Wat is een mandelige muur?
Een mandelige muur is een erfafscheiding die op de erfgrens staat en gezamenlijk eigendom is van de beide aangrenzende eigenaren. Bij rijtjeswoningen zijn deze muren vaak dragend én rusten ze op een gedeelde fundering. Problemen ontstaan wanneer funderingsherstel nodig is – bijvoorbeeld vanwege verzakking – en één van de partijen niet wil meewerken aan de werkzaamheden of weigert mee te betalen. Voor woningcorporaties is dit een terugkerend dilemma, zeker bij complexen waarbij één of enkele woningen verkocht zijn aan particulieren. De corporatie wil adequaat handelen bij funderingsgebreken, maar wordt tegengehouden door onwelwillende buren.
Mandeligheid en funderingsherstel: wat woningcorporaties moeten weten
Funderingsherstel afdwingen: juridische routes en obstakels
Er is (nog) geen wettelijke regeling die specifiek ziet op het afdwingen van funderingsherstel bij mandelige muren. In de praktijk is er dan ook geen eenduidige juridische route. In procedures over dit onderwerp beroepen partijen zich op verschillende rechtsgronden. We zetten de belangrijkste voor u op een rij, met hun praktische betekenis:
1. Onderhoudsverplichting mandelige zaken (artikel 5:65 BW)
Deze bepaling verplicht mede-eigenaren van een mandelige muur om samen zorg te dragen voor het onderhoud ervan. Als een van de partijen dat niet doet, kan de ander een bijdrage in de kosten vorderen. Maar wat als herstel vereist dat werkzaamheden op het terrein van de ander plaatsvinden – of als toestemming nodig is voor het uitvoeren van die werkzaamheden?
In bepaalde uitspraken is geoordeeld dat artikel 5:65 BW voldoende basis biedt voor het verlenen van vervangende toestemming, zodat funderingsherstel kan plaatsvinden. In andere uitspraken wordt echter terughoudender geoordeeld, waarbij men stelt dat dit artikel alleen betrekking heeft op de kostenverdeling en niet op het verlenen van toestemming voor het uitvoeren van werkzaamheden.
2. Gezamenlijk beheer van gemeenschappelijke zaken (artikel 3:168 BW)
Een andere route is artikel 3:168 BW. Deze bepaling maakt het mogelijk dat een van de mede-eigenaren (of een derde, zoals een Vereniging van Eigenaren) naar de rechter stapt om het beheer van een gemeenschappelijke zaak te regelen. Dit kan ook zien op onderhoud of herstel. De rechter kan dan bepalen dat één partij gerechtigd is om de werkzaamheden uit te voeren, eventueel met uitsluiting van de andere eigenaar. Dit biedt in sommige gevallen meer houvast dan artikel 5:65 BW, zeker als er meer speelt dan alleen kostenverdeling.
3. Vervangende toestemming via een dagvaardingsprocedure (artikel 3:299 BW)
Een veelgebruikt alternatief is om via een dagvaardingsprocedure vervangende toestemming te vragen voor het betreden van het terrein van de buren of het uitvoeren van herstelwerk. De rechter toetst dan of het belang van herstel zwaarder weegt dan het bezwaar van de buren.
4. Kort geding – spoedvoorziening bij urgente situaties
In acute gevallen, bijvoorbeeld als er instortingsgevaar dreigt of ernstige schade aan de woning ontstaat, kan een woningcorporatie een kort geding starten. De voorzieningenrechter kan dan op korte termijn toestemming geven om het funderingsherstel uit te voeren.
Praktische tips
Door de onduidelijkheid in wetgeving en de rechtspraak is het voor woningcorporaties belangrijk om strategisch te werk te gaan. De juridische route hangt sterk af van de concrete situatie, zoals de ernst van het gebrek, de aard van de mandeligheid en de bereidheid tot overleg. Hieronder enkele praktische tips:
- Communicatie met de buren: Het is essentieel om open en tijdig in gesprek te gaan met de buren over de noodzaak van funderingsherstel. Probeer samen tot een oplossing te komen, zodat een juridische procedure vermeden kan worden.
- Documenteer de kosten: Zorg ervoor dat alle kosten voor het herstel goed gedocumenteerd zijn. Dit helpt niet alleen tijdens een juridische procedure, maar maakt het ook makkelijker om met de buren afspraken te maken over de verdeling van de kosten.
- Juridisch advies: Bij een conflict is het raadzaam tijdig juridisch advies in te winnen, gezien op de complexiteit en de uiteenlopende juridische mogelijkheden.
Hoewel woningcorporaties zich vaak goed kunnen voorbereiden op funderingsherstel, blijven de juridische complicaties rondom mandelige muren een obstakel. De verschillende rechtsgronden die mogelijk als basis voor vervangende toestemming dienen, maken het proces in de praktijk onduidelijk. Het is daarom belangrijk dat woningcorporaties goed geïnformeerd worden over de mogelijke juridische routes die zij kunnen volgen. Daarnaast blijft het belangrijk dat er meer duidelijkheid komt in de wetgeving. Idealiter zou de wetgever moeten zorgen voor een heldere, uniforme procedure voor funderingsherstel bij mandelige muren, zodat woningcorporaties en andere gebouweigenaren meer zekerheid hebben over de juiste juridische aanpak. Tot die tijd blijven het goed voorbereiden, zorgvuldig overleg, en het tijdig inwinnen van juridisch advies de beste manier om conflicten over mandelige muren effectief en efficiënt op te lossen.
Heeft u als woningcorporatie te maken met funderingsproblematiek of geschillen met buren over mandelige muren? Neem gerust vrijblijvend contact met mij op. Ik denk graag met u mee over een passende strategie.