Onlangs stemde de Tweede Kamer in met het wetsvoorstel tot verdere modernisering van de Huurcommissie en de introductie van een verhuurdersbijdrage1. Eerder berichtte ik al over het wetsvoorstel. Het voorstel heeft enige tijd stilgelegen, omdat het controversieel was verklaard. Momenteel ligt het bij de Eerste Kamer.
Wetswijziging over modernisering van de Huurcommissie. Deel I: legeskosten
Wat houdt het voorstel precies in?
Het wetsvoorstel breidt de werkzaamheden van de Huurcommissie uit: zij kan voortaan ook optreden als bemiddelaar en als klachtencommissie. Daarnaast wordt de Huurcommissie in de toekomst niet meer (nagenoeg) volledig vanuit de overheid gefinancierd, maar voor de helft door verhuurders met meer dan 50 woningen (de verhuurdersbijdrage). Ook in de legeskostensystematiek verandert het nodige.
In drie delen zullen wij het wetsvoorstel toelichten. Dit eerste deel gaat over de legeskosten, het tweede deel gaat over de verhuurdersbijdrage en het derde deel gaat over bemiddeling en klachtbehandeling door de Huurcommissie.
Lager basistarief, hoger gedifferentieerd tarief
Het onderscheid tussen verhurende rechtspersonen en natuurlijke personen verdwijnt. Voorheen betaalden rechtspersonen (zoals stichtingen, verenigingen en bv’s) € 450,- aan leges en natuurlijke personen € 25,-. In de plaats daarvoor komt voor verhuurders één basistarief: € 300,-.
De hoogte van de legeskosten voor verhuurders kan ook hoger gaan uitvallen: er wordt een gedifferentieerd legesbedrag ingevoerd. Indien een verhuurder binnen een termijn van drie kalenderjaren bij de Huurcommissie meerdere keren een procedure verliest die gaat over de aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) en/of een all-in-prijs (art. 7:258 BW) zal die verhuurder een kostendekkend legestarief moeten betalen. De hoogte van dat tarief en het aantal keren waarna het kostendekkende tarief gaat gelden wordt door de regering bepaald zodra het wetsvoorstel is aangenomen. Zoals het voornemen eruit ziet, zal de verhuurder vanaf de derde keer het hogere tarief moeten betalen, dat
€ 1400,- bedraagt.
Ook bij een vergissing van de verhuurder?
Indien veroordeling tot betaling van het kostendekkende legestarief zou leiden ‘tot een onbillijkheid van overwegende aard’ mag de Huurcommissie afwijken. Zij mag bepalen dat de verhuurder het lagere tarief van € 300,- moet betalen. Als voorbeeld kan gedacht worden aan een verhuurder die een administratieve fout heeft gemaakt, waaruit meerdere zaken volgen bij de Huurcommissie als gevolg van diezelfde fout.
Onduidelijkheden
Het is momenteel nog niet duidelijk of het gedifferentieerde tarief ook effect heeft op ‘het voorschot’ op de legeskosten dat de verhuurder moet betalen voordat hij een procedure wil starten. Het kan zo zijn dat een verhuurder in de afgelopen drie jaren twee keer heeft verloren (met betrekking tot de aanvangshuur of all-in-prijzen). Moet hij dan ook al bij voorbaat het gedifferentieerde tarief betalen? Dat hangt af van wat de regering zal bepalen in het Besluit huurprijzen woonruimte.
Ook is het niet duidelijk of de verhuurder het hogere tarief van de huurder vergoed zou kunnen krijgen, indien hij een “hoger beroep” bij de kantonrechter wint. De wetsgeschiedenis lijkt hier wel op te duiden en dat zou voor huurders een onverwachte financiële strop kunnen zijn.
In het wetsvoorstel is bovendien niet geregeld dat bij een gewonnen “hoger beroep” de administratie bij de Huurcommissie wordt aangepast. Als een verhuurder het “hoger beroep” tegen de derde uitspraak wint, blijft bij de Huurcommissie desondanks genoteerd staan dat de verhuurder de in het ongelijk gestelde partij is. Het is afwachten hoe met dit hiaat in de praktijk wordt omgegaan.
Legeskosten bij bemiddeling en intrekking na rapport
Als partijen niet (langer) een uitspraak van de Huurcommissie verlangen, maar hun zaak door bemiddeling weten te schikken en daartoe een overeenkomst sluiten, krijgt de verzoekende partij het betaalde legesvoorschot volledig terug.
In een procedure bij de Huurcommissie brengt haar rapporteur altijd verslag uit van de situatie (bijvoorbeeld een bouwkundig rapport bij gebreken of een cijfermatig rapport bij servicekosten). In de praktijk is een dergelijk rapport voor partijen vaak voldoende om zelf tot een oplossing te komen. Trekt de verzoekende partij na ontvangst van het rapport de zaak in, dan is slechts de helft van het voorschot op de legeskosten verschuldigd.
Conclusie
Al met al verandert er het nodige in procedures bij de Huurcommissie. Met name omdat de legeskosten voor verhuurders flink kunnen stijgen is goed advies het devies.
Bij vragen naar aanleiding van dit artikel kunt u contact opnemen met Tanja de Groot of Pepijn Eymaal.