Steeds vaker staan woningcorporaties open voor een ‘Tweede Kans Beleid”. Het gunnen van een nieuwe kans aan een huurder die om allerlei redenen, zich niet meer als goed huurder kan gedragen (zoals bij stelselmatige huurschulden, overlast, verwaarlozing e.d.). Aan het bieden van een tweede kans wordt meestal een woonbegeleiding gekoppeld en worden daaromtrent afspraken gemaakt. Dit begeleidingstraject wordt dan gekoppeld aan een huurovereenkomst, veelal in een andere woning. Vraag is nu wat de juridische consequenties zijn als de huurder zich niet aan de begeleidingsafspraken houdt. Moet hij dan ook de woning verlaten?
Van belang is dat de afspraken tussen verhuurder, huurder en begeleidingsinstantie duidelijk (schriftelijk) worden vastgelegd. En in de praktijk blijk dat daaraan nog wel eens schort. Van belang is om goed weer te geven wat de consequenties zijn als de begeleiding voortijdig gestaakt moet worden omdat huurder zijn afspraken niet nakomt. Bedacht moet worden dat iedere huurder een wettelijk recht op huurbescherming heeft dat niet zo gemakkelijk op zij kan worden geschoven. Als het begeleidingstraject niet goed is weergegeven dan wel de begeleiding maar van ‘lichte aard’ is geweest, zal de huurder bij beëindiging zich met succes kunnen beroepen op voortzetting van de huurovereenkomst.
Wil verhuurder dat voorkomen dan zal duidelijk moeten worden vastgelegd dat de bedoeling van de deelnemende partijen primair gericht is op de woonbegeleiding. En wel dusdanig dat huurder zijn gedrag verbetert en leert om zelfstandig te wonen. Daarop is immers de tweede kans ook gericht. En als middel daartoe is aan hem tijdelijk een woning ter beschikking gesteld. Belangrijk is ook dat de begeleiding en huurovereenkomst ‘inhoudelijk’ aan elkaar verbonden worden. De begeleiding moet daarbij ‘overheersend’ zijn. Maar dan nóg is er geen garantie dat als de begeleidingsovereenkomst voortijdig eindigt, de huurovereenkomst daarmede ook een einde neemt. Dat hangt immers af van de redenen waarom de begeleiding is gestaakt. Heeft de begeleidingsinstantie de begeleiding beëindigd (omdat huurder zich niet aan de afspraken heeft gehouden) of heeft huurder de begeleiding opgezegd (omdat de begeleiding niet goed was dan wel zijns inziens niet meer nodig was.)
Er komt zodoende best wel wat bij kijken om een juridisch deugdelijke woonbegeleidings-overeenkomst op te stellen. Daarin moet ook het begeleidingstraject zo volledig mogelijk worden opgenomen inclusief een begeleidingsreglement. En bij voorkeur moeten ook tussentijdse rapportages worden opgemaakt die met verhuurder besproken worden. Nog beter is het als de corporatie enkele woningen vrijmaakt en bestemt om als ‘begeleidingswoning’ te dienen. De aard van de overeenkomst blijkt dan al uit de bestemming van de woning. Te weten, een tijdelijke overeenkomst primair gericht op woonbegeleiding. Indien huurder de begeleiding met succes afrondt, kan (en moet) hij vervolgens doorverhuizen, waarna de woning aan een volgende huurder die begeleiding nodig heeft kan worden verhuurd.
Verder is het gewenst als tussen meerdere corporaties en meerdere begeleidingsinstanties (en eventueel de gemeenten) een convenant wordt gesloten waarin het regionaal beleid wordt weergegeven. De inhoud daarvan kan weer in de te sluiten woonbegeleidingsovereenkomst worden opgenomen (of er kan naar worden verwezen) zodat duidelijk wordt dat deze overeenkomst niet op zichzelf staat.
Dit alles is er dus op gericht om de bedoeling van de betrokken partijen zo helder mogelijk weer te geven. In een eventuele procedure zal die bedoeling voor de rechter als richtsnoer dienen voor zijn beoordeling. Dat bleek maar weer eens uit een uitspraak van gerechtshof Den Bosch (29-12-2009) waarbij het beroep van huurder op huurbescherming in een kort geding werd afgewezen. Huurder diende de woning te ontruime, omda t de beëindiging van de woonbegeleiding aan huurder verwijtbaar was.
Corporaties die voornemens zijn om het tweede kans beleid vorm te geven doen er verstandig aan om de te maken afspraken juridisch zo goed mogelijk vast te leggen. Overigens geldt dat ook bij ‘lichtere’ woonafspraken waarin geen apart begeleidingstraject nodig is. Ook die afspraken moeten uitvoerig worden vastgelegd in een aanhangsel dat dan aan de lopende huurovereenkomst wordt gehecht of in een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woning worden opgenomen. De bedoeling van partijen is voor de rechter nu eenmaal beslissend. En handelen in strijd met die bedoeling zal niet snel worden geaccepteerd. Als een huurder onder die omstandigheden een beroep op huurbescherming doet kan dat door de rechter terzijde worden geschoven als zijnde in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Hein Jan ter Meulen
Dit artikel is verschenen in Recht in Huis. Recht in Huis is de nieuwsbrief die VBTM Advocaten 4 maal per jaar uitgeeft voor bestaande en toekomstige cliënten. Door deze nieuwsbrief wordt u op de hoogte gehouden van de relevante ontwikkelingen op de rechtsgebieden waarmee woningcorporaties en andere vastgoedbeheerders het meest te maken hebben. U kunt zich voor de Recht in Huis aanmelden door een e-mail te sturen naar hier inzien.