Voortzetting huurovereenkomst na overlijden huurder
De wet bepaalt in artikel 7:268 lid 1 BW dat bij het overlijden van de huurder ‘de medehuurder’ de huur voortzet. Wie is die medehuurder? Dat kan zijn de echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner van de overleden huurder (artikel 7:266 BW), of een persoon die van de verhuurder het medehuurderschap heeft verkregen , en zijn hoofdverblijf in de woning heeft (artikel 7:267 BW).
Op grond van lid 2 van voornoemd artikel zet een andere persoon die in het gehuurde achterblijft de huurovereenkomst slechts voort gedurende een periode van zes maanden na het overlijden van de huurder, mits die persoon: 1) zijn hoofdverblijf heeft in de woning en 2) een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met de overleden huurder. Die persoon zet de huurovereenkomst ook nadien voort, als hij binnen die termijn van zes maanden een procedure tot voortzetting van de huurovereenkomst instelt bij de rechter en de rechter daar positief op beslist.
In 2003 oordeelde de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2003:AF2683) dat deze zes-maandentermijn in beginsel strikt gehanteerd moet worden en alleen in bijzondere gevallen aan de kant kan worden gezet, namelijk als een beroep op de zes-maandentermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Verder volgt uit het arrest dat een verhuurder niet verplicht is om de achterblijver actief op deze termijn te wijzen. Dat initiatief lag volledig bij de achterblijver en ik schrijf bewust lag, want de Wet bescherming weeskinderen lijkt dat te nuanceren als de verhuurder een toegelaten instelling (woningcorporatie) is.
Informatieplicht uit de Wet bescherming weeskinderen
De wet bescherming weeskinderen is op 1 januari 2024 in werking getreden. Mijn collega Sander van Heertum heeft hier op 9 februari 2024 een artikel over geschreven. Een onderdeel van de Wet bescherming weeskinderen is artikel 54c van de Woningwet. Dit artikel luidt:
“1. Indien na overlijden van de huurder van de woning van een toegelaten instelling geen persoon de huur krachtens artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek voortzet, informeert de toegelaten instelling de andere bewoner die zijn hoofdverblijf heeft bij de overleden huurder op het moment van diens overlijden, ten minste over zijn contractuele rechten en plichten.
2. De toegelaten instelling zendt de informatie, bedoeld in het eerste lid, bij aangetekende brief en niet eerder dan twee weken maar uiterlijk binnen een maand nadat het overlijden van de huurder ter kennis is gekomen van de toegelaten instelling.”
Kortom, dit artikel legt, zodra de toegelaten instelling kennisneemt van het overlijden van de huurder, een actieve informatieplicht op aan toegelaten instellingen (dus niet aan alle verhuurders) wanneer een huurder overlijdt en er achterblijvers zijn die de huur niet voortzetten op basis van artikel 7:268 BW.
Hoewel de wet spreekt over de ‘andere bewoner’ die de huur niet o.g.v. artikel 7:268 BW voortzet en niet letterlijk is opgenomen dat de achterblijver moet worden geïnformeerd over de zes-maandentermijn, is dit wel een logische en redelijke uitleg van de wetsbepaling. Immers, in de praktijk is het nu juist vaak onderwerp van discussie of een achterblijver een duurzame gemeenschappelijke huishouding had met de overleden en op grond daarvan de huurovereenkomst mag voortzetten.
Belangrijk aandachtspunt voor woningcorporaties
Een corporatie moet er dus alert op zijn dat zij tijdig (niet eerder dan twee weken, maar uiterlijk binnen een maand na het overlijden van de huurder) en per aangetekende brief aan voornoemde informatieverplichting voldoet. De corporatie doet er verstandig aan simpelweg iedere achterblijver schriftelijk te informeren over zijn contractuele rechten en plichten, waaronder de mogelijkheid om binnen zes maanden na het overlijden van de huurder in rechte voortzetting van de huurovereenkomst te vorderen (als de achterblijver zijn hoofdverblijf heeft in de woning en meent een duurzame gemeenschappelijke huishouding te hebben gehad met de overleden huurder).
Hoewel hier nog geen rechtspraak over is, verwacht ik dat het niet (tijdig) voldoen aan deze informatieverplichting in de weg kán staan aan een eventueel beroep van de corporatie op een termijnoverschrijding als een achterblijver in een voorkomend geval een vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst pas instelt ná de zes-maandentermijn. Een en ander zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Het kan immers zijn dat een toegelaten instelling pas ná het verstrijken van de termijn kennisneemt van het overlijden van de huurder. Ook kan de toegelaten instelling wellicht iets buiten de termijn van een maand hebben geïnformeerd, maar er nadien voor de achterblijver nog voldoende tijd zijn om een vordering in te stellen. Of kan de achterblijver op andere wijze aan de informatie over de zes-maandentermijn zijn gekomen (bijvoorbeeld door tijdig een jurist te raadplegen), maar desondanks niet tijdig een vordering hebben ingesteld. In dergelijke gevallen zal de zes-maandentermijn naar verwachting weer niet snel aan de kant worden geschoven.
Heeft u vragen over dit onderwerp? Of heeft u hulp nodig heeft bij het opstellen van een dergelijke brief om aan deze wettelijke informatieplicht te voldoen, neem dan contact op met mij of één van onze andere huurrecht-specialisten.
