Het uitgangspunt van het Nederlandse aansprakelijkheidsrecht is altijd geweest ‘eenieder draagt zijn eigen schade’. Daarom is een opdrachtgever of aannemer niet aansprakelijk voor schade aan zaken van derden, alleen vanwege het feit dat die schade het gevolg is van bouwwerkzaamheden. Er is pas sprake van aansprakelijkheid op het moment dat bij de voorbereiding en de uitvoering van de bouwactiviteiten niet de vereiste zorgvuldigheid is betracht.
Het is de vraag in hoeverre dit uitgangspunt anno 2026 nog overeind staat. Enige tijd geleden heeft de Hoge Raad het Afzinkkelder-arrest (ECLI:NL:HR: 2024:17) [LH1] gewezen. Het arrest heeft een verschuiving in één van de uitgangspunten van het aansprakelijkheidsrecht teweeggebracht en blijkt nog altijd onverminderd actueel. In de praktijk zien we dat aansprakelijkheidsbepalingen in realisatieovereenkomsten (UAV, UAV-GC of Turn-key) hier nog niet op aansluiten.
Vanwege deze signalering bespreken wij de inhoud van het Afzinkkelder- arrest en de gevolgen voor de bouwpraktijk en realisatieovereenkomsten voor opdrachtgevers in de bouw, zoals woningcorporaties.
Het Afzinkkelder-arrest, de casus
Er werd gebouwd op een braakliggend perceel in het centrum van Eindhoven. Het perceel was gelegen naast een oud bestaand pand. De eigenaar van het braakliggende perceel schakelde een aannemer in voor de nieuwbouw van een winkel met appartementen en een kelder. Er werd gekozen voor een zogeheten ‘afzinkkelder’, vanwege de positionering tussen bestaande bebouwing.
Tijdens het ‘zinken’ van de kelder door middel van het weggraven van grond, heeft de kelder een obstakel in de bodem geraakt. Toen het obstakel gedeeltelijk door de aannemer was verwijderd, de grond was behandeld met twee groutinjecties en de werkzaamheden werden hervat, trad schade op aan het oude naastgelegen pand in de vorm van verzakking, scheurvorming en een gesprongen etalageruit.
Procedures
De eigenaar van het oude naastgelegen pand, de exploitanten van de winkelruimte in dat pand en de bewoners van de bovenwoning (hierna: “eiseressen”) vorderden in rechte een verklaring voor recht dat door de aannemer en de eigenaar van het perceel waarop de bouwwerkzaamheden plaatsvonden, onrechtmatig was gehandeld (op grond van art. 6:162 BW) en vergoeding van schade, nader op te maken bij staat.
De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen. Het hof heeft in hoger beroep het vonnis van de rechtbank bekrachtigd en benadrukt dat het enkele feit dat door werkzaamheden schade ontstaat dit nog niet automatisch meebrengt dat sprake is van een onrechtmatige daad. Volgens het hof was in deze casus doorslaggevend of is gehandeld in strijd met de geldende zorgvuldigheidsnorm. Dit was niet het geval. Na dit oordeel van het hof zijn eiseressen in cassatie gegaan bij de Hoge Raad. De eiseressen stelden zich op het standpunt: 1) dat er sprake is van een inbreuk op het eigendomsrecht en 2) dat de zorgvuldigheidsnorm ook kan worden geschonden indien wel zorgvuldig is gehandeld.
In rov. 3.2.2 van het Afzinkkelder-arrest komt de Hoge Raad tot het volgende oordeel:
‘’Uit hetgeen het hof in rov. 2.6.3 van zijn arrest heeft vastgesteld (zie hiervoor in 2.4) volgt dat aan de bouwwerkzaamheden van Multi een aanmerkelijk risico verbonden was dat aan het pand van [eiseres 1] schade zou worden toegebracht, ook indien maatregelen ter voorkoming van schade werden getroffen en de werkzaamheden zorgvuldig werden uitgevoerd. Waar dit risico zich vervolgens heeft verwezenlijkt, kan niet zonder meer worden aanvaard dat [eiseressen] de daardoor veroorzaakte schade dienen te dragen. Hierbij is van belang dat de werkzaamheden in het belang van (de opdrachtgever van) Multi werden uitgevoerd en voor [eiseressen] geen voordeel opleverden, dat de schade van [eiseressen] niet zonder meer behoort tot hetgeen door een derde in het maatschappelijk verkeer moet worden geduld bij bouwwerkzaamheden van een ander, en dat het veeleer op de weg van Multi lag om zich tegen aansprakelijkheid voor het toebrengen van schade aan derden te verzekeren. Het uitvoeren van deze werkzaamheden door Multi met schade aan het pand van [eiseres 1] tot gevolg, kan daarom een onrechtmatige daad opleveren die verplicht tot vergoeding van de schade die daarvan het gevolg is.”[1]
De Hoge Raad komt daarmee in essentie tot de conclusie dat het enkele feit dat zorgvuldig is gehandeld bij de voorbereiding en uitvoering, aansprakelijkheid van de aannemer (in dit geval Multi) niet zonder meer uitsluit. Ook wanneer een partij de nodige voorzorgsmaatregelen heeft getroffen, kan toch sprake zijn van een onrechtmatige daad en daarmee van aansprakelijkheid.
Relevante gezichtspunten die de Hoge Raad daarbij hanteert zijn: het risico op schade, in wiens voordeel de werkzaamheden zijn uitgevoerd, in wiens risicosfeer de schade valt en of de schade is verzekerd.
Betekenis van het arrest voor de positie van opdrachtgevers in de bouw
Het Afzinkkelder-arrest laat een verschuiving zien van het uitgangspunt ‘eenieder draagt zijn eigen schade’ naar ‘berokken een ander geen schade’. Door deze verschuiving kan aan de zijde van opdrachtgevers eerder aansprakelijkheid voor schade ontstaan bij bouwwerkzaamheden met een ‘aanmerkelijk risico op schade’, ook indien voorzorgsmaatregelen zijn getroffen en zorgvuldig wordt gehandeld.
Het Afzinkkelder-arrest gaat niet specifiek in op de vraag wat het arrest betekent voor opdrachtgevers in de bouw. Duidelijk is echter dat een opdrachtgever, op grond van het Afzinkkelder-arrest, eerder verantwoordelijk kan worden gehouden voor schade aan eigendommen van derden door bouwwerkzaamheden. Dat de Hoge Raad in het arrest benoemt dat de opdrachtgever degene is in wiens belang de werkzaamheden worden uitgevoerd en dat schade aan bouwwerken niet zonder meer door derden hoeft te worden geduld, maakt voor eigenaren van belendende percelen die schade hebben opgelopen, eerder de weg vrij om naast de aannemer ook de opdrachtgever aan te spreken.
Voor het Afzinkkelder-arrest konden opdrachtgevers ook al op grond van artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad) aansprakelijk worden gesteld wanneer zij onvoldoende rekening hielden met de belangen van derden en daarbij werd gekeken naar de mate van verwijtbaarheid of schuld. Na het Afzinkkelder-arrest kan de aannemer of de opdrachtgever eerder (met succes) aansprakelijk worden gehouden voor schade, bij bouwwerkzaamheden met een ‘aanmerkelijk risico op schade’, ook indien zorgvuldig is gehandeld en voorzorgsmaatregelen zijn getroffen. De Hoge Raad lijkt hiermee een verschuiving te hebben ingezet van een zuivere schuldaansprakelijkheid naar een meer risico-georiënteerde benadering.
Voor opdrachtgevers in de bouw is het daardoor des te belangrijker geworden dat zij door de aannemer worden gevrijwaard tegen aanspraken van derden wegens schade, niet alleen als sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de aannemer.
In recente rechtspraak zien we dat eigenaren van belendende woningen, die door bouwwerkzaamheden schade hebben opgelopen, steeds vaker een beroep doen op het Afzinkkelder-arrest en dat lagere rechters in hun vonnis naar het arrest verwijzen. Het arrest heeft onzes inziens in ieder geval tot gevolg dat eigenaren van belendende woningen (met schade) zowel de aannemer als de opdrachtgever eerder zullen aanspreken en dat de kans op het succesvol aansprakelijk houden van de aannemer en/of de opdrachtgever is vergroot.
Enkele voorbeelden waarin reeds naar het Afzinkkelder-arrest wordt verwezen, zijn:
- Een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 5 juni 2025 (ECLI:NL: RBROT: 2024:5358);
- Een uitspraak van Rechtbank Den Haag van 15 mei 2024 (ECLI:NL: RBDHA:2024:7462).
Advies voor opdrachtgevers in de bouw
In standaard voorwaarden die kunnen worden gebruikt voor bouwcontracten (de UAV en UAV-GC) is in verschillende bewoordingen bepaald dat de aannemer de opdrachtgever vrijwaart tegen aanspraken van derden, voor zover de schade de aannemer valt toe te rekenen. Soms is een dergelijke bepaling zelfs in de realisatieovereenkomst tussen partijen opgenomen.
In dat geval dient sprake te zijn van verwijtbaar handelen door de aannemer of zijn onderaannemers, wil de opdrachtgever zich (met succes) op deze bepaling kunnen beroepen. In het Afzinkkelder-arrest handelde de aannemer echter zorgvuldig, waardoor in beginsel geen sprake is van verwijtbaarheid. Een dergelijke bepaling heeft daarmee voor de opdrachtgever tot gevolg dat de schade niet op de aannemer kan worden verhaald.
Door de lijn die na het wijzen van het Afzinkkelder-arrest in de rechtspraak is ingezet, adviseren wij opdrachtgevers om in realisatieovereenkomsten zelf (UAV, UAV-GC of Turn-key) vast te leggen dat de aannemer hen vrijwaart tegen aanspraken van derden, ongeacht de oorzaak van de schade.
Let wel; een dergelijke bepaling biedt nog geen volledige zekerheid dat de opdrachtgever de schade ook daadwerkelijk op de aannemer kan verhalen. Het is daarom van belang dat de aannemer beschikt over een passende verzekering (CAR) en dat door de aannemer een toereikende bankgarantie wordt gesteld. In het Afzinkkelder-arrest benadrukt de Hoge Raad dat het feit dat de aannemer zich kan verzekeren voor de ontstane schade meeweegt in het oordeel dat de schade niet voor risico van de bewoners van de naastgelegen panden dient te komen.
Naast het opnemen van bepalingen over verzekeringen en de bankgarantie adviseren wij opdrachtgevers om het risico en de verantwoordelijkheid voor voorzorgsmaatregelen in realisatieovereenkomsten zoveel mogelijk bij de aannemer neer te leggen (denk aan: informeren omwonenden, rapport belendingen etc.). Daarnaast achtten wij het van belang dat partijen in hun realisatieovereenkomst zelf concrete afspraken maken over de voornaamste risico’s en verantwoordelijkheden.
Heb je een vraag over het Afzinkkelder-arrest, of wil je laten controleren of jouw contract nog up-to-date is? Neem dan contact op met VBTM Advocaten: 088-3358.
Geschreven door: Arine Visser- van de Peut en Lauren Hendriks
