de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig dient aan te geven, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving dient te blijken hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden”. Volgens het hof is de onderhavige beschrijving onvoldoende duidelijk om te dienen als een beschrijving in de zin van de wet. Uit de vermelding ‘goed’, blijkt niet, althans onvoldoende, wat de staat van het gehuurde feitelijk inhield op het moment van aanvaarding, alleen al omdat een definitie van ‘goed’ ontbreekt, aldus het hof. Het begrip ‘goed’ is volgens het hof onvoldoende objectief om daaruit te kunnen afleiden hoe huurster het gehuurde diende op te leveren. Het hof concludeert, dat nu een voldoende duidelijke omschrijving ontbreekt, ervan uit moet worden gegaan dat er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Met als consequentie dat de huurster verondersteld wordt het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze was bij einde huurovereenkomst. Het hof stelt de verhuurder in de gelegenheid het tegendeel te bewijzen.
Wenk aan verhuurder
Het gerechtshof geeft in het hierboven besproken arrest duidelijk aan wat in ieder geval onvoldoende is om als beschrijving in de zin van de wet te kunnen worden aangemerkt, namelijk het met kruisjes invullen van voorgedrukte opnamelijsten. De verhuurder die zich van een goede bewijspositie wenst te verzekeren, dient dus creatiever te werk te gaan en ontkomt er niet aan om de aanvangstoestand van het gehuurde deugdelijk vast te leggen, bijvoorbeeld visueel. In dit digitale tijdperk waarin het versturen via de mobiele telefoon van foto’s en video’s gemeengoed zijn geworden, zou dat toch geen probleem meer hoeven te zijn.
Paul Roks
Advocaat te Best
1 Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 februari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:601 en WR 2015/109
Dit artikel is verschenen in de speciale editie van Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar www.vbtm.nl de button voor aanmelden nieuwsbrief aan te klikken. Een kopie van het gedrukte exemplaar van dit artikel kunt u hier inzien.