De overheid verwacht van corporaties dat zij investeren in duurzame energie. Investeringen in bijvoorbeeld een WKO-installatie zijn echter kostbaar en kunnen alleen worden gedaan als huurders daarvoor betalen. In dit artikel zal worden ingegaan op welke wijze de investering van een WKO-installatie kan worden doorberekend aan de huurder. Daarbij wordt onderscheiden de situatie waarin de warmtelevering vanuit de corporatie plaatsvindt en die vanuit een Energie b.v..
Warmtelevering vanuit de corporatie: huurprijs en servicekosten
Bij warmtelevering die plaatsvindt vanuit de corporatie is het uitgangspunt dat de WKO-installatie deel uitmaakt van de woning en daarvoor geen aparte vergoeding, buiten de huurprijs om, aan de huurder in rekening mag worden gebracht. Dit hangt samen met het volgende. In het Burgerlijk Wetboek is vastgelegd dat de huurprijs geldt als vergoeding voor het gebruik van de woonruimte en voor de zogenaamde ‘onroerende aanhorigheden’. Onroerende aanhorigheden zijn zaken die aard- en nagelvast met de woning zijn verbonden of die ‘naar verkeersopvatting’ deel uitmaken van de woning. Voorbeelden daarvan zijn een CV-installatie, een trappenhuis, maar ook parkeerplaatsen, tuinen en gemeenschappelijke ruimten. De hoofdregel is dat de kosten voor het gebruik van deze onroerende aanhorigheden deel moeten uitmaken van de kale huurprijs. Dat betekent dat die kosten niet afzonderlijk, onder welke noemer dan ook, bij de huurder in rekening mogen worden gebracht én ook niet in de servicekosten kunnen worden opgenomen. Servicekosten vormen immers een vergoeding voor de in verband met het bewonen van de woonruimte geleverde zaken en diensten.
Uitgangspunt is dat een verwarmingsinstallatie zoals een WKO- installatie, die aard- en nagelvast met de woning is verbonden, deel uitmaakt van de zogenoemde onroerende aanhorigheden. Dat betekent dat de kosten van deze installaties moeten worden opgenomen in de (kale) huurprijs van de woning. Bij warmtelevering die plaatsvindt vanuit de corporatie, kan buiten de huurprijs om dus geen aparte vergoeding voor de installatie aan de huurder in rekening worden gebracht.
Voor een WKO-installatie worden geen punten in het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) toegekend. De aanwezigheid van een WKO-installatie wordt sinds 1 juli 2011 meegenomen bij de vaststelling van het energielabel voor de woning en komt als zodanig dus via het aantal punten dat men voor het label krijgt, tot uitdrukking. De waardering van 2 punten per verwarmd vertrek geldt nog wel. Voor de servicekosten geldt bij een WKO dat slechts de werkelijke verbruikskosten aan de huurder in rekening mogen worden gebracht, tezamen met de kosten voor de aanschaf van het verbruiksregistratiesysteem (de warmte-verbruiksmeters) en de kosten voor het aflezen daarvan.
Het doorberekenen van de WKO-installatie in de kale huurprijs is voor de corporatie echter vaak geen optie, omdat een hogere huur feitelijk niet in rekening kan worden gebracht op grond van de DAEB-grens (zie het artikel hiervoor). Bovendien kan een hogere huurprijs tot gevolg hebben dat geen huurtoeslag kan worden toegekend. Zoals in het voorgaande artikel reeds is aangegeven is een alternatief om de kosten toch op andere wijze aan de huurder in rekening te kunnen brengen, levering via de Energie B.V.
Warmte levering via Energie B.V.
Uitgangspunt bij levering via een Energie B.V. aan DAEB-woningen is dat de installatie, op grond van financieringsredenen, eigendom blijft van de toegelaten instelling. Aan de Energie B.V. wordt een exploitatierecht verleend op de installatie. Het exploitatierecht kan de economische eigendom van de installatie zijn of eenvoudigweg een huurrecht voor de Energie B.V. Wanneer de levering via de Energie B.V. plaatsvindt, sluit de huurder een leveringsovereenkomst met de Energie B.V. waarop verder de hiervoor uiteengezette regelgeving met betrekking tot de huurprijs en servicekosten niet van toepassing is. Het vastrecht (bestaande uit kapitaalslasten en onderhoud) en de variabele verbruiksvergoeding kunnen dan op grond van de systematiek van de Warmtewet in rekening worden gebracht. Van belang daarbij is dan wel dat de installatie niet ook nog verdisconteerd is in de huurprijs.
Conclusie
Indien de huurder een leveringsovereenkomst sluit met de Energie B.V., zou het volledige bedrag aan vastrecht tezamen met de vergoeding voor de geleverde energie aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht. Een voorwaarde daarbij is wel dat de WKO niet ook in de huurprijs is opgenomen. De standaard puntentelling van 2 punt per verwarmd vertrek blijft uiteraard wel van toepassing.
Tanja de Groot en Paul Roks
Dit artikel is verschenen in een speciale editie van Recht in Huis over duurzame energie. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.