Eerder deze week kwam het groot in het nieuws. Maar liefst 12.000 sociale huurders zouden één of meerdere woningen in eigendom hebben, zo bleek uit onderzoek van het Centraal Planbureau (CPB). Dat berichtten bijvoorbeeld NOS en NRC. Niet zelden verhuren zij die woningen vervolgens zelf en zo strijken zij de nodige huurinkomsten op. Ondertussen betalen zij zelf een sociale huurprijs aan hun woningcorporatie en houden zij een sociale huurwoning “bezet”. Één keer deed de rechter een uitspraak, waarin woningcorporatie Ymere de huur wegens ‘dringend eigen gebruik’ mocht opzeggen, samengevat omdat de huurder vanwege twee woningen in eigendom niet langer tot de doelgroep van de sociale verhuurder behoorde. Mijn kantoorgenoot Gerwin Geneugelijk schreef er eerder over.
Sociale huurder heeft ook woningen in eigendom: dringend eigen gebruik en andere denkrichtingen
Vermogenstoetsing?
De kwestie roept veel reacties op. Het voelt voor velen krom dat een huurder slechts een sociale huurprijs betaalt, terwijl die zelf zou kunnen voorzien in woonruimte en soms zelfs winsten opstrijkt uit verhuur van woningen in eigendom. Woningcorporaties, meer precies: toegelaten instellingen in de zin van de Woningwet, moeten immers voorrang geven aan het huisvesten van personen die door hun inkomen (of andere omstandigheden) moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting (art. 46 lid 1 Woningwet). Hoezo heeft iemand die blijkbaar een woning (of meerdere) in eigendom nog moeite met het zelf voorzien in huisvesting?
Tegelijkertijd verwordt een dergelijke kwestie er eigenlijk één van een (latere) vermogenstoets. Want wat als een huurder tijdens de huurovereenkomst woningen in eigendom verkrijgt? Wat als een sociale huurder mettertijd een behendige autodealer is geworden en vermogen in dure auto’s heeft beklonken? Wat als een sociale huurder niet in privé, maar via een pensioen-BV woningen in eigendom heeft, omdat die ondernemer is en geen werkgever heeft via wie pensioen wordt opgebouwd en veiliggesteld? Wat als een sociale huurder de loterij wint? Wat als een sociale huurder bij aanvang huur een net afgestuurde rechtenstudent was met enkel diepe studieschulden, maar inmiddels carrière maakt in commerciële advocatuur? Vinden we ook dan (in meerderheid) dat de sociale huur beëindigd moet kunnen worden, omdat de betreffende huurders in die voorbeelden wel bij aanvang, maar momenteel niet langer financieel afhankelijk zijn van de sociale voorzieningen? Erik Gerritsen, de bestuursvoorzitter van Ymere, is helder in het FD van 13 januari 2026: “Ook voor een huurder met miljoenen aan aandelen is een sociale huurwoning niet bedoeld. Daarom willen we als corporatie ook regelmatig een vermogenstoets kunnen doen”.
1. Voorafgaand aan de huurovereenkomst
Het staat een verhuurder vrij om aan een woningzoekende te vragen of hij nog woningen in eigendom heeft ter beoordeling van de woningtoewijzing. In artikel 2.5 van het Handboek Woonruimteverdeling van de gemeente Amsterdam is hier zelfs een voorziening voor getroffen: indien een woningzoekende met een koopwoning een huurwoning toegewezen krijgt, moet hij die binnen zes maanden hebben verkocht. Ook voor woningcorporaties geldt contractsvrijheid en dus mogen zij beleid voeren op wie (geen) aanbod krijgt. Die contractsvrijheid is wel begrensd door regelgeving én de bijzondere maatschappelijke positie en verantwoordelijkheid van woningcorporaties (zie bijvoorbeeld dit artikel van kantoorgenote Tanja de Nijs). Wordt een vraag van een woningcorporatie aan een woningzoekende over eventuele eigendom van woningen niet naar waarheid beantwoord? Dan levert dat bedrog (of dwaling) op, wat een grondslag is voor vernietiging van de huurovereenkomst. Wel is de controle hierop op dit moment arbeidsintensief en (mede) daarom bepleit Gerritsen in het FD dan ook de mogelijkheid tot gegevensuitwisseling met het Kadaster.
Denkrichting 1. De wetgever zou woningcorporaties op weg helpen, indien een toetsing ook op vermogen in plaats van enkel op verzamelinkomen uitdrukkelijk in de wet wordt verankerd, bijvoorbeeld door de introductie van een huishoudvermogen. Dan gaat dat tot de standaard behoren bij woningtoewijzing. De Woningwet en het BTIV gaan nu enkel uit van toetsing van het huishoudinkomen en niet van het vermogen. Liesbeth Spies, voorzitter van Aedes, bepleit bij NOS op 13 januari 2026 voor een wijziging daarvan. Dat zou bijvoorbeeld ook uitkomst kunnen bieden voor het issue dat senioren met een stevig vermogen (bijvoorbeeld door verkoop van een woning), maar met een beperkt pensioeninkomen, toegang hebben tot een sociale huurwoning.
2. Tijdens de huurovereenkomst
Ook breng ik naar voren dat een sociale verhuurder een inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) kan toepassen bij huishoudens boven bepaalde inkomensgrenzen (art. 7:252a BW). Bij het doorvoeren van een IAH blijven wel de maximale huurprijsgrenzen uit het WWS gelden, want het blijft een laagsegmentwoning als de aanvangshuurprijs een sociale huurprijs is. Hiermee wordt dan een grotere financiële bijdrage gevraagd van de relatief goedverdienende sociale huurder die dat zou moeten kunnen missen. Overigens, indien het inkomen van de huurder weer daalt, kan die een inkomensafhankelijke huurverlaging aanvragen (art. 7:252b BW).
Bij de IAH wordt het huishoudinkomen tot uitgangspunt genomen, waarbij vooral gekeken wordt naar het verzamelinkomen, net als bij de hiervoor besproken inkomenstoetsing voorafgaand aan woningtoewijzing.
De wettelijke regeling van de IAH impliceert juist een voortzetting van de huurovereenkomst, zij het tegen een (veel) hogere huurprijs. Hiermee komt de sociale huurwoning dus niet vrij en dat is nu juist het prangende punt: moet deze sociale huurwoning niet aan iemand worden toebedeeld op de wachtlijst bij wie de nood om een woning te kunnen betalen veel hoger is?
Denkrichting 2a. De wetgever kan ervoor kiezen om vermogenstoetsing ook onderdeel te maken van de IAH (en niet enkel uit te gaan van verzamelinkomen).
Denkrichting 2b. De wetgever kan ervoor kiezen om niet langer de maximale huurprijsgrenzen uit het WWS bij een IAH van toepassing te laten zijn. Wordt de woning door opvolgende IAH’en te duur, dan wordt de bewoner door de actuele huurprijs gestimuleerd om een andere woning te zoeken buiten het sociale segment.
3. Het beëindigen van de huurovereenkomst: dringend eigen gebruik
In de inleiding schetste ik al dat woningcorporatie Ymere in één zaak met succes een huurovereenkomst op grond van ‘dringend eigen gebruik’ had opgezegd, sterk samengevat omdat de huurder twee andere woningen in eigendom had verkregen (rb. Amsterdam 27 maart 2025, ECLI:NL:RBAMS:2025:2080).
Denkrichting 3. De wetgever zou, hierdoor geïnspireerd, ervoor kunnen kiezen om in de wet te verankeren dat een vorm van ‘eigen gebruik’ is: het opnieuw willen aanbieden van de sociale woning aan iemand uit de doelgroep, terwijl er inmiddels een huishoudinkomen en een te introduceren huishoudvermogen is van bijvoorbeeld minimaal drie jaren achtereen van minimaal een nader te bepalen omvang. Bij dit te introduceren huishoudvermogen zou dan minstens moeten worden getoetst of er woningen in eigendom zijn. Hiermee is in elk geval duidelijk dát zo’n jarenlange overschrijding van huishoudinkomen én huishoudvermogen een vorm van eigen gebruik is bij een huuropzegging. Dan hoeft dat niet (steeds opnieuw) te worden bepleit in rechtszaken. Ook maakt het de partijverhoudingen duidelijker, wat een oplossing zonder rechtszaak bespoedigt. Zo’n wettelijke verankering van een vorm van ‘eigen gebruik’ in relatie tot het opnieuw verhuren aan iemand uit een doelgroep is niet nieuw: we doen het ook bij jongeren, studenten en promovendi (art. 7:274c-e BW), waarbij in het kader van een opzegging jegens hen ook niet getoetst hoeft te worden of zij wel andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.
De rechter houdt in het kader van deze regeling altijd de ruimte voor een belangenafweging, ook al staat het dringend eigen gebruik wel vast: “dat van de verhuurder, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd”. Zo kan een rechter bijvoorbeeld rekening houden met de persoonlijke situatie van de huurder. Voorbeelden hiervan zouden kunnen zijn dat de woning in eigendom voor onbepaalde tijd is verhuurd aan een ander gezin, dat de verhuur van die woning in eigendom ook tegen een sociale huurprijs plaatsvindt, dat die verhuur (ook gelet op de lasten) maar weinig winstgevend is, de woning niet in de regio gelegen is waar het leven van de huurder zich afspeelt of dat de woning door een erfenis in verhuurde staat in eigendom is verkregen.
Vanzelfsprekend blijft de minimale wettelijke opzegtermijn hierbij gelden. Die is in vrijwel alle gevallen zes kalendermaanden (art. 7:274 lid 6 sub b BW).
4. De bewoner woont zelf in de koopwoning en niet in de sociale huurwoning
Dan zijn we snel klaar! De sociale huurder heeft vrijwel zeker in het huurcontract staan dat die verplicht is om hoofdverblijf te houden in het gehuurde. Zelfs als dat niet letterlijk op schrift staat, vloeit dat voort uit de partijbedoeling bij het ingebruiknemen/-geven van een sociale voorziening, omdat de woningzoekende moeite had met het vinden van passende huisvesting door gering inkomen en de woning daarom verstrekt is. Ten slotte vloeit volgens veel rechtspraak uit het goed huurderschap van artikel 7:213 BW voort dat een sociale huurder verplicht is om de sociale huurwoning zelf te bewonen.
Afsluiting
In dit artikel heb ik juridische context en achtergrond willen schetsen en enkele denkrichtingen willen geven. Deze denkrichtingen hangen samen met politieke keuzes. Uit het enkele feit dat ik die denkrichtingen schets, kan maar weinig worden afgeleid over mijn persoonlijke opvattingen.
Wat ik in elk geval wel bij al het voorgaande in het achterhoofd houd, zijn twee dingen. Allereerst is het invoeren van een vermogenstoetsing of de introductie van een huishoudvermogen makkelijker gezegd dan gedaan, terwijl ook daarin weer verschillende (politieke) keuzes kunnen worden gemaakt bij de afbakening. Ten tweede wil ik meegeven dat een huuropzegging van een vermogende huurder geen enkele woning aan de totale voorraad toevoegt, maar enkel aan de sociale voorraad. Het is niet zo dat er meer woningen bijkomen, want ook de vermogende persoon moet ergens wonen. Ook de vermogende persoon is wellicht sociaal gebonden aan de buurt waarin die woont, dichtbij de school- en sportactiviteiten van kinderen bijvoorbeeld. Daarbij wordt het wel erg cru wanneer de vermogende huurder uit een sociale huurwoning wordt gezet, waarbij die vervolgens gedwongen is de huur van zijn huurder in zijn eigendomswoning op te zeggen eveneens wegens dringend eigen gebruik, en die laatste huurder zich dan vervolgens al of niet met urgentie meldt bij de sociale verhuurders. Ook als dringend eigen gebruik van de sociale verhuurder wel vaststaat, moet altijd oog worden gehouden voor een passende afweging in de omstandigheden van het geval, eerst en vooral door partijen en uiteindelijk door de rechter.
Wilt u van gedachten wisselen over de juridische materie? Dan kan u contact met Pepijn Eymaal opnemen via p.eymaal@vbtm.nl.