Goed voornemen? Laat uw huurovereenkomst en algemene voorwaarden vanwege vele ontwikkelingen checken

Huurprijswijzigingsbeding
In 2023 oordeelde de rechtbank Amsterdam dat een huurprijswijzigingsbeding dat bestaat uit een indexatiebeding en daarbovenop een opslag van maximaal X%, oneerlijk is. Het gevolg daarvan is dat de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet mag worden verhoogd. In december 2023 heeft de rechtbank Amsterdam hier vragen over gesteld aan de Hoge Raad. Op 29 november 2024 heeft hij deze beantwoord (ECLI:NL:HR:2024:1780). In zijn beslissing oordeelt de Hoge Raad dat een indexatiebeding en een opslagbeding twee afzonderlijke bedingen zijn die beide op oneerlijkheid moeten worden getoetst. Volgens de Hoge Raad is een indexatiebeding dat aansluit bij het CPI in beginsel redelijk. Daarnaast is een opslag van maximaal 3% in beginsel ook redelijk.

Naar aanleiding van deze beslissing is in lagere rechtspraak veel geprocedeerd over opslagbedingen van meer dan 3%. Tot op heden wordt geoordeeld dat een opslag van meer dan 3% oneerlijk is (zie bijvoorbeeld over maximaal +5% ECLI:NL:GHAMS:2025:3213).

Het is verstandig om gehanteerde huurprijswijzigingsbedingen tegen het licht te houden. Een oneerlijk huurprijsverhogingsbeding leidt ertoe dat de aanvangshuurprijs weer is verschuldigd en blijft en de te veel betaalde huur moet worden terugbetaald.

Los van de (on)eerlijkheid van huurprijsverhogingsbedingen is het belangrijk om in huurovereenkomsten voor het midden- en hoogsegment te beoordelen of in de huurovereenkomst überhaupt een huurprijsverhogingsbeding overeengekomen is. De wet bevat (anders dan in het laagsegment) voor deze segmenten namelijk geen wettelijke regeling om de huur te kunnen verhogen. De wet bevat voor het midden- en hoogsegment slechts een maximumregeling.

Incassobeding
Een huurder die de huurprijs niet of niet op tijd betaalt, moet op grond van artikel 6:96 BW incassokosten betalen, als de huurder op de juiste wijze gesommeerd is. In veel huurovereenkomsten staat een incassobeding dat afwijkt van en/of in strijd is met de wettelijke incassoregeling. De vernietiging van een incassobeding betekent dat gedurende de looptijd van de huurovereenkomst van deze huurder geen incassokosten meer kunnen worden gevorderd.

Proceskostenbeding
De partij die bij de rechter in het ongelijk wordt gesteld, wordt op grond van artikel 237 Rechtsvordering in de proceskosten veroordeeld. In sommige huurovereenkomsten is een beding opgenomen waarin staat dat alle kosten van een juridische procedure voor rekening van de tekortschietende huurder komen. Wat daarvan de gevolgen zijn, is nog niet helemaal duidelijk. De Hoge Raad heeft op 4 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1081) vragen gesteld aan het Europees Hof van Justitie over de consequentie van dergelijke oneerlijke bedingen voor de beslissing van de rechter over de proceskosten. Het antwoord zal nog wel even op zich laten wachten.

In de tussentijd is het verstandig om het proceskostenbeding zo te formuleren dat dit voldoet aan de wet of bedingen die daarop zien te schrappen.

Rentebeding
Als een huurder in verzuim is met de betaling van de huurprijs, is hij op grond van artikel 6:119 BW wettelijke rente verschuldigd. De wettelijke rente bedroeg in de jaren 2015 – 2022 voor consumenten 2% en is in de jaren daarna gestegen tot 6% (per 1 januari 2025, en 4% per 1 januari 2026). In sommige huurovereenkomsten is een beding opgenomen met een vast rentepercentage waardoor de rente hoger kan oplopen dan de wettelijke rente. In de rechtspraak worden deze bedingen als oneerlijk gezien en daarom vernietigd (zie onder andere: ECLI:NL:RBLIM:2025:11480). Het gevolg is dat een verhuurder over de hoofdsom geen wettelijke rente meer toegewezen kan krijgen.

Bewijsbeding
De partij die een feit stelt, moet deze stelling bij gemotiveerde betwisting bewijzen (artikel 150 Rechtsvordering). In de huurovereenkomst wordt regelmatig een beding opgenomen dat de bewijslast volledig of gedeeltelijk aan de kant van de andere partij legt. Met een dergelijk beding wordt dan geprobeerd om de bewijslast om te keren, zodat de andere partij voor bewijs moet zorgen.

Als het bewijsbeding de bewijslast te snel op de huurder legt of de huurder te veel bewijs moet leveren, wordt het bewijsbeding als oneerlijk beoordeeld (zie onder andere: ECLI:NL:RBNNE:2024:4785). In een dergelijk geval kan de verhuurder geen beroep doen op het bewijsbeding. Een zorgvuldig geformuleerd bewijsbeding kan uitkomst bieden.

Boetebeding
Een beding waardoor een huurder een boete is verschuldigd in het geval dat hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, moet nauwkeurig worden geformuleerd. Voor de huurder moet duidelijk zijn op welke tekortkoming de boete precies ziet. Daarnaast mag een boete een prikkel zijn, maar niet onevenredig hoog. Bovendien is het verstandig om in de huurovereenkomst iets op te nemen voor het geval dat de daadwerkelijke schade als gevolg van een tekortkoming van een huurder hoger is dan de contractuele boet, moet iets worden geregeld over het recht op nakoming van de oorspronkelijke verplichting en moet worden gelet op mogelijke samenloop met andere boetebedingen.

Als het boetebeding onzorgvuldig is geformuleerd, loopt een verhuurder het risico dat het boetebeding oneerlijk is en dat een rechter daarom geen boete oplegt (zie bijvoorbeeld: ECLI:NL:RBAMS:2025:4041).

Samenloop bedingen
Let op: ook in het geval dat alle bedingen in uw huurovereenkomst op zichzelf wel eerlijk zijn, is het verstandig om de huurovereenkomst te laten toetsen. Het kan namelijk zijn dat op zichzelf eerlijke bedingen met elkaar strijden of in wisselwerking met elkaar tot een oneerlijke uitkomst leiden. In dat geval worden die bedingen door rechters toch vernietigd (zie bijvoorbeeld: ECLI:NL:RBZWB:2025:7067).

Overige belangrijke ontwikkelingen
Naast de hiervoor genoemde bedingen, zijn er ook andere relevante ontwikkelingen die die van belang zijn voor de inhoud van de huurovereenkomst.

Afstand doen van oneerlijke bedingen?
De rechtbank Amsterdam heeft in een aantal uitspraken geoordeeld dat wel een beroep op wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten kan worden gedaan, als voorafgaand aan de procedure (collectief) met een voorstel tot schrapping expliciet afstand is gedaan van oneerlijke kostenbedingen (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RBAMS:2025:7634). Ons kantoor is een vergelijkbare (niet gepubliceerde) uitspraak van de rechtbank Noord-Holland bekend. In de literatuur wordt gediscussieerd over de juiste juridische grondslag, maar wordt deze oplossing niet op voorhand onmogelijk geacht. Het voorgaande zou wellicht ook kunnen gelden voor oneerlijke proceskostenbedingen.

Benodigde bijlagen op orde?
Op grond van de wet moet de huurder op de ingangsdatum van de huurovereenkomst een overzicht van de woningwaardering ter beschikking worden gesteld. Daarnaast moet de huurder ook op verschillende andere onderdelen schriftelijk worden geïnformeerd (art. 2 lid 1 sub e Wet goed verhuurderschap).

Wet modernisering servicekosten
Als een huurder servicekosten moet betalen, dan moeten deze kosten voldoen aan de wet. Naar verwachting treedt per 1 juli 2026 de Wet modernisering servicekosten in werking. Deze wet is van toepassing voor alle huurovereenkomsten die na inwerkingtreding van de wet worden gesloten. Dit betekent dat nieuwe huurovereenkomsten na inwerkingtreding moeten voldoen aan de regels van de Wet modernisering servicekosten. Dit heeft mogelijk gevolgen voor de servicekosten die op dit moment bij huurders in rekening worden gebracht. Denk aan servicekosten voor glasbewassing, wijkmeester en administratiekosten.

Het is verstandig om, zodra de wettelijke regeling uitgekristalliseerd is, te laten toetsen of deze kosten na inwerkingtreding van de Wet modernisering servicekosten bij een nieuwe huurder nog in rekening mogen worden gebracht.

Contact
Is het voorgaande voor uw organisatie aanleiding om de huurovereenkomst(en) en algemene huurvoorwaarden tegen het licht te houden? Neem voor een vrijblijvend aanbod gerust contact op met Michael van den Oord en Gerwin Geneugelijk, of een van de andere advocaten van VBTM Advocaten.