Het komt helaas veelvuldig voor dat huurders de maandelijkse huur niet meer kunnen betalen om uiteenlopende redenen: verlies van hun baan, schulden et cetera. In sommige gevallen is de huurder onder bewind gesteld en helpt een bewindvoerder de huurder met zijn financiën. Wie moet de verhuurder dagvaarden als hij een procedure wil opstarten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en/of tot betaling van de huurachterstand? De huurder en/of de bewindvoerder?
Rol van de bewindvoerder
Als een huurder door zijn lichamelijke of geestelijke toestand niet in staat is zijn vermogensrechtelijke belangen behoorlijk waar te nemen, kan de kantonrechter een bewind instellen over één of meer van de goederen van de huurder, het zogeheten “beschermingsbewind”. De bewindvoerder neemt dan de beslissingen over het geld en de goederen van de huurder. Tijdens het bewind vertegenwoordigt de bewindvoerder de huurder in en buiten rechte. De bewindvoerder treedt in rechte dus op als formele procespartij, waarbij hij procedeert in zijn hoedanigheid van bewindvoerder. Deze vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft alleen betrekking op onder bewind staande goederen.
Van een bewindvoerder kan overigens ook sprake zijn in het kader van de Wet schuldsanering natuurlijke personen (WSNP), maar daar gaat dit artikel niet over.
Wie moet je dagvaarden?
Bij een vordering tot betaling van een huurachterstand is deze vraag makkelijk te beantwoorden. Als het inkomen van de huurder onder het bewind valt moet deze vordering tegen de bewindvoerder worden ingesteld, omdat het beheer van het inkomen mede omvat het betalen van de huur uit dat inkomen. Bij de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, ligt het ingewikkelder. De rechtspraak is hierover verdeeld. Er zijn uitspraken waarin wordt geoordeeld dat een huurovereenkomst die een huurder zelf heeft gesloten voordat hij onder bewind kwam te staan slechts een verbintenisrechtelijke relatie tussen de verhuurder en de huurder betreft, zodat de vordering tot ontbinding en ontruiming tegen de huurder moet worden ingesteld. Er zijn daarentegen ook uitspraken van rechters, waarin wordt beslist dat juist de bewindvoerder moet worden gedagvaard en niet de huurder zelf. Daarbij wordt daarentegen weer overwogen dat de rechten uit de huurovereenkomst, waaronder het recht op huurgenot, kunnen worden aangemerkt als een vermogensrecht en omdat een ontbinding en ontruiming leiden tot beëindiging van dat huurgenot zou de vordering dan tegen de bewindvoerder moeten worden ingesteld.
Speelt het daarbij nog een rol of de verhuurder ten tijde van dagvaarden eigenlijk wel weet dat de huurder onder bewind is gesteld?
De wet bepaalt dat regels die de bevoegdheid van de bewindvoerder betreffen en feiten die voor een oordeel over zijn bevoegdheid van belang zijn, niet aan de wederpartij (in dit geval de verhuurder) kunnen worden tegengeworpen, als de wederpartij daar niet mee bekend was of had behoren te zijn. Dat lijkt duidelijk; als de verhuurder niet weet dat beschermingsbewind is ingesteld, kan het haar niet worden tegengeworpen als zij de bewindvoerder niet heeft gedagvaard. Echter, in een uitspraak van het Hof Arnhem van 4 december 2012, werd door het Hof beslist dat de vraag óf de eisende partij ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding met het bewind van de gedaagde partij bekend was, niet relevant is. De eisende partij werd niet ontvankelijk verklaard in zijn vordering, omdat zij de verkeerde partij had gedagvaard; de persoon die onder bewind was gesteld en niet de bewindvoerder.
Kortom, in de praktijk zijn er nog onduidelijkheden over de vraag of en wanneer een bewindvoerder nu wel of niet moet worden (mee)gedagvaard in een procedure tegen de huurder, waarin ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd. Op dit moment dient bij de rechtbank Gelderland, het team kanton en handelsrecht, een zaak waarin voornoemde twee vragen aan de orde zijn. De rechter is voornemens aan de Hoge Raad - het hoogste rechtscollege in ons land - een aantal zogeheten prejudiciële vragen voor te leggen, waaronder deze vragen. Dat zou duidelijkheid moeten creëren. Op dit moment is het echter nog niet zo ver. Partijen zijn eerst nog in de gelegenheid gesteld om zich over het voornemen van de kantonrechter uit te laten. Ik zal de zaak in de gaten houden en zodra er meer nieuws te vertellen is hierover, zal een bericht worden geplaatst op onze website.
Vooralsnog doen verhuurders er verstandig om zekerheidshalve zowel de huurder als de bewindvoerder te dagvaarden wanneer zij in rechte ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderen.
Voor vragen kunt u contact opnemen met Tanja de Nijs.