In de meeste huurovereenkomsten of algemene huurvoorwaarden voor woonruimte is een bepaling opgenomen dat de woning uitsluitend bestemd is als woonruimte voor de huurder en ‘leden van zijn huishouden’. Het is op grond van de algemene huurvoorwaarden bovendien meestal niet toegestaan om zonder toestemming van de verhuurder een huurwoning in zijn geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden die geen deel uitmaken van het huishouden van de huurder. Maar wanneer behoort iemand tot het rechtstreekse gezin van een huurder?
Het gerechtshof Amsterdam liet zich onlangs uit over de vraag of de meerderjarige zoon van huurster kon worden gerekend tot haar rechtstreekse huishouden.[1]
Meerderjarige inwonende kinderen: onderdeel van het rechtstreekse gezin van een huurder?
De relevante feiten
In de zaak waarover het gerechtshof Amsterdam zich uitliet, kwam de verhuurder er op enig moment achter dat de meerderjarige zoon van de huurster bij haar inwoonde. De verhuurder besloot de dochter van de huurster daarom een e-mail te sturen, waarin de verhuurder liet weten dat de inwoning van de zoon van huurster in de woning niet was toegestaan. De verhuurder liet de dochter van huurster bovendien weten dat de zoon van huurster zich uit moest schrijven uit de Basisregistratie Personen en een bewijs van uitschrijving moest toesturen. Toen de zoon van huurster dit weigerde, startte de verhuurder een juridische procedure tegen de huurster, waarin zij onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning vorderde. Volgens de verhuurder was de huurster namelijk tekortgeschoten in de verplichting het gehuurde niet zonder toestemming van de verhuurder onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden.
Uitleg bepaling ‘rechtstreeks tot zijn gezin behoren’
De kantonrechter wees de vorderingen van de verhuurder af. De verhuurder ging tegen dit oordeel in hoger beroep en voerde tijdens het hoger beroep aan dat de meerderjarige zoon van huurster niet tot het rechtstreekse gezin van huurster behoorde. Volgens de verhuurder is met de passage ‘tot het directe gezin behoren’ uit de huurovereenkomst verwezen naar de term ‘family life’, zoals neergelegd in artikel 8 EVRM. Artikel 8 EVRM zou echter geen betrekking hebben op meerderjarige kinderen, aldus de verhuurder.
Het gerechtshof was het hier niet mee eens. Zij overwoog dat de betekenis van de passage ‘rechtstreeks tot zijn gezin behoren’ allereerst moest worden uitgelegd. Hierbij moest niet alleen waarde worden gehecht aan de zuiver taalkundige uitleg van de passage, maar ook aan de zin die partijen aan de passage mochten toekennen en wat zij hieromtrent van elkaar mochten verwachten. Hierbij kon mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke kennis van het recht van partijen kan worden verwacht. Ook aan de context van de bepaling, de totstandkomingsgeschiedenis ervan, de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de uitleg, de aard van de overeenkomst en de gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst kwam betekenis toe.
Het gerechtshof oordeelde dat een gezin in het algemeen spraakgebruik één of meerdere ouder(s) en kind(eren) omvat. Met de term ‘derden’, zoals opgenomen in de bepaling over onrechtmatige onderhuur of ingebruikgeving van de woning, werd volgens het hof gedoeld op een buitenstaander en de zoon van huurster kon niet worden gekwalificeerd als een buitenstaander. Oftewel: de passage ‘rechtstreeks tot zijn gezin behoren’ moet zo worden uitgelegd dat de meerderjarige zoon van huurster rechtstreeks tot haar gezin behoort.
Andere rechtspraak
Met het arrest van het gerechtshof is invulling gegeven aan de bepaling ‘leden van het rechtstreekse huishouden van huurder’. Het arrest sluit aan bij andere rechtspraak over het directe gezin van de huurder.[2]
Een vreemde eend in de bijt is het arrest van het gerechtshof Den Haag van 18 maart 2025.[3] In deze zaak oordeelde het gerechtshof namelijk dat de dochter en kleinkinderen van de huurster niet tot haar gezin behoorden, aangezien de dochter al uitgevlogen was op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst met huurster en de dochter op dat moment haar eigen gezin (met man en vier kinderen) had. Hierdoor was zij volgens het hof geen lid meer van het gezin van huurster.
Conclusie
Als er sprake is van de samenwoning van een huurder met één of meerdere meerderjarige kind(eren) zonder een eigen gezin, is de kans groot dat een huurder hier geen toestemming voor hoeft te vragen aan de verhuurder. Dit kan anders zijn, wanneer het kind al een eigen gezin heeft en hij of zij de woning ook met dit gezin betrekt.
Voor verhuurders is het verstandig om het begrip ‘leden van zijn directe huishouden’ of ‘zijn directe gezin’ nader te specificeren in de huurovereenkomst of algemene huurvoorwaarden. Als een verhuurder dit niet doet, loopt zij het risico dat een rechter inwonende familieleden, waaronder (meerderjarige) kinderen, kleinkinderen of andere familieleden, zal rekenen tot het directe gezin van de huurder. Een verhuurder kan hier dan niet tegen optreden.
[1] Gerechtshof Amsterdam 10 juni 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:1524.
[2] Zie hierover bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 19 maart 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:2441 en gerechtshof Amsterdam 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2377.
[3] Gerechtshof Den Haag 18 maart 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:427.