Geruime tijd is het onduidelijk geweest of zonnepaneleninstallaties met de huurder verrekend mochten worden in de servicekosten. Daarbij speelde een rol de vraag of zonnepaneleninstallaties als roerende of onroerende zaken moesten worden aangemerkt. Onlangs is hierover meer duidelijkheid gekomen.
Inmiddels hebben verschillende kantonrechters in een aantal uitspraken bepaald dat zonneschermen via de servicekosten aan de huurders in rekening mogen worden gebracht. Meer hierover vindt u in een eerder artikel van mr. R. Goeman op onze website. Uit deze uitspraken blijkt dat kantonrechters (anders dan de huurcommissie) zonneschermen doorgaans als roerend aanmerken en dat de vergoeding daarvoor via de servicekosten in rekening mag worden gebracht. Er zijn meerdere argumenten waarom ook het doorberekenen van zonnepanelen in de servicekosten voor een woningcorporatie aantrekkelijk is. De nieuwe regeling met betrekking tot het passend toewijzen kan immers een druk geven op de huurprijs waardoor het doorberekenen van zonnepanelen in de huurprijs eenvoudigweg niet mogelijk is.
Toch is er door deze uitspraken van de kantonrechters nog geen zekerheid. Er zijn immers de nodige verschillen tussen zonneschermen en zonnepaneleninstallaties. Een belangrijk verschil is dat de zonnepaneleninstallatie een omvormer kent die deel uitmaakt van de binneninstallatie van de woning. Via de omvormer wordt de stroom aan de binneninstallatie toegevoegd en, wanneer deze in de woning niet wordt verbruikt, wordt de elektriciteit teruggeleverd aan het elektriciteitsnet.
Het moet dan ook niet worden uitgesloten dat een huurcommissie of een kantonrechter in een bepaald geval dit aspect doorslaggevend vindt en zonnepanelen toch aanmerkt als onroerend.
Daarnaast is het van belang te beseffen dat zonnepaneleninstallaties op verschillende manieren op een gebouw aangebracht kunnen worden. Wanneer deze bijvoorbeeld een eenheid vormen met de dakbedekking, is het moeilijk ze te beschouwen als roerend. Ook wanneer zonnepaneleninstallaties bijvoorbeeld zijn weggewerkt in de beglazing van een woning is het maar zeer de vraag of ze als roerend zijn te beschouwen.
Het is dan ook raadzaam bij de contractvorming in projecten met zonnepanelen hiermee rekening te houden.
Een andere onzekerheid die overblijft is de wijze waarop de huurcommissie de vergoeding bepaalt die voor de zonnepaneleninstallaties aan een huurder in rekening mag worden gebracht. De huurcommissie heeft haar servicekostenbeleid gepubliceerd, maar daarin wordt tot op heden niets vermeld over de verrekening van zonnepanelen. Zou de huurcommissie bij de beoordeling kijken naar de investeringen in de zonnepanelen en een bepaalde afschrijvingstermijn hanteren of kijkt de huurcommissie juist naar het voordeel dat de huurder van de zonnepaneleninstallatie geniet.
Zolang ook dit nog niet duidelijk is, verdient het aanbeveling in de contracten juiste formuleringen op te nemen waarmee de huurcommissie op het goede spoor gezet kan worden.
Wilt u meer weten neem dan contact op met mr. M.R. de Boer.
